구만수 ☆누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법☆ 2024.02.08 출판

「서론」

저는 요즘 유튜브 영상을 부동산 영상 밖에 안 봅니다. 뭔가 균형 잡힌 시각을 가지고 싶다는 생각에 정말 여러 전문가의 영상들을 모두 챙겨보고 있습니다. 그러다가 이 책의 저자이신 구만수 박사님의 영상을 보게 되었는데, 굉장히 말이 거치셨지만, 교수님이 가지신 내공이 상당하심을 알 수 있었습니다. 그래서 바로 쓰신 책을 찾아봤는데 마침, 최근에 쓰신 책이 있었습니다. 바로 책을 주문하였습니다. 표지가 요즘 책 같지 않아서 더 읽고 싶다는 생각이 들었습니다. 이 포스팅을 통해서 구만수 교수님의 인사이트를 한번 알아보시죠. 이 블로그 글에서는 '누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 정보, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트에 대해서 다뤄보겠습니다.

구만수 ☆누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법☆ 2024.02.08 출판

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「본론」

1. 책 소개

• 제목 : 누구나 알고 싶어 하는 아파트 투자 방법
• 저자 : 구만수
• 출판사 : 두드림미디어
• 출판일 : 2024.02.08
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 352쪽/730g/152*225*23mm

 

2. 줄거리

 

제목 앞부분에 조그맣게 '10년간 10만 번 이상 단톡방 질문을 통해 알게 된'이라는 문구가 있습니다. 이 문구 대로 책은 질문과 답변 형식으로 책이 전개됩니다. 저 같은 부동산 초보자(부린이)들이 실제로 단톡방에서 했던 질문들을 모아 놓은 책입니다. 질문에 따른 답변을 하는 형식으로 부동산에 관한 기초를 전부 알려줍니다. 또한 부동산 초보자들이 오해할 만한 사항 또한 팩트와 함께 정확하게 알려줍니다.

 

3. 목차

 

프롤로그 

 

Part 1. 초보 투자자, 처음 내 집 마련 공부 방법

 

Q. 평생을 직장만 열심히 다니고 월급이 전부인 줄 알고 살았습니다. 회사 동료가 집을 사서 돈을 벌었다고 하는데, 저는 집을 사는 게 엄두가 나지 않습니다. 물론 돈 버는 공부도 해본 적이 없습니다. 처음 집을 사는 공부를 하려면 어떻게 하는지도 모르겠습니다. 알려주시면 감사하겠습니다.

A. 다른 사람들은 어떻게 아파트를 사는 것인지 한번 알아보세요. | 목적지는 같지만, 가는 방법은 모두 다르다. | 공짜 좋아하면 여우를 만난다. | 책을 통해서 공부하는 방법 | 지인에게 물어보고 조언을 얻는 방법 | 일단 물건 사고 공부한다 | 경매 학원으로 부동산 공부하러 간다 | 유튜브 영상으로 두루두루 공부해 본다. | 공인중개사 자격증을 공부해 본다. | 세상에 공짜는 없다는 것을 먼저 깨우치자

 

 

Part 2. 이것만 알면 부린이 탈출? 한 방에 싹 정리하기

 

Q. 안녕하세요. 이제야 부동산 투자를 공부해 보려는 부린이입니다. 인터넷이나 유튜브를 찾아봐도 어떤 내용이 옳은 것인지 도통 모르겠습니다. 부동산을 공부하기 위해서 기본적으로 알면 좋은 지식이 있다면 무엇이 있을까요? 무엇이든지 괜찮습니다. 귀 기울이겠습니다.

A. 이것만 알아도 부린이 탈출이라는데… Really? | 원주민 욕세권은 진리 | 남들이 살 때는 이유가 있다 | 나 빼고 다 부자다 | 개발 소식에 한 번, 착공에 한 번, 완공에 한 번 오른다 | 고민하는 동안 남들이 좋은 물건을 다 사 간다 | 집 살 때는 2개씩 사라 | 늦게 파는 놈이 항상 더 번다 | 누구보다 빠르게 남들보다 더 많이 | 투자하는 것이 위험한 게 아니라 투자 안 하는 것이 더 위험하다 | 무조건 싸게 사라(부동산은 오늘이 제일 싸다) | 청약이 될 것 같냐(청약을 무슨 피 주고 사 - 청무피사)? | 푼돈을 모아 분양권 | 선 구매 후 분석 | 세금이 제일 무섭다 | 넓을수록 좋고, 높을수록 좋다 | 토박이 소장님 말은 듣지 말자 | 아이들을 키울 수 없는 집은 집이 아니다 | 모른다면 학세권, 역세권, 욕세권 중에 찍어라 | 욕보다 무서운 무관심 | 현금을 들고 있으면 똥 된다 | 어깨에서 판 줄 알았는데 기린이었다 | 100원도 잃을 수 없어 | 점점 더 멀어져간다 | 저층 2개는 고층 하나를 이긴다 | 지금이 가장 싸다 | 돈이 인생의 전부는 아니지만, 돈이 없으면 돈이 인생의 전부가 된다 | 가족은 나를 배신해도 땅은 배신하지 않는다 | 이해를 못 하시나 본데 당신들 내려야 출발한다고! | 내가 자는 동안에 나 대신 일해주는 부동산을 가져라 | 마트 100원은 고민해도 분양권 100만 원은 고민 말아라 | 오늘의 매도 내일의 피눈물 | 익절은 항상 옳다 | 신축 전세는 1등 아니면 꼴등으로 해라 | 어차피 오른다 | 대출도 능력이다 | 주택 가격이 모두 같다고 하면 장관님은 어디 사시겠어요? | 인생의 20%를 지하철에서 보낸다고? | 수도권 역세권 신축은 보험 같은 것 | 미리 올라야 세금만 더 내니 안 팔고 쭉 가지고 있으면 어차피 다 오른다.

 

 

Part 3. 부동산 시장 흐름을 모르면 내가 팔 때 오르고 살 때 떨어진다.

 

Q. 신문 기사나 유튜브 영상을 보면 전문가라는 분들이 나와서 경제 위기가 오면 아파트 가격이 내릴 것이니 사지 말라고 합니다. 그런데 제가 어릴 때 살던 아파트 가격을 보면 참 많이도 올라 있는데요. 막상 지금 제가 아파트를 사면 떨어질 것 같은 생각이 듭니다. 사고 싶다가도 값이 내려갈까 망설여집니다. 언제 집을 사면 좋을까요? 조언 좀 해주세요.

A. 정말 빚내서 아파트를 샀더라면 지금 여러분들은 이 책을 읽고 있을 이유가 없습니다 | 신문 기사는 단 한 번도 나에게 용기를 주지 않았다 | 집값이 30% 폭락해도 절대 안 산다 | 집을 구매하기 쉬운 시기는 지난 600년간 없었다.

 

 

Q. 아파트 공급이 많다고 하는 시기에도 가격이 오르고, 아파트 공급이 적다고 하는 시기에도 가격이 내리는 경우가 있습니다. 상식적으로 생각해 보면 공급이 많은 시기에는 가격이 내려야 하고, 공급이 적은 시기에는 가격이 올라야 하는 것이 아닌가요?

A. 수요와 공급은 중요합니다. 그런데 사람 마음을 어떻게 측정하나요? | 수요는 고무줄이다 | 사람의 마음이란 간사하다.

 

 

Q. 네가 도대체 뭘 안다고 떠드는 거야? 인구가 줄어드는 건 팩트잖아? 인구가 줄어드는데 어떻게 아파트 가격이 오를 수 있어? 개뿔도 모르는 게 교수는 무슨 교수라고

A. 7층에서 불났는데 5층에서 뛰어내리는 격입니다. | 프로그래머는 미래에 없어지고, 종이도 없어진다는데 | 유튜브 영상 잘못 걸리면 인생이 나락으로 간다 | 아파트 가격은 숫자가 아니라 가오로 나타난다 | 개○○ 같은 집주인, 지나고 보면 은인이다.

 

 

Q. 신혼집 마련을 위해 열심히 부동산을 공부하고 있습니다. 교수님께서는 갭 투자를 하지 말라고 자주 말씀하시는데요. 갭이 작고 투자금이 적게 들어가는 매물이 왜 결과적으로 큰 실수일까요? 매매가격과 전세가격의 상관관계에 대해 알고 싶습니다. 자본이 적은 부린이라 몰라서 물어봅니다. 바보 같은 질문이라도 양해 부탁드립니다.

