이현철 ☆아파트 투자는 사이클이다☆ 2022.10.28 출판

「서론 」

남다른 인사이트를 가지신 이현철 님의 책을 더 읽어보고 싶었습니다. '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'가 2018년에 쓰인 책이라 2022년에 쓰인 이 책을 빨리 읽어보고 싶었습니다. 참고로 이현철 소장님의 가장 최근 저서는 소설 형식이라 다음에 읽어보려 합니다. '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'에서 가장 중요한 아파트 가격 형성 요인인 심리에 따라(사이클에 따라) 투자해야 한다고 제시하였습니다. 이 책은 제목에서부터 그 '심리'에 대해서 좀 더 파고들어서 설명해 줄 것 같아서 더욱 읽고 싶었습니다. 저번 책에 없어서 아쉬웠던 소장님의 실제 투자 사례를 알려주실까 하는 기대도 있었습니다. 이 블로그에서는 '아파트 투자는 사이클이다.' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 공유하겠습니다.

 

 

이현철 ☆아파트 투자는 사이클이다☆ 2022.10.28 출판

 

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 아파트 투자는 사이클이다
• 저자 : 이현철
• 출판사 : 여의도책방
• 출판일 : 2022.10.28
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 308쪽/690g/153*225*26mm

 

2. 줄거리

 

저자 본인을 상승론자나 하락론자가 아닌 '사이클론자'라고 소개하며 책이 시작됩니다. 그리고 기존 부동산 상식들을 반대하면서 논리적으로 내용을 풀어갑니다. 또한 기존 부동산 전문가들이 오류를 범하고 있다고 지적합니다. 책의 마지막 장을 통해서 저자가 제시하고 싶어 했던 부동산 사이클에 대해서 본격적으로 소개합니다. 심리에 따른 부동산 사이클별로 어떤 행동을 해야 지혜로운지 제시해 줍니다. 주제별로 주식 관련 명언들을 제시하고 주식과 부동산을 비교하며 주제를 설명해 주는 전개는 아주 흥미롭습니다. 마지막으로 저자는 독자들에게 부동산 투자를 서두르지도 말고 쉬지도 말라고 말하며 책을 마무리합니다. 

 

3. 목차

 

추천사

프롤로그

저는 하락론자가 아닙니다.

 

1장 당신은 지금껏 세상의 편견에 속고 있었다.

우상향 믿다가는 지옥이 펼쳐진다.

흙수저에서 몇십억 자산가가 됐다는 책이 팔리는 이유

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다.

똘똘한 한 채의 환상. 하락장에서는 실거주가 더 위험하다.

역세권 서울 아파트를 41% 할인 판매합니다!

부동산으로 돈 벌었다는 사람을 부러워할 필요가 없다.

벼락 거지는 상승장이 아닌 하락장에서 생긴다.

지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.

부자 마케팅에 속아 넘어가면 안 됩니다.

 

2장 부동산 전문가들은 왜 틀린 예측을 할까?

부동산 시장의 미래는 예측할 수 없는 것일까?

집값은 오르고 있는데 내 집은 왜 안 팔릴까요?

상승 뒤의 하락은 예정된 미래다.

지금까지 해왔던 부동산 공부는 가짜다.

하락장에서 살아남아야 기회가 온다.

이현철 소장님, 왜 부동산 개인 컨설팅 안 하세요?

관심이 없으면 눈에 보이지 않는다.

모두가 믿는 투자 상식의 90%는 틀린 정보다.

내가 내린 투자 결정, 사실은 부화뇌동의 결과다.

알고리즘에서 벗어나야 투자에 성공한다.

 

3장 다가오는 사이클에서 기회를 잡는 법

제발 청약에 목매지 마세요. 경매도 필요 없습니다.

진짜 돈을 벌고 싶습니까? 그렇다면 정부를 욕하지 마세요.

쉬는 것도 투자다

자본시장은 사이클에 따라 움직인다.

폭등한 부동산은 안전 자산이 아니다.

금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다.

하락의 시작은 어떻게 알아차릴 수 있을까?

누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라.

미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다.

아파트를 산 이유가 단지 오를 것 같아서라면, 잘못 산 것이다.

폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다.

거품이 꺼지면 선물이 찾아온다.

