이현철 ☆전세가를 알면 부동산 투자가 보인다☆ 2018.01.15 출판

「서론 」

이전 포스팅인 '월급쟁이 부자로 은퇴하라'에 보면 너나위 님의 추천 도서 목록이 있습니다. 그 목록 중 제 이목을 끄는 책 제목이 이 책이었습니다. 전세에 대해서 잘 모른다고 생각도 했고, 전세라는 단어가 들어간 제목이 거의 없었기 때문에 튀어 보였던 것 같기도 합니다. 어쨌든 봐야겠다는 생각이 들자마자 책을 주문하여 보았습니다.

 

이제껏 본 책이 그리 많지는 않지만, 이현철 소장님(아파트사이클연구소를 운영하고 계십니다)의 인사이트는 다른 전문가분들과 확실히 차별되는 느낌을 받았습니다. 아파트 가격변동 요인 중 가장 중요한 요인으로 '심리'를 꼽으셨습니다. 너무 신선했고, 책을 읽으면서 설득이 되었습니다. 인사이트가 워낙 남다르신 것 같아서 소장님 조사를 조금 해보았습니다. 그래서 소장님이 쓰신 책 중에 '부동산 폭등장이 온다'에서 소장님은 지난 21년 폭등장을 정확히 예측하셨다는 사실을 알게 되었습니다. 시장을 정확히 예측했던 인사이트가 있으신 분이 쓰신 책을 여러분도 한번 읽어보셨으면 좋겠습니다. 이 글에서는 '전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 나누겠습니다.

 

 

이현철 ☆전세가를 알면 부동산 투자가 보인다☆ 2018.01.15 출판

 

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「본론」

 

1. 책소개

• 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.
• 저자 : 이현철
• 출판사 : 매경출판
• 출판일 : 2018.01.15
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 368쪽/546g/151*226*21mm

 

2. 줄거리

 

이 책은 아파트에 대한 잘못된 상식을 바로잡으면서 시작합니다. 부동산 공부를 시작하면서 제 속에 있던 궁금증들이었는데, 덕분에 말끔히 해결되었습니다. 이 책은 우리나라에만 있는 '전세'에 대해서 유래와 부동산시장에 끼치는 영향을 제시합니다. 저자는 우리나라에만 있는 전세제도를 이해해야 우리나라 아파트 가격을 이해할 수 있다고 합니다. 아파트 가격이 형성되는 요인으로써 가장 중요한 것을 '심리'로 꼽았으며, 그에 대해서 논리적으로 설명합니다. '심리'가 중요한 요인인 우리나라 부동산 시장에서 투자를 어떻게 할 것인지 추천해 줍니다. 마지막으로 무주택자들이 궁금해할 만한 질문들에 답하며 책을 마무리합니다.

 

3. 목차

 

PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다

 

01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

01. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?

02. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?

03. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?

04. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?

05. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

06. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?

07. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

08. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?

09. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?

10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

 

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

01. 우리나라에만 있는 전세

02. 전세대란의 이유와 대책

03. 매매가를 역전하는 전세가

04. 집값을 올리는 전세

05. 역전세로 나타나는 현상

 

03 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인

01. 선분양으로 심해지는 주택 가격 왜곡과 대안인 후분양

02. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다.

03. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다.

04. 정부 정책은 가격에 큰 영향을 끼친다.

05. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.

 

PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

 

01 황금알을 낳는 투자 11

01. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클

02. 집 한 채로 돈 버는 방법

03. 수요가 몰리는 새 아파트 투자

04. 절대적인 학군, 절대적인 수요

05. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

06. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

07. 대형 평형은 이제 끝난 것인가?

08. 지방 시장 VS. 서울·수도권 시장

09. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라

10. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자

11. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다

 

02 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

01. 경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다

02. 지역 주택조합 아파트 투자를 조심해야 한다

03. 빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다

04. 재개발·재건축 투자는 비효율적일 수 있다

05. 분양권 단타 매매는 매우 위험하다

 

03 무주택자들이 궁금한 BEST 9

01. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

02. 그럼, 집값은 언제 내려가나요?