A. 들이대는 것도 타이밍이 있습니다. | 전세가격이 올라서인지, 매매가격이 떨어져서인지 구분할 줄 알아야 한다.

 

 

Q. 2008년에 결혼해 신혼집을 전세로 들어갔습니다. 부동산 중개사무소 사장님이 전세금에 대출이 없는 것을 보고, 전세 금액과 매매 금액 차이가 3,000만 원이라며 강력히 매수를 권하셨습니다. 하지만 한사코 거절하고 그 후 가격이 오르길래 2010년 외곽에 아파트를 매수했으나 가격이 내렸습니다. 그래서 몇 년 후 부동산 중개사무소에서 집을 팔지 않겠느냐고 전화가 와서 가격이 회복했길래 쾌재를 부르고 홀라당 팔고, 다시는 집을 사지 않을 것이라며 대출 몇천만 원을 더 내서 다시 전세로 갔습니다. 그런데 집을 팔고 보니 상승했습니다. 그 후로 트라우마가 생겨 집을 사지 못했는데 집값은 계속 올랐습니다. 그래서 대안으로 시골 땅을 샀는데 시세가 변동이 없습니다. 이렇게 엇박자로만 집을 사고팔았는데, 아파트 가격이 언제 오르고 언제 내리는지 알 방법은 없을까요?

A. 내가 사면 떨어지고 팔면 오릅니다. | 인플레이션에 베팅하라 | 주택 가격의 상승 요인과 하락 요인은 무엇인가? | 하락한 시기는 언제였나? | 다섯 차례 하락기에 일어났던 일들 | 6차 하락의 시작 이유? 돈이 사라지고 있다. | 그렇다면 아파트 가격이 상승할 때는 무슨 일이 일어나는가? | 어제는 애국자라 하고 오늘은 범죄자라고 한다. | 시중의 통화량이 아파트 가격 흐름을 결정한다.

 

 

Part 4. 이런 아파트만 사라. 그래야 두 다리 뻗고 편하게 잘 수 있다.

 

Q. 부동산은 아파트뿐만 아니라 토지, 상가로 돈 번 사람도 있다던데요. 교수님 영상을 보면 이것도 하지 마라, 저것도 하지 말라고 하시고, 아파트 투자만 하라고 하시는데 이유가 따로 있으신가요? 다른 유튜버나 부동산 강사들은 오피스텔도 수익률이 높다며 추천하던데요. 다른 것을 사면 안 되는 이유가 있나요? 소액 투자가 괜찮을 것 같기도 한데 무척이나 궁금합니다.

A. 말하지 않을 뿐, 돈 번 사람보다 손해 본 사람이 더 많습니다. | 토지 투자해서 골병든 사람은 하소연할 곳도 없다. | 대박과 쪽박 사이에 있는 꼬마빌딩과 상가 투자. | 내 돈으로 월세 받는 오피스텔과 아파텔 | 자동차를 짊어지고 살아야 하는 도시형 생활주택 | 공짜 좋아하다 망하는 지식산업센터 | 반드시 수익 구조부터 공부해야 하는 분양형 호텔, 생활형 숙박시설 | 양도소득세 전혀 걱정 안 해도 되는 다세대주택(빌라) | 살인자와 전쟁 영웅의 갈림길에 있는 지역주택조합 | 남녀노소, 매매 전세 월세, 원하든 원하지 않든 국민 모두 참여하는 아파트 시장.

 

 

Q. 교수님 아파트에 투자할 때 호재, 시간, 입지 중 제일 중요하게 고려하는 것은 뭔가요? 3가지가 모두 중요한 것 같지만 연관 관계를 말씀 부탁드립니다.

A. 있으면 좋고, 없어도 상관없습니다. | 시간을 지배하는 자가 투자에도 성공한다. | 남편은 배신해도 입지는 배신하지 않는다.

 

 

Q. 지방도 서울만큼 좋은 데가 많다고 생각해요. 모두가 서울로 이사 갈 수도 없다고 봐요. 그런데 교수님 영상이나 말씀하시는 것을 보면 서울을 추천하시는데 이유가 무엇인가요? 그냥 지방에 사는 것도 나쁘지 않다는 생각입니다.

A. 말은 제주도로 보내고 사람은 서울로 보내라고 했습니다. | 서울을 떠나고 싶어 하는 사람. | 죽어도 서울에 들어가려는 사람.

 

 

Q. 도시에 30년 넘는 아파트가 많아지면 공포가 온다는데 그게 무슨 뜻인지 감이 잡히지 않습니다. 이미 30년이 넘은 아파트들이 많은 것 같습니다. 어떤 공포일까요?

A. 아파트는 단순히 잠만 자는 공간이 아니라 사람다운 삶을 향유하는 공간입니다. 그래서 신축 아파트의 니즈는 시간이 지날수록 강렬해집니다.

 

 

Q. 교수님 말씀처럼 핵심지 좋은 곳은 아는데요. 매우 비싸요. 모아 둔 돈이 없기도 하고 투자는 하고 싶은데 적은 돈으로 차근차근 올라가는 투자는 없나요? 알려주세요.

A. 아파트 투자는 알고 보면 간단하고 쉽습니다. | 아파트를 사지 말고 시장을 사라.

 

 

Q. 안녕하세요. 교수님. 제가 사려고 하는 아파트를 몇 군데 봤습니다. 지하철역에서 가까운 곳에 준공된 지 조금 지난 아파트가 있었고요. 역에서 조금 걸어야 하지만 신축 아파트가 있었습니다. 제가 가진 여윳돈으로는 지하철역에 가까운 신축 아파트는 무리입니다. 몇 날 며칠 고민만 하고 있습니다. 조언 부탁드립니다.

A. 역세권 구축 vs 비역세권 신축? 그보다 더 중요한 것이 있습니다. | 신축은 구축되지만 입지는 영원하다.

 

 

Q. 교수님 방송에서 질문에 대해 답하시는 것을 보면, 나 홀로 아파트보다는 세대수 많은 아파트 단지가 더 좋다고 말씀하십니다. 그렇다면 나 홀로 아파트는 사면 안 되는 것인가요? 

A. 나 홀로 아파트는 들어오는 사람보다 나가는 사람이 많습니다.

 

 

Q. 안녕하세요. 부동산 매수와 관련해서 교수님과 선배님들의 고견을 여쭙고 싶어 질문을 드립니다. 강남 핵심지 10평대 소형 아파트와 강남은 아니지만 20평대 아파트 매매 선택입니다. 가격은 비슷한데 10평대는 아무래도 위치가 좋은 대신 평수가 작아서 고민입니다.

A. 면적보다는 입지가 100만 번 중요합니다 

 

 

Q. 발전하는 동네에 관심도 높은 분양 예정인 아파트가 있는데, 그 옆에 세대수 적은 주상복합 아파트도 주변이 오르면 같이 오를까요?

A. 주상복합 아파트란 주거와 상업시설이 동일 공간에 복합적으로 건축된 아파트입니다. | 주상복합 아파트 장점 | 주상복합 아파트 단점 | 주상복합 아파트 장점과 일반 아파트 장점을 모두 갖춘 단지가 있다.

 

 

Q. 자동차 모델을 풀 체인지 하는 것처럼 아파트도 건축 시기별로 나누어진다고 하던데 어떤 식으로 구분하는지 잘 모르겠어요. 아파트가 지어진 시기별로 투자 방식이 다를 것 같은데요. 사람들이 좋아하는 형태의 아파트가 따로 있나요?

A. 대한민국 아파트 개발의 역사를 살펴보겠습니다. | 1세대 아파트 | 2세대 아파트 | 주상복합 아파트 | 3세대 아파트 | 4세대 아파트

 

 

Part 5. 당신을 부자로 만들어주는 것은 지식보다는 지혜다

 

Q. 안녕하세요. 군대 제대한 지 얼마 되지 않은 사회초년생입니다. 질문을 드릴 것은 집값이 오르는 이유를 모르겠습니다. 제가 일하는 이유는 내 집 마련 때문입니다. 그것을 목표로 잡고, 열심히 일하면서 살아가고 있습니다. 돈 벌고 싶다고 마음대로 되는 것도 아니고, 월급 받고 퇴직까지 일하는 기간을 어림잡아 보니까 도저히 집을 살 수가 없겠더라고요. 집값은 2배가 되었는데 내 월급은 왜 2배가 안 되나요? 글 쓰고 있는 지금도 현타가 옵니다. 부자 되고 싶습니다. 방법을 알려주세요.

A. 가난한 이유는 화폐와 돈을 구분하지 못하기 때문입니다 | 집값은 2배 오르는데 내 월급은 2배 오르지 않는 이유 | 치킨 1마리 값이 1년 만에 300배가 올랐다. | 삼성, 현대를 보유하고 있는 우리나라는 다르다? | 수백 년 전부터 노동소득보다 자본소득이 높았다. | 나의 삽질 속도와 포크레인 바가지 속도 | 부자가 되고 싶으면 지식보다는 지혜가 필요하다.

 

 

Q. 교수님, 참으로 무식하시네요. 만약 먹을 것이 쌀밖에 없는데 쌀이 투기의 대상이 되면 약자나 투자 재능이 없는 사람은 굶어 죽겠죠? 모든 값나가는 토지와 부동산이 먼저 태어난 사람 것이라서 나중에 태어난 청년은 100년을 일해도 서울에 집 한 칸 가질 수 없다면 그게 정의로운 자본주의인가요? 자본주의 시장 경쟁은 최대한 같은 기회를 주고 공정하게 비슷한 출발선에서 경쟁을 시작해야 하는 것이 아닌가요?

A. 공정과 공평은 달리 사용되어야 합니다. | 우리는 100년 전보다 훨씬 윤택하게 살고 있다. | 왜 세상에 신용카드라는 것을 만들어서 나를 이렇게 힘들게 하나? | 새벽 4시, 고무벨트에 손가락이 말려 들어간다. | 세상이 불공평해서 내가 부자가 될 수 있다.

 

에필로그 | 참고 자료 | 부록

 

4. 장단점

 

질문과 답변 형식이라는 특이한 형식으로 책이 진행되기에 몰입이 잘 되는 편입니다. 또한 평범한 사람들이 궁금해할 만한 구체적인 질문들에 대한 상세한 답변이 이어지기에 더욱 몰입이 잘 됩니다. 저자의 성격상 돌려 말하지 않고 정확하게 말해주기에 책 내용에 있어 답답한 감이 전혀 없습니다.

 

하지만 책의 편집이 읽기 편하게 편집이 되어 있지는 않은 편이며 저자의 지식이 너무 많기 때문인지 조금은 단순한 교과서 같은 지식 전달 느낌이 듭니다. 또한 저자의 실제 투자 사례가 거의 없다는 부분이 아쉽습니다.

 

5. 감상평

 

아마도 이 책은 구만수 박사님의 말로 하신 답변을 책으로 옮긴 것 같습니다. 책을 읽어 가는데 영상에서 박사님이 말씀하시는 것 같은 느낌이 들었습니다. 제가 부동산 관련 영상을 보고 책들을 읽으면서 가지게 되었던 질문들이 구체적으로 제시되었고 구체적으로 제시되었다는 것이(사람 생각이 다 거기서 거기 인 것 같습니다.) 제가 이 책을 몰입하는 데 매우 많은 도움을 주었습니다. 관련 지식이 매우 많으시기에 확실히 균형 잡힌 시각으로 답변해주시는 것이 인상 깊었습니다. 어떤 사안에 대한 반대급부를 꼭 짚고 넘어가 주셔서 제 시야가 더 넓어지는 것 같았습니다. 주택 가격을 움직이는 가장 중요한 요인은 통화량이라 생각한다고 말씀하셨는데, 제게 있어서는 새로운 시각이라 더욱 기억에 남습니다. 부동산뿐만 아니라 돈과 화폐에 대해서 말씀해 주시는 부분도 굉장히 흥미로웠습니다. 부동산에 대해서 전문가별로 생각이 조금씩 다르고 다양한 시각이 존재한다는 사실이 참 복잡하면서 신기하면서 흥미로운 것 같습니다. 

 

6. 작가 정보

구만수

부동산학 박사/도시계획기술사 국토 도시계획 기술사 사무소 대표/영상대학교 부동산학과 초빙교수(현)/(국립) 한국해양대학교 경제 산업학부 겸임교수/(전) 동국대학교 사회과학대학원 부동산학과 외래교수/(전)한국공인중개사협회 부산지부 공법 전임교수/(전)(사단법인)한국 도시계획 기술사회 상임이사/(전)(사단법인)한국도시계획가협회 이사. 

 

7. 추천 독자

질문들이 부동산 초보자분들이 할만한 질문들이라 초보자들이 보면 좋으실 수도 있으나, 답변의 수준이 높기에 오히려 초보자분들은 답변을 이해하시기 어려우실 것 같다는 생각이 듭니다. 그래서 부동산 공부를 어느 정도 해보신 분들이 책을 보시면 도움이 아주 많이 되실 것 같습니다. 책을 한 번에 다 보시는 것도 좋지만 궁금하셨던 부분을 골라서 읽는 것도 이 책에 대한 좋은 활용 방법 같습니다.

 

8. 새로 얻은 인사이트

• 어느 아파트 단지든 실수요자보단 투자자들이 먼저 진입한다.

• 개발 계획 발표, 착공에 따라 가격이 한 번씩 상승한다는 이야기는 상승기에는 맞는 이야기지만, 하락기나 침체기에는 맞지 않는 이야기라고 할 것이다. 호재보다는 부동산 시장의 흐름이 더 중요하다.

 

• 돈은 가치가 저장되는 수단이지만, 화폐는 가치가 저장되지 않는다.

• 상승기시 입지 좋은 물건은 경매가가 실제 현장 가격보다 높을 수도 있고, 오히려 이럴 때는 현장에서 급매나 매물이 나오는 대로 바로 매입하는 것이 효율적이다. 또한 좋은 물건 자체가 경매로 나오지 않는 경우가 많다.

 

• 물론 하락기나 침체기에는 경매가 저렴하게 살 수 있는 한 가지 방법임에는 틀림이 없다.

• 부동산 시장의 흐름이 물건을 사야 할 시기가 온다면, 그때 너무 싸고 저렴한 것만 사려고 하지 마라. 시세대로 주더라도 입지가 좋고 선호하는 단지, 동호수를 매입하는 게 성공적인 투자의 기본.

 

• 입지가 좋은 재개발 구역 내에 있는 다세대주택에 거주하는 것도 괜찮은 투자 방법(몸테크)

• 입지가 좋고, 개별 상품성이 좋은 아파트를 매수했다면, 굳이 사고팔고를 자주 할 필요는 없다.

 

• 주택 가격을 움직이는 요인

1. 국내외 경제 상황

2. 정부의 부동산 정책

3. 사람들의 투자심리

4. 주택의 공급과 수요.

 

• 주택 가격을 움직이는 가장 중요한 요인은 통화량이라 생각한다.

• 수익형 부동산(특별히 상가, 꼬마빌딩)은 요구수익률 (당시에 금리보단 많은 수익) 개념으로 인해, 금리가 떨어지면 매가가 올라간다. 금리가 가격을 결정하는 핵심. 따라서 금리 고점이 수익형 부동산에 투자하기 좋은 시기.

 

• 단독주택과 공동주택 말고 오피스텔은 '준주택'(업무시설에서 대통령령으로 숙식까지 하도록 허락함)으로 엄연히 말하면 주택이 아니다.

 

• 오피스텔은 건축법을 적용하고, 주택은 주택법을 적용해서 건축한다.

• '주거 전용 비율'은 오피스텔이 50% 아파트가 75% 정도.

• 보통 오피스텔은 용적률을 최대한 적용받아서 건축하기에 대지 지분이 적어 향후 재건축은 불가하다.

• 도시형 생활주택 : 2009년에 도입된 제도 : 상업지역과 준주거지역에만 건설할 수 있는 공동주택의 일종. 전용면적 85㎡ 이하, 300가구 미만 공동주택, 세부적으로는 소형주택(원룸), 단지형 다세태주택, 단지형 연립주택으로 구분합니다. 소형주택은 60㎡ 이하, 나머지는 85㎡ 이하로 건축하게 되어있다.(기준이 까다롭지 않음)

 

• 지역주택조합은 아파트를 건축할 토지를 확보하지 않은 상태에서 사업이 시작됨 (재건축조합은 건축할 토지가 확보된 상태에서 사업을 시작함)

 

• 부동산 종목이 여러 가지가 있지만, 부동산 중에서 아파트만큼 투자 종목으로서 확률적으로 승률이 높은 것이 없다.

• 보통의 사람들은 호재를 보고 아파트를 사는 것이 아니라 주변에 누가 아파트로 돈을 벌었다고 해야 그제야 산다.

• 서울은 신축 공급을 할 수 있는 방법이 재개발, 재건축밖에 없다. 하지만 현재 서울의 노후 건축물은 50%가 넘는다. 신축과 구축의 양극화가 심해질 것으로 본다.

 

• 침체하여 죽어 있는 시장의 핵심지를 사서 세월을 보내야 한다는 것이 명확한 부동산 투자 방법.

• 선호도 상위 지하철 노선 : 2, 3, 9, 신분당, 7호선

• 면적보다는 입지가 중요

 

• 주상복합 아파트 장점

1. 교통이 편리

2. 조망권

3. 아파트 밑에 상업시설이 있어 편리함

4. 보통 층고가 높아(2.5) 층간소음 문제가 일반 아파트에 비해 적다.

 

• 주상복합 아파트 단점

1. 상권이 있는 지역이므로 쾌적함 덜함 (소음, 빛 공해) 2. 외부인들의 건물 출입 자유로움

3. 미래에 재건축이나 리모델링을 하기 어렵기에 (용적률 높음) 투자 상품으로서의 매력은 반감될 수 있다.

4. 상업지역 토지 가격이 비싸다 보니 좁은 면적이라 세대수가 적다.

5. 유흥 관련 시설로 인해 교육적으로 불리

 

• 대구에 수성 범어 두산위브더제니스 아파트는 주상복합이지만 일반아파트의 장점 또한 가지고 있다.

• 2세대 아파트(1990~2000년대)에 비해 3세대 아파트(2000년대 중후반~2010년대)는 입지가 떨어질 확률이 높고 (좋은 입지는 이미 2세대들이 보통 차지하고 있음) 이에 따라 시간이 지나 3세대 아파트가 리모델링 및 재건축 기한이 되었을 때, 비용 대비 그 이상의 시세가 유지되지 못하면 오히려 3세대 아파트가 더 많이 시세가 떨어질 수 있다. 따라서 3세대 아파트 투자 시에는 해당 지역의 대장 아파트와 이에 버금가는 수준의 아파트 위주로 투자하는 것이 상대적으로 유리한 투자 방법이다.

 

• 4세대 아파트 (2020년대)는 1세대 또는 2세대 아파트 재건축을 통해 서울 도심의 최고 요지에 들어서고 있다.

• M1 : 수시 입출금 예금(요구불예금) M2 : 현금, 요구불예금, 정기적금, 수익성 금융자산까지 포함)

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「결론」

'박사'는 뭔가 다르구나 라는 생각이 들었습니다. 아파트를 세대별로 나눈 것은 처음 보았고, 아파트 가격 결정 요인으로 '통화량'을 가장 중요하게 생각한다는 시각 또한 처음 보았습니다. 본인의 노하우를 답변에 녹여 제시해 주시는 것이 인상 깊었습니다. 질문과 답변이라는 형식이 참 신선해서 좋았습니다. 박사님이 실제로 어디에 어떻게 투자하셨는지가 궁금했는데 그 부분은 책에서 찾을 수 없어서 좀 아쉬웠습니다. 

 

이 책은 부동산 초보자분들이 실제로 단톡방을 통해서 자주 물어보신 질문들을 모아놓았습니다. 그렇기에 웬만한 처음 부동산 공부를 시작하시는 분들이 보면 본인이 하고 싶었던 질문들이 계속 나올 것입니다. 그 질문에 따른 박사님의 답변을 보다 보면 어느새 책을 다 읽게 되실 것입니다. 그만큼 몰입도가 큰 책입니다. 이 책을 통해서 부동산에 대한 새로운 인사이트를 가져가는 것뿐만 아니라 나도 모르게 가지고 있던 부동산에 대한 오해도 바로잡을 수 있을 것입니다.