부동산 김사부(김원철) ☆부동산 투자의 정석☆ 2022.11.25 출판

「서론」

여러분은 어떤 유튜브 영상들을 주로 보시나요? 저는 부동산 투자를 하겠다고 마음먹은 뒤 부동산 관련 영상만 주야장창 보고 있습니다. 저번 책에 이어 이번 책도 부동산 관련 유튜브를 보다가 이 책의 저자이신 '김원철'님의 인터뷰를 통해 알게 되었습니다. 인터뷰를 본 뒤 바로 김원철 님이 쓰신 책들을 검색해 보았습니다. 이 책은 김원철 님의 책 중 가장 최근 책입니다. 고등학생 시절에 누구나 봤을 법한 '수학의 정석'이 떠오르는 제목이 흥미롭습니다. 책의 디자인도 심상치 않습니다. 또한 김원철 님은 부동산 유튜브에서 1등이라 할 수 있는 '월급쟁이 부자들'의 수장이신 '너바나'님의 스승으로 알려졌기에 더욱 이 책을 읽고 싶었습니다.책은 제목에서 느껴지듯이 부동산 투자를 어떻게 하면 좋을지 교과서처럼 정리해 준 책입니다. 이 블로그에서는 '부동산 투자의 정석' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 정보, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 적어보겠습니다.

부동산 김사부(김원철) ☆부동산 투자의 정석☆ 2022.11.25 출판

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 부동산 투자의 정석
• 저자 : 김원철
• 출판사 : 알에이치코리아
• 출판일 : 2022.11.25
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 444쪽/801g/148*210*31mm

 

2. 줄거리

 

이 책은 저자의 경험을 바탕으로 부동산 투자 기법 중 가장 안전한 '전세 레버리지 투자'를 제시합니다. 동시에 아파트뿐만 아니라 다른 물건(오피스텔, 상가 등)에 대한 투자 비법을 일목요하게 정리해 주고있습니다.  책의 초반부에는 부동산 투자가 아직 유효하다는 것에 해서 설명해 주고 있습니다. 그 뒤 저자의 부동산 투자 경험을 바탕으로 가장 안전한 투자 방법인 '전세 레버리지 투자'를 제시하면서, 그것이 왜 안전한 부동산 투자인지 상세하게 설명합니다. 책의 후반부에는 각종 물건(재건축, 분양권, 오피스텔, 상가 등)에 대한 투자 방법을 기록하고 있습니다. 중간마다 저자의 팁을 통해 인사이트를 더욱 넓힐 수 있는 책입니다.

 

3. 목차

 

여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석.

 

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?

: 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기.

 

01 주택은 향후 20년간 부족하다.

02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다.

03 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다.

04 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다.

 

2장 현명한 투자자의 정석

: 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기.

 

01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라.

02 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들. | 김사부의 투자 Tip | 바뀌는 법규 속 탄생하는 기회

03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?

04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법.

05 투자하기 전 알아야 할 것들.

06 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트.

 

3장 탁월한 투자자의 정석

: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기.

 

01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다. | 김사부의 투자 Tip | 재테크 동호회 친구를 믿지 라 따지지 말라고? 따져야 할 건 따져라!

02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유. | 김사부의 투자 Tip | 지방에도 핵심 부동산이 있나요?

03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드 | 김사부의 투자 Tip | 소형보다는 대형 부동산 가격이 더 오르던데요?

 

4장 투자 고수의 정석

: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기.

 

01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다.

02 투자의 때를 알려주는 신호들.

03 고수의 눈에 들어오는 물건들.

04 투자의 때가 오지 않을 것 같다면 | 김사부의 투자 Tip | 장기 불황의 가능성이 희박해진 또 하나의 이유.

 

5장 대상별 투자의 정석

: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기.

 

01 아파트 투자의 정석 | 고수를 위한 김사부의 조언 | 앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라.

02 재건축 투자의 정석 | 고수를 위한 김사부의 조언 | 재건축, 역발상으로 접근하라.

03 분양권 투자의 정석 | 고수를 위한 김사부의 조언 | 핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라 미분양, 고수의 놀이터.

04 오피스텔 투자의 정석 | 고수를 위한 김사부의 조언 | 전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라.

05 단독주택 투자의 정석.

06 상가주택 투자의 정석.

07 상가 투자의 정석.

 

맺는말_재테크에 지친 당신을 위하여

 

4. 장단점

 

이 책은 '수학의 정석' 책처럼 부동산 투자의 모든 것을 일목요연하게 정리해 준 책입니다. 그렇기에 오히려 부동산을 처음 접하는 분들도 크게 무리 없이 읽을 수 있는 책입니다. 저자의 강조하는 투자 방법이 단순명료 하기에 책을 읽으면 저자가 제시한 투자 방법으로 투자해 보고 싶다는 생각이 듭니다. 저자의 경력 또한 이 책을 믿을 만한 요소입니다. 부동산 강의만 13년 했다는 것은 저자가 한국 부동산 시장에서 머문 시간이 길다는 것 나타내줍니다. 이 시장에서 지금까지 살아남았다는 것이 믿을 만하다는 증거일 것입니다. 저자의 긴 경험을 바탕으로 확신하는 어투로 부동산 투자 방법을 자신감 있게 적은 책입니다. 

 

그렇지만, 부동산을 투자의 대상이 아닌 것으로 생각하시는 독자분들이 있다면, 이 책은 별로 매력적이지 않습니다. 부동산 투자를 하는 실제적인 방법들을 상세하게 설명하고 있기 때문입니다. 또한 교과서적으로 책이 졌기에 딱딱하다는 느낌을 받을 수 있습니다.

 

5. 감상평

 

저는 이렇게 정리된 책을 좋아합니다. 뭔가 이런 책을 읽으면 제 머릿속도 정리가 되는 느낌입니다. 부동산의 전체적인 그림이 그려지는 느낌입니다. 저자가 제시한 '전세 레버리지 투자'를 꼭 해보고 싶다는 생각이 들었습니다. 긴 경력에서 나오는 확신에 찬투자 방법 제시는 제게 인상 깊게 남았습니다. 부동산에 대해서 전반적으로 정리를 하시고 싶으신 분에게 참 좋은 책인 것 같습니다. 저자가 제시한 투자 방법으로 월급쟁이 부자들의 '너바나'님이 실천하고 성공하셨고, 또 그분이 다른 여러 사람에게 그 투자법을 가르치는 모습을 보면서 저자가 무엇을 느낄지 궁금합니다. 이런 투자법을 아는 데에서 그치지 말고 실천하는 제가 되고 싶습니다.

 

6. 작가 정보

김원철

부동산 호황기와 불황기를 골고루 겪으며 높은 이을 거둔 부동산 분야 가장 영향력 있는 투자자이자, 현재 투자 컨설팅 및 투자회사인 (주)골드앤모어 대표입니다. 전세보증금 2,500만 원으로 투자 시장에 뛰어들어 3년 연속 1,000%라는 엄청난 수익률을 거두며 성공적인 투자자 대열에 합류했습니다. 아파트, 토지, 분양권, 상가, 경매 등 부동산의 다양한 대상에 투자한 경험을 바탕으로 2004년부터 지금까지 13년간 강의를 해오며, 이 시대 고수라 불리는 투자자들을 무수히 배출했습니다. 현실에 대한 정확한 인식, 저평가된 부동산을 발견하는 탁월한 안목, 제도의 변화에 민첩하게 대응하는 순발력 등으로 수강생들에게 폭발적인 인기를 얻었습니다.

 

2007년, 기존 부동산 투자법과 다른 자신만의 독창적인 투자법을 공개한 『부동산 투자의 정석』이 베스트셀러가 된 것은 물론, 당시 책에서 지목한 투자처들이 6개월도 되지 않아 거짓말 같은 수익률을 기록하면서 ‘가장 만나고 싶은 부동산 전문가’로 주목받으며 각종 방송과 언론매체에 소개되기도 했습니다. 부동산TV, EBS라디오, ING, SK텔레콤, 롯데, 애경, 현대 백화점 지지옥션 부동산전문가포럼 등에서 강의했으며, 한국경제신문, 스피드뱅크, 닥터아파트, 네이버 부동산 칼럼니스트로 활동했습니다. 2008년부터는 부동산처럼 마음 편하게 투자할 수 있는 주식 투자법을 연구하여, 불황과 호황에도 주식과 부동산으로 익을 얻을 수 있는 탁월하고도 쉬운 투자법에 대해 강의하고 있습니다. 저서로는 『부동산 투자의 정석』과 『부동산 투자 베스트 비법』, 『부동산 소액 투자의 정석』 등이 있습니다.

 

7. 추천 독자

 

정석이라는 단어가 주는 이미지처럼 책 또한 부동산 분야에 대한 전체적인 정리를 한 책입니다. 그렇다고 부동산을 처음 접하시는 분들이 어렵게 느낄 정도로 어려운 책은 아닙니다. 저자의 경험을 녹여서 이해하기 쉽도록 쓴 책입니다. 따라서 이 책은 부동산 관련해서 처음 공부하시거나, 이것저것 읽어봤는데 뭔가 머릿속으로 정리가 안 되는 '부린이' 분들에게 추천합니다. 부동산 투자 전반을 정리한 책이지만, 너무 딱딱하지 않고 흥미 있게 책을 풀어갑니다. 

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 우리나라 자가 주택보급률은 50% 수준이기에 절반의 해당하는 인구는 언제든지 수요자로 변할 수 있다.

• 우리나라 가구 수는 2040년까지 증가 예정. 연간 가구 수는 평균 15만 가구씩 늘어남.

• 혼인이 가장 강력한 수요를 낳는데 매년 20만 가구가 탄생한다.

• 다문화 가정도 증가함.

• 신규주택의 수요는 영원할 수밖에 없다.

• 일본 시장과 비슷? - 일본 부동산거품의 주도 세력은 기업(규모가 컸음). 한국 부동산 거품의 주도 세력은 다수의 개인.

 

• 그렇다면, 부동산 가격 거품을 어떻게 알아볼 수 있는가?

1. 기간 - 부동산 가격이 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다

2. 가격 - 가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?

3. 대중의 부동산에 대한 관심도 - 부동산에 관심이 전혀 없던 사람이 부동산에 관심을 두고 을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤빌 때.

 

• 소규모 개방경제 체제에서 정부가 쓸 수 있는 유일한 경기부양 카드는 부동산.

• 전세 레버리지 투자에 대한 의문에 대해서

1. 매년 3,000만 원씩 투자할 자금은 어떻게 모으나? - 안되면 늦추면 된다.

2. 투자한 주택 모두가 2년마다 2,000만원씩 오른다는 보장이 있는가? - 그런 보장은 없다. 다만 역세권 소형 아파트들은 긴 시간을 두고 보면 오히려 그보다 더 많이 상승한 경우가 대부분이다.

3. 5년이나 10년 후에도 3,000만 원으로 매입할 부동산이 있을까? - 불황이 있기 때문에 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다. 부동산의 전세가와 매매가 차이가 좁아진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 좁아진 지역이 매수 대상이 된다.

 

• 이런 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?

1. 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다.

2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.

3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다.

4. 4년 이상 부동산 시장에 관심을 두 건 쉽지 않다.

 

• 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

1. 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다.

2. 막차인지 아닌지는 지나 봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.

4. 먼저 시스템을 갖추는 것이 더 중요하다.

5. 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.

 

• 이 투자법을 할 때 가장 먼저 부딪히게 될 큰 장벽은 취득세 2채만 사도 취득세가 8.8%라 지금은 시기적으로 늘리기 좋지 않다.

• 그래서 취득세 부담이 그리 크지 않은 대상을 집중적으로 살핀다. - 일반적인 1채, 비조정 지역 1채 그리고 오피스텔 과 조합원 입주권(4.6%).

• 입주권은 사놓은 뒤 약 3, 4년 정도만 기다리면, 새 아파트가 생긴다.

 

1단계 : 전세 레버리지형 투자

기간 : 10년

목표 : 연간 1억~3억 원의 투자자금이 계속 나오는 상태

• 만약 재개발 입주권을 사게 되면 입주 시점에 대개 추가 분담금을 내야 하는데, 이때에는 입주할 수 있는 아파트가 된 상태이므로 바로 전세 세입자를 들일 수 있다. 이렇게 세입자에게 전세 보증금을 받으면 추가 분담금을 내고도 꽤 많은 돈이 남는다. 따라서 투자금의 상당 부분을 회수할 수 있다. 사실 건물이 완공되면 취득세를 한 번 더 내야 하는데, 이때 내는 취득세는 주택 수와 무관하며 '원시취득'이라는 취득세 규정에 의해 신규 건물분에 대해서만 2.98%를 내면 된다.

• 핵심은 부동산을 통해 꾸준히 돈이 나오는 시스템을 구축한 뒤 거기서 나오는 자금으로 그 시점에 가장 적합한 대상을 찾아서 재투자하는 것.

 

2단계 : 수익형 부동산 투자

기간 : 10년

목표 : 월 수익 1,000만~5,000만 원의 수익금이 계속 나오는 상태.

• 수익형 부동산 매수 시 목표 수익률은 4.5~6% • 대출을 최대한 활용해야 한다.

• 수익형 부동산은 최소 50% 최대 90%까지도 대출을 받을 수 있다. 이 대출은 주담대가 아닌 사업자 대출이기에 정부 제재 거의 없다.

• 10년 후에 자산가치가 2배로 오를 수익형 부동산을 사라(임대료를 꾸준히 올릴 수 있는 대상) • 신축, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 이 다섯 가지 키워드가 향후 20년 부동산 시장을 좌지우지할 핵심 키워드이다.

• 투자의 때는 불황의 끝 자락쯤이다.

 

• 투자의 때를 알려주는 신호들

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다.

2. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

3. 분양 물량이 역대 최저가 된다.

4. 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다. (부동산 감정가 대비 낙찰가의 비율) 5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.

6. 폐업하는 중개소가 속출한다.

7. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

 

• 고수의 눈에 들어오는 물건들

1. 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산

2. 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라

3. 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

4. 임대 수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

 

• 투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다.

 

• 아파트 투자의 정석

1. 대단지

2. 학군

3. 로열층, 로열동

4. 85㎡ 이하

5. 역세권

6. 기반 시설(교통, 교육, 쇼핑, 의료기관)

7. 성장성

8. 햇볕이 잘 드는 비로열동, 비로열층

9. 1층을 굳이 하겠다면, 앞이 막히지 않아서 탁 트인 1층 남향을 라.

 

• 재건축 투자의 정석

1. 남은 용적률이 많은 물건을 노려라

2. 높은 가격에 일반 분양을 할 수 있는 곳을 택하라

3. 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라

4. 재건축이 순차적으로 진행될 지역을 주목하라

5. 무조건 가격이 저점일 때 잡아라

6. 재건축 이야기가 아직 나오지 않는 곳

7. 대지 지분이 높은 곳

8. 임대수익률이 은행 이자보다 높은 곳

 

• 분양권 투자의 정석

1. 신규 공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라. (주변 보다 10%가 비싸더라도)

2. 프리미엄을 주고서라도 매수하라.

3. 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라.

4. 핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라. (저층이라도)

 

• 미분양이 났을 때, 고수들의 놀이터

1. 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 보라.

2. 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받 건 아닌지 살펴라.

3. 파격 할인 분양가가 임대가와 유사한지 살펴라.

 

• 오피스텔 투자의 정석

1. 전용면적을 보라.

2. 싼 오피스텔이 더 좋은 오피스텔이다.

3. 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라.

4. 30~50㎡ 의 1.5룸 오피스텔을 공략하라.

5. 15년이 지나면 매도를 고려하라.

6. 전철역에서 가장 멀리 떨어진 오피스텔을 매수하라. (싼 오피스텔)

 

• 단독주택 투자의 정석

1. 평지의 주택을 골라라.

2. 역세권은 필수 조건이다.

3. 단층보다는 다가구주택을 노려라.

4. 넓은 도로를 끼고 있는 주택이어야 한다.

5. 전철 노선이 예정된 지역일 경우 조정 국면을 이용하라.

6. 주변 집들이 새롭게 변모하고 있다면 최대한 높게 매도하라.

 

• 상가주택 투자의 정석

1. 넓은 평지의 사방이 뚫린 곳을 골라라.

2. 뜨는 상권의 주변을 노려라.

3. 6m 이상의 도로를 낀 물건이 좋다.

4. 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목하라.

5. 개발 호재의 실현 여부를 상식선에서 추리하라.

 

• 상가 투자의 정석

1. 누가 봐도 좋은 입지의 상가를 골라라

2. 성장성이 있는 상가여야 한다.

3. 임차인이 돈 을 벌수 있는 상가여야 한다.

4. 1층 상가만 보라.

5. 적당한 가격과 상권의 지속성을 체크하라.

6. 분양하는 상가는 쳐다도 보지 말라.

7. 금리가 급격히 오르는 때를 노려라.

 

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「결론」

어쩌면 부동산 투자에 관한 모든 분야를 정리한 책을 썼다는 사실 하나로 이 책을 쓴 저자의 내공이 증명되는 것 아닌가 생각합니다. 문체에서 드러나는 자신감과 확신은 독자들에게 신뢰를 줍니다. 또한 저자가 가장 안전한 투자라 확신하며 제시하는 '전세 레버리지 투자'는 그 투자 방법이 꽤 구체적이라서 매력적이고 꼭 한번 해보고 싶다는 생각이 들었습니다. 소위 말하는 '갭투자'와 저자가 말하는 '전세 레버리지 투자'가 어떤 차이점이 있는지 염두하고 책을 보시면 더욱 흥미롭게 책을 읽으실 수 있습니다.

 

부동산 투자 전반을 정리한 책입니다. 책 내용이 다소 지루하게 느껴지려 하면 다른 물건에 대한 투자 방법이 나오면서 지루할 틈을 주지 않습니다. 책 중간중간에 경험을 바탕으로 소개한 팁들 또한 아주 흥미로우며 아주 좋은 인사이트들 입니다. 책을 읽으면서 이런 스승에게 배운 '너바나'님은 어떤 분이고 어떤 책을 쓰셨을지 궁금해집니다. 다음 책은 그분이 쓰신 책을 읽어보겠습니다.