03. 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?

04. 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?

05. 전세자금 대출, 문제점은 뭔가요?

06. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

07. 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?

08. 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?

09. 깡통전세가 위험한가요?

 

4. 장단점

 

이 책은 마치 아버지가 아들에게 설명하는듯 실감나게 설명해 줍니다. 아마도 저자의 부동산 중개사무소를 운영해 봤던 경험 덕분인 것 같습니다. 저자가 생각하는 아파트 가격을 형성하는 가장 중요한 요인에 대한 설득도 아주 논리적입니다. 부동산 투자를 시작하면서 투자자들이 궁금해할 것 같은 것들을 제시하고 답해주는 것이 인상적이었습니다. 다만 저자의 실제 투자 사례가 책에 실려있다면 좀 더 좋지 않았을까 하는 생각이 들었습니다. 책을 읽으면서 실제로 소장님이 어떻게 투자했는지 너무 궁금했습니다. 그 부분이 굳이 단점을 꼽자면 단점이라 할 수 있을 것입니다.

 

5. 감상평

 

다른 전문가들과는 다른 점이 제 이목을 집중시켰던 책인 것 같습니다. 아주 많은 전문가분과 비교해 보지 않았지만, 보통은 아파트 가격을 형성하는 가장 중요한 요인으로 '수요와 공급'을 무조건 드는데, 이현철 소장님은 '심리'로 말씀하셨습니다. 그냥 그럴싸한 논리로만 말씀하신 것이 아니라 실제로 공급이 거의 없을 때도, 가격이 내려갔던 자료를 보여주시고, 공급이 많아도 가격이 올라갔던 자료를 제시하면서 자신의 주장을 관철해 나가는 것이 아주 인상 깊었습니다. 또한 책 중간에 검색으로 소장님이 21년의 폭등장을 정확히 예측했다는 사실도 알게 되면서 책에 대한 신뢰가 깊어졌습니다. 남들과 다른 얘기를 하면 확실히 주목되는 과가 있는 것 같습니다. 시간가는줄 모르고 책을 단시간에 전부 읽었습니다. 부동산 투자를 시작하시는 분들이 무조건 읽어봐야 하는 책 같고 왜 너나위 님이 추천한 책인지 알게 되는 시간이습니다.

 

6. 작가 소개

 

이현철

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가입니다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했습니다. 전통 경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입, 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했습니다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했습니다.

 

여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났습니다. 대중이 듣고 싶어 하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있습니다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보입니다. 현재는 유튜브 채널 ‘아파트사이클연구소’를 운영하고 있습니다.

 

7. 추천 독자

 

부동산 투자를 시작하려 하시는 분들이나, 부동산 투자 공부를 시작하시는 분들은 무조건 꼭 읽어 보았으면 좋겠습니다. 부동산을 보는 시각이 넓어지는 것 같습니다. 다른 전문가분들과는 확실히 다른 저자만의 인사이트가 있습니다. 그렇기에 책 내용이 굉장히 신선하고 새롭게 느껴집니다. 한 사안에 대해서 이렇게도 생각할 수 있고 저렇게도 생각할 수 있구나 라는 깨달음을 준 책입니다. 본인은 상승론자 하락론자도 아닌 사이클론자라고 소개하시는 이현철 소장님의 인사이트를 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다.

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 주택 보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까? no! 일본 주택 보급률 120%지만 오른다.

• 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요? no! 1인 1수요가 아니다.

 

• 미국 금리가 올라가면 집값이 내려갈까? - 금리가 집값에 크게 영향을 주지는 않지만, 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 수요에 유효한 영향을 미칠 수 있다.

• 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요? 면밀히 판단하면, 입주 미분양이야말로 정말 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있다.

• 우리나라에서 전세의 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있다.

