성연경 ☆50억짜리 임장보고서☆ 2022.10.20출판

「서론」

부동산 관련 유튜브를 보다가 이 책의 저자이신 '성연경'님의 인터뷰를 우연히 보게 되었습니다. 경기도 전세에서 출발해서 정말 열심히 임장하고 투자해서 순자산 '30억'을 달하셨다는 인터뷰 내용이습니다. 저자의 열정을, 유뷰트를 통해 확인하니 그분이 쓰신 책을 읽고 싶었습니다. 검색을 해보니 이 책이 있었고, 바로 주문해서 받아보았습니다. 책을 읽어보니 이 책이 정말 부동산을 처음 접하시는 분에게 좋은 책이라고 느껴졌습니다. 정말 기초적인 것부터 차근차근 설명해 주는 책입니다. 저자가 투자를 어떻게 해왔고 그래서 투자를 어떤 순서로 하면 되는지 차근차근 알려줍니다. 이번 글에서는 '50억짜리 임장보고서' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 공유하겠습니다.

성연경 ☆50억짜리 임장보고서☆ 2022.10.20출판

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「본론」

 

1. 책소개

• 제목 : 50억짜리 임장보고서
• 저자 : 성연경
• 출판사 : 진서원
• 출판일 : 2022.10.20
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 248쪽/636g/153*228*23mm

 

2. 줄거리

 

이 책은 저자가 부동산투자를 실제로 어떻게 해왔는지 알려주면서 동시에 독자들에게 부동산 투자에 대한 팁과 조언을 합니다. 또한 실제 부동산 투자를 하는 데 있어 빠질 수 없는 '임장'을 저자 본인은 어떻게 하는지 하나부터 열까지 전부 제시해 줍니다. 부록으로 독자들이 책의 내용을 따라 해볼 수 있는 임장노트를 제공합니다.

 

책을 읽으면 전혀 딱딱하지 않습니다. 지식을 제시하는 느낌보다는 이야기를 해주는 느낌이 강합니다. 저자가 어떻게 15년간 다니던 회사를 퇴사할 결심을 하였는지, 실제로 임장을 어떻게 했고 왜 그런 투자 결정을 하였는지를 확인 할 수 있습니다. 저자는 돈이 별로 없고 돈을 잃을 수 없기에 임장보고서를 강조 하고 있습니다. 부동산 투자 리스크를 최소화할 수 있는 임장보고서를 어떻게 쓰는지 상세하게 알려줍니다. 또한 이 책은 자신만의 투자 원칙이 있어야 함을 강조합니다. 

 

3. 목차

 

┃프롤로그┃ 나와 회사는 썸 타는 관계, 유효 기간 끝나면 Say goodbye!

 

〈첫째 마당〉 경기도 9,000만 원 신혼 전세 ‘탑동싸’ 탈출기

 

1. 전셋집이 없다고요? - 신혼집 전세 대란기 세입자 경쟁률 5대 1, 20년 차 아파트 신혼집 결정!

2. 빨리 여기를 탈출하고 싶어 - 신혼 전세 옮기기 집주인이 집도 안 보고 샀다고?

3. 집주인이 집을 내놨다고요? - 내 집 첫 매수기 생애 첫 내 집 찾아 삼만리

4. 우리도 가보자 서울! - 상급지 갈아타기 왜 우리 아파트만 적게 올랐을까?

5 내 집이 ‘못난이’였구나 - 아파트 매도기 2층 서향 타워형이 ‘못난이’라고요?

Tip 최고가 찍은 매수자가 되지 않으려면? - 매매·전세 지수 비교

 

〈둘째 마당〉 부동산 공부, 뭐부터 시작하지?

 

6. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ① 강의 부동산으로 돈을 벌려면?

Tip 초보자를 위한 부동산 강의 추천 가이드

 

7. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ② 독서 최소 열 권 이상 읽고 강의 듣기!

Tip 초보자를 위한 필독서 리스트

 

8. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ③ 카페, 블로그, 오픈채팅방 활용 실시간 부동산 정보를 얻으려면?