 

아파트 사이클 핵심 정리

에필로그

서두르지 말되, 쉬지도 말라

 

4. 장점

 

'전세가를 알면 부동산 투자가 보인다'에서 보여주신 남다른 인사이트를 집대성한 책이 이 책이 아닐까 생각합니다. 기존 부동산 상식 대부분이 오류가 있다고 논리적으로 반박하며 독자들을 설득합니다. 주식과 부동산을 비교하며 설명하는 전개 방식 또한 이 책의 흥미로운 점이면서 장점입니다. 오히려 주식 투자를 통해 설명해주니 더욱 기억에 잘 남는 것 같습니다. 부동산 투자뿐만 아니라 재테크 전반에 대해서 어떻게 행동하는 것이 합리적인지 제시합니다. 단순히 지식만 전달하는 것에서 끝나는 것이 아니라 어떻게 행동할지도 알려줍니다. 기존지식을 엎어보는 인사이트를 가질 수 있는 것이 이 책의 가장 큰 장점이 아닐까 생각합니다.

 

5. 감상평

 

이 책은 기대한 바를 120% 채워주는 책이었습니다. 남다른 인사이트를 얻고자 산 책이기 때문입니다. 다른 전문가들과는 다른 인사이트를 논리적으로 제시하는 것이 인상 깊었습니다. 또한 주식 투자와 부동산 투자를 비교하며 설명하는 방식이 굉장히 신선하고 새로워서 책을 읽는 데 집중이 더욱 잘 되었습니다. 목차만 보면 기존 것에 대한 비판이 매우 많아 보이는데 막상 읽어보면 부드럽고 친절한 문체로 비판한다는 느낌보단 다시 알려주시는 느낌을 받았습니다. 쉬는 것도 투자라고 하신 주제가 굉장히 신선하게 다가왔습니다. 부동산 투자를 하려고 책을 읽고 있는데, 저에게 기다릴 줄 알아야 한다고 말씀하시는 것 같았습니다. 심리에 따른 부동산 사이클의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다.  

 

6. 작가 소개

 

이현철

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가입니다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했습니다. 전통 경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로, 시장으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트 사이클론을 주창했습니다. 정부의 규제마저 이기는 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명하였습니다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하며 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났습니다. 대중이 듣고 싶어 하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보입니. '아파트 사이클 연구소'란 유튜브 채널을 운영하고 있습니다.

 

7. 추천 독자

 

제가 아직 부동산 공부를 아주 많이 한 건 아니라서 주제넘은 말일 수 있지만, 부동산 공부를 어느 정도 이미 하신 분들이 보시면 오히려 도움을 많이 받으실 것 같습니다. 기존 전문가분들이 제시하는 인사이트와는 다른 인사이트를 제시하시기 때문입니다. 같은 사안에 대해서 생각할 수 있는 틀을 넓혀 주는 책이라 생각합니다. 자신의 긴 경험을 바탕으로, 논리적으로 독자들을 설득합니다. 투자를 꽤 해보신 분들에게 되레 흥미로운 책이 될 것 같습니다. 기존과 다르기 때문입니다. 저자가 제시하는 인사이트를 통해 더욱 견고한 인사이트를 얻으실 수 있을 것입니다.

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 거짓말에 속고 있다. - 물론 입지는 중요하다. 그러나 그것보다 더 중요한 건 시장 상황이다.

 

• 부동산 사이클 예측 기준

1. 심리 2. 전세가 3. 분양 4. 정책

 

• 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조이다.

• 주식이든 부동산이든 '상품'을 사는 게 아니라 '때'를 사는 것으로 인지하고 있어야 한다.

• '무엇을' 사느냐 보다 '언제 사느냐?' 그리고 '언제 파느냐'가 성공 투자의 핵심 포인트이다.

• 수년간 이어지는 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널. 이때는 전세가가 매매가를 끌어 올린다.

 

• 상승장에서 전세가율이 높은 집들은 '안 좋은 집'일 가능성이 크다.

• 자본이 거래량이 늘어날수록 큰손에서 작은 손으로 옮겨가며 결국 시장은 폭락을 불러온다. (앙드레 코스톨라니)

 

• 내가 여러종목 중 아파트를 하게된 이유는 아파트가 투명한 시세를 통해 안전하게 접근해서 가장 큰 이익을 남길 수 있기 때문이다.(세력의 장난질로부터 자유롭고, 대주주의 기행으로 주가가 폭락할 오너 리스크도 없으며, 금리나 수요 공급으로부터 큰 영향을 받지 않음)

 

• 시장 하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양이며, 가장 강력한 시그널은 입주 후 미분양이다.

• 쉬는 것도 투자이다.

• 금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용한다.

• 가격 변화의 첫 번째 요소인 심리가 물성으로 드러나는 건 거래량이다. (월별 매매량 반드시 체크) • 똑같이 거래량이 하락해도 어느 하나는 폭등, 어느 하나는 폭락이 되는 이유는 '호가' 때문이다.

 

• 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과 이다.

• 똑같이 거래가 없어도 호가가 오르며 가뭄의 비처럼 드물게 성사되는 거래의 가격 추이를 보면 응축된 폭등의 시그널인지 높은 가격에 지친 조정의 시그널인지 분명하게 구분할 수 있다.

 

• 입주 미분양은 시장 전환의 가장 강력한 시그널이다.

• 오르는 가격을 쫓아가서 사는 사람이 많으면 거래량이 터지면서 가격도 비례하여 오르는 것이고, 점점 떨어지는 가격을 기다렸다가 사들이면 역시 거래량이 늘면서 가격이 떨어지는 것.

 

• 중요한 건 이달에 당장 미분양이 몇 건 발생했냐는 절댓값이 아니라 미분양이 점진적으로 늘어나고 있는 '추세'가 중요하다.

• 갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 지구력이 없다. 전세대란을 뉴스에서 말하는 적당한 시점에 매도가 좋다.

• 정부 규제가 풀릴 때가 매수 타이밍

• 일본은 하방 지지선 역할을 하는 전세가 없다.

 

• 아파트 사이클 : 하락 - 상승초기 - 상승 - 조정 - 폭등 - 하락 • 부동산 가격 변화 4요소

1. 심리 2. 전세가 3.분양 4. 정부 정책

(금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인)

 

• 하락의 시그널 : 신규 분양가 높게 책정 - 미계약 - 미분양 - 입주 미분양

• 상승의 시그널 : 신규 공급 물량 부족 - 미분양해소 - 전세가 상승 - 신규 분양가 낮게 책정

 

• 투기 시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍

1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다

2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.

3. 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.

4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.

5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.

6. 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)

 

• 투기 시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍

1. 주택 취득세가 인하된다 (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)

2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세가 보인다.

3. 전세난이 주요 이슈가 된다.

4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)

 

• 폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

1. 집주인의 계약 파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다.

2. 순환장세 - 전 지역 동시 상승이 행정 구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승(강남, 서초 - 송파, 목동 - 강동, 강북, 마포, 용산 - 서울외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역 - 경기도 전역)

3. 풍선효과 - 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이

 

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「결론」

 

제가 부동산 관련 책들을 읽어가면서 상가도 아니고 오피스텔도 아니고 아파트 투자를 생각하고 있는데, 그 이유를 너무나도 잘 정리해 주셨습니다. 여러 종목 중 아파트를 하는 이유는 아파트가 투명한 시세를 통해 안전하게 접근해서 가장 큰 이익을 남길 수 있기 때문입니다. 아파트는 비교적 세력의 장난질로부터 자유롭고, 대주주의 기행으로 주가가 폭락할 오너 리스크도 없으며, 금리나 수요 공급으로부터 큰 영향을 받지 않습니다. 이 책을 통해 제가 부동산 투자를 한다면 어떤 종목을 투자할지 더욱 확실해졌습니다. 

 

부동산과 주식을 비교하며 설명한 점이 너무 흥미로웠습니다. 주식에 대해서 그렇게 세세하게 알지 못하는데도 이해가 잘 되었습니다. 시장을 이기는 대중들의 심리가 가격 형성 요인 중 가장 중요함을 다시 한번 확인하였습니다. 이 책 덕분에 어떤 시기에 투자할지 어떤 시기에 기다릴지 머릿속으로 그려졌습니다. 그렇기 때문에 지금이 어떤 시기인지 어떤 사이클인지 잘 판단하는 게 중요한 것 같습니다. 앞으로도 전문가분들의 책들을 통해 인사이트를 얻어나가야겠습니다. 그를 통해 시장 판단을 정확하게 하는 제가 되고 싶습니다.