 

• 전세 제도의 유래 : 한국 전쟁 이후 산업화로 인한 급격한 인구 증가와 도시로의 인구 집중 - 집주인은 금리가 높은 대출을 이용하는 것보다 이자가 없어도 되는 전세를 적극적으로 활용하고 세입자는 자금이 없어서 집을 살 능력은 안 되고 비교적 저렴한 금액에 월세가 따로 없는 전세를 선호하게 되었음.

 

• 매매가에서 파생된 것을 전세가로 전세에서 파생된 것을 월세로 보는 것이 합리적이다.

• 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다는 학군이라고 생각.

 

• 선분양 장점

1. 주택업자의 자금조달 용이

2. 소비자 입장에서 목돈 마련 부담이 적음

3. 아파트가 잘 팔림.

 

• 선분양의 문제점

1. 부실시공의 우려가 있음.

2. 과대광고의 문제

3. 분양권 프리미엄 등 투기 문제

 

• 후분양 장점

1. 소비자의 선택 폭이 넓어진다.

2. 소비자에게 금융비용의 전가가 없다. (중도금 대출에 대한 이자전가X)

3. 부실시공 등으로 인한 분쟁의 소지가 줄어듦

 

• 후분양의 문제점

1. 소비자 목돈 마련의 부담

2. 건설자금이자를 분양가에 반영할 경우 금융비용을 소비자에게 전가할 위험

3. 건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소 우려.

 

• 전세가는 매매가의 바로미터 역할과 지지와 상승 역할을 한다. 또한 매매가를 떨어뜨리는 역할(공급이 몰려서 전세가 폭락 시 낮은 전세가율로 인해 투자자들이 분양권을 던지게 되므로)도 한다. 상승 안정기에는 아무리 많은 수의 아파트가 입주하더라도 일시적인 역전세 상황만 벌어질 뿐이다 (이미 분양권에 높은 프리미엄이 붙어있어서 투자자 들이 충분히 버틸 여력이 있다)

 

• 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다.

1. 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다.

2. 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라

3. 사람들은 분위기를 좇는다.

4. 폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다

 

• 정부 정책의 한계

1. 정부는 어느 한쪽만을 위한 정책을 쓰기가 어렵다.

2. 장기적인 정책을 쓰기 어렵다. (임기 5년)

 

• 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.

 

1. 우리나라 아파트 경기 사이클

• 폭락기 : 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등이다. (분위기에 휩싸이는 심리로 인해) 묻지마 투자자가 주를 이룰 때 폭락을 맞이함

• 하락 안정기 : 전세가가 서서히 상승하기 시작 결국 전세가율이 거의 최고 상태에 이르게 됨.

• 상승 안정기 : 전세가가 매매가를 끌어 올림. 갭투자자들이 원인이 아님.(아주 소수임) 이 시기에는 매물이 많이 나와 있고 일부 투자자들이 사는 것임. 전세 매물은 아주 귀하기 때문에 나오는 족족 거래됨. 이 시기에 보통 정부는 전세대출을 풀어줌. 이로 인해 매도자들은 호가를 올리게 됨.

• 폭등기 : 2배 정도 오르는 것이 폭등임. (사람들의 생각 수준을 훨씬 뛰어넘어서는 가격) 폭등은 전문가들의 분석으로 설명할 수 없음. 경기, 금리 인구 공급 별로 상관없음. 규제도 이 분위기를 누르기 쉽지 않다. 가격을 끌어올리는 것은 실수요자

 

2. 집 한 채로 돈버는 방법

• 집을 높은 가격에 팔고 다시 전세로 갈아탄다. 하락기에는 전세가 가장 유리. 3, 4년 후 다시 집을 산다.

 

3. 수요가 몰리는 새 아파트 투자 (새 아파트의 위력은 학군을 뛰어넘는다)

4. 절대적인 학군, 절대적인 수요.

5. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

6. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

• 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다. ( 전세가율이 가장 높은 시기) - 폭등기까지 기다리는 전략 추천

• 전세가율이 높은 아파트는 사실 인기가 없는 아파트들이다. 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율 높이 되도록 기회를 주지 않는다.

• 하지만 과감히 투자하는 것이 이득. 전세가 덕분에 매매가가 올라간다.

• 투자자들 때문에 올라가는 것이 아니다. 그 상황에선 매물이 무수히 많다. 하지만 전세 물건은 거의 없다. 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다.

• 또한 이 전세가는 폭등이 있기 전까지 절대 떨어지지 않는다. 다만 지역적으로 주변에 신도시나 대규모 도시개발로 인해 입주 아파트가 일시적으로 몰리는 경우에는 일시적으로 떨어질 수 있지만, 이것마저도 그 지역이 입주가 끝나면 다시 상승하게 되어 있다.

• 파는 시기를 전세 만기 맞추면 좋다. 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나, 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 하고 나서 투자자에게 팔면 잘 팔린다.

• 반대로 매수 시에는 공인중개사에게 전세부터 최고 시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안하면 된다.

 

7. 대형 평형은 이제 끝난 것인가?

• 대형의 공급이 계속 줄어들고 있다. 이번이 아니라 다음 사이클에선 대형이 대세를 이룰 것이라 본다.

 

8. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자

• 세금 때문에 안 오르는 (안 사는)경향이 있다.

• 월세였기에 메리트가 별로 없었다

• 하지만 아파텔이 나오면서 전세가 가능해짐.

• 상승안정기시 아파트 전세가가 치솟게 되면서 오피스텔 전세 수요가 오르게 됨. - 가격 상승

 

•오피스텔 투자 시 유의할 점.

1. 아파트에 비해 비용이 많이 들어감.

2. 의료보험 리스크

3. 공급되는 물량 리스크

 

• 초보자가 좋아하는 그러나 피해야 할 투자 5가지

1. 경매 - 준비기간 장기화, 수많은 실패 사례, 낙찰 가능성 희박, 컨설팅업자들의 농간,경매 물건에 대한 부정적인 인식

2. 지역 주택조합 아파트 투자

3. 빌라

4. 재개발, 재건축 투자는 비효율적일 수 있다. - 사업의 장기화, 투자금의 비효율성, 사업 진행 가능성이 매우 낮은 지역에 투자하는 실수

5. 분양권 단타 매매 - 탈세로 인한 범법행위, 현장 분위기에 자칫 흐름을 망각할 수 있다.

 

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「결론」

 

저자는 사람들의 매수 심리가 만연한 상승장에서는 공급이 많아도 아파트 가격이 올라가는 객관적인 자료를 제시하면서 아파트 가격을 형성하는 가장 중요한 요인은 '심리'라고 합니다. 따라서 부동산 투자를 할 때는 사람들의 심리에 따른 사이클에 따라 투자해야 성공적인 투자를 할 수 있다고 저자는 제시합니다. 또한 한국에만 있는 전세를 이해해야 우리나라 부동산 시장을 이해할 수 있다고 합니다. 전세제도 하에 부동산 시장의 사이클에 따른 사람들의 심리 변화를 실제적으로 묘사하면서 설명하는데, 정말 흥미진진합니다. 

 

이 책은 독자들에게 왜 아파트 투자가 안전한지 제시하고 어떤 식으로 투자하는 것이 좋은지 추천도 합니다. 저자의 실제 투자 사례가 실리진 않아서 아쉽지만, 사람들의 심리를 자세히 묘사하는 부분을 통해서 실제 투자 사례를 보는 듯한 느낌도 받습니다. 이 책을 통해서 사람들의 '심리'가 시장에 얼마나 막대한 영향을 끼치는지 느껴보시길 바랍니다. 이 책을 통해서 부동산 시장을 바라보면 시각이 한층 더 성장할 것이라 확신합니다.