Tip 따로 또 함께! - 투자 메이트 만들기

 

9. 생각하는 힘을 키워 주는 부동산 대책 원문 읽기 전문가 요약 글을 보는 것보다 스스로 해석하는 게 중요 사례 - 7.21 대책 원문 해독하기

10. 초보자가 알아야 할 세 가지 앱 활용법 (ft. 네이버 부동산, 호갱노노, 아실) 원 데이터 출처는 알아 두자

11. 등기부등본 열람으로 이집 저집 구경하기 집 주소만 알면 매매가와 대출금액 확인 가능!

12. 매주 금요일은 부동산 시장조사 하는 날 (ft. KB 주간 월간 시계열 자료) KB부동산 사이트에서 엑셀 파일로 제공 

13. 내가 사는 동네부터 둘러보자(ft. 안양 만안구 석수동 아파트) 나를 찾아다니는 해외여행은 이제 그만?

 

〈셋째 마당〉 임장보고서의 힘 - 3년 만에 50억, 수익률 340%

 

14. 공급 부족인데 가격이 싸네? 부천 첫 투자 결심! (ft. 3,500만 원 투자, 2년 후 500% 수익률) 천지개벽 대구, 결론은? 모르겠다!

15. 조정대상지역 평촌? 투자 못 할 이유는 없었다! (ft. 5,200만 원 투자, 2년 후 630% 수익률)

평촌, 매매가 대비 전세가는 낮아 투자에 부담 쉽지 않은 두 번째 투자, 세입자 못 맞추고 잔금 치른 상황 돈이 없지, 투자할 곳이 없나?

Tip 조정대상지역 아파트 양도소득세 계산

 

16. 투자 초보자에게 만만치 않았던 천안 (ft. 4,000만 원 투자, 2년 후 240% 수익률) 지방 같지 않았던 천안, 1급지 공략!

17. ‘인구 50만 도시 투자’ 원칙을 깨고 원주 선택! (ft. 2,500만 원 투자, 2년 후 380% 수익률) 

18. 무피투자 경험! 전주 구축 아파트 (ft. 투자금 0원, 2년 후 6,000만 원 수익) 지방 구축 아파트 투자를 시도하다

19. 전세가 안 빠져 마음고생했던 김해 (ft. 2,700만 원 투자, 2년 후 200% 수익률) 

Tip 내 전세 매물, 얼마에 내놓을까? - 매물 시뮬레이션

 

20. 달리는 말에 올라탄 인천 투자 (ft. 2,600만 원 투자, 1년 후 230% 수익률) 초보 투자자에게 어려웠던 인천

21. 하락장에 투자한 두 곳에 대하여 (ft. 목표 수익률 200%) 

Tip 역전세 대비 어떻게 할 것인가?

 

〈넷째 마당〉 50억짜리 임장보고서 작성법

 

22. 임장 보고서 쓰는 이유 - 돈이 없어서, 돈을 잃을 수 없어서!

23. 임장 보고서 1단계 | 지역 정하기(ft. 청주 사례) 4~5곳 선별 후 최종 후보 지역 정하기 임장 지역 정한 근거와 이유 정리하기

24. 임장 보고서 2단계 | 지역 파보기 1 주요 시설 파악하기2 행정구역 파악하기3 택지지구 개발 파악하기

25. 임장 보고서 3단계 | 지역별 입지 분류하기 입지 결정 요소는? - 인구, 교통, 학군, 직장, 공급

26. 임장 보고서 4단계 | 발품 팔며 세부 내용 보강하기 직접 둘러본 후 세부 내용 보강하기

27. 임장 보고서 5단계 | 투자 기준 확인하기 사람에 따라 투자처는 달라진다. 나만의 투자 기준에 맞는지 확인하기

28. 임장 보고서 6단계 | 최종 투자처 정하기 좋은 급지 순으로 매물 선정하기 같은 평형대 매물 비교 후 투자처 정하기

 

〈다섯째 마당〉 드디어, 나만의 투자 원칙이 생겼다!

 

29. 임차인 관리, 계약서 잘 쓰는 게 최우선! 다주택자의 임차인 관리법 전세 계약서 특약 문구가 분쟁 최소화!

30. 다주택자가 감당할 만한 물건 수 상한선은?

31. 저가치와 저평가의 차이를 구분하자 저평가, 어떻게 판단할 수 있을까? 

32. 전세가율 85% 이상 지역에 투자한다 실거주 선호도 파악은 전세가와 전세가율로!

33. 공급 물량 vs 미분양 물량, 투자의 바로미터! 

34. 리스크 관리의 핵심은 공실과 역전세 공실 - 전세금 욕심은 버리고 세입자 구하는 게 최선!

35. 가장 싸게 사려면? 비교하고 또 비교할 것! 할 수 있는 한 계속 가격을 비교하라 

36. 내가 감당할 수 있는 물건에 투자한다(ft. 종부세) 

 

┃에필로그┃나만의 투자 노선을 찾아서

 

4. 장단점

 

이 책은 '하나부터 열까지'라는 표현이 부족하다고 느껴질 정도로 저자의 경험을 통해 부동산 투자에 대해서 상세하게 알려주고 있습니다. 지식을 단순히 딱딱하게 전달하는 것이 아니라 본인의 경험을 녹여내서 독자들로 하여금 그냥 하나의 이야기를 읽으며 지식을 습득할 수 있도록 돕는 책입니다. 원래 평소에 아는 분이 자신의 인생 얘기를 해주는 느낌이 듭니다. 그만큼, 이 책은 독자들에게 친절하고 포근하게 다가갑니다. 

 

그렇지만, 평소 부동산 공부를 해오시거나, 어느 정도 내공이 이미 있으신 분들은 특별한 인사이트를 얻기 어려울 것 같습니다. 기초적인 내용을 상세하게 전달했기 때문입니다. 다른 전문가와는 확연히 다른 저자만의 아주 특별한 인사이트가 있다고 하기는 어렵다고 볼 수 있습니다. 

 

5. 감상평

 

저처럼 부동산 관련 지식이 별로 없으신 분들에게는 아주 좋은 책입니다. 저자의 실제 경험과 부동산 필수 지식을 잘 버무려서 독자들에게 친절하게 내어놓은 책 같습니다. 책을 읽다가 제게 생소한 용어가 나오면 어김없이 각주가 달려 있습니다. 저를 타겟으로 썻나 라는 생각이 들 정도로 친절하게 하나하나 상세하게 알려주는 책입니다. 앞서 두 권의 책을 읽으면서 부동산 관련 지식이 투자에 실제로는 어떻게 쓰일까? 라는 물음이 들었습니다. 이 책은 그 물음에 명쾌하게 '이렇게 하는 거란다'라고 답을 준 책입니다. 그것도 어렵지 않게 풀어서 잘 설명해 주었습니다. 저 또한 임장을 하면서 실제로 투자하고 싶다는 생각이 들었습니다.

 

6. 작가 소개

 

성연경

회사 최초 여성 임원 재목이라는 기대와 대우 속에 회사와 나를 동일시하며 밤낮으로 열심히 일했다. 하지만 바쁜 회사 생활 중에 박사 과정까지 밟으면서 노력할수록 나빠지는 건강과 회사 내에서의 인간관계, 무너지는 멘털을 경험하며 무언가 잘못되어 가고 있음을 느꼈다. 결국 나와 가족의 행복을 지켜 주는 것은 회사가 아니라 오롯이 혼자 설 수 있는 나 자신이며, 그 바탕에는 자산과 자생 소득이 뒷받침되어야 함을 깨닫고 2019년부터 본격적으로 부동산 공부를 시작하였다.

 

3년간 전국 아파트에 집중적으로 투자했고 부동산 상승기라는 행운에 힘입어 총자산 50억, 순자산 30억을 달성했다. 30년 연봉을 3년 만에 벌고 15년 회사 생활을 정리하게 되었다. 부동산 공부를 시작할 즈음 입시 때나 흘렸던 코피를 십여 년 만에 쏟아냈다. 많이 헤매고 시행착오도 겪었다. 그러다 상사를 설득하듯 자신부터 설득하자며 1달에 1곳씩 임장보고서를 쓰기 시작했고 결과적으로 놀라운 성과를 가져왔다. 투자 횟수가 늘어날수록 임장보고서는 업그레이드되었고 질문에 답만 채워도 큰 실수가 줄어들었다.

 

임장 보고서의 장점은 유튜브, 단톡방 등 SNS 소음에 흔들리지 않고 스스로 해결책을 찾게 해주는 데 있다. 과거의 자신처럼 오늘도 불안한 마음으로 회사 생활을 하는 월급쟁이들을 위해 꼭 알아야 할 부동산 지식과 임장 보고서 작성법을 공유해 놓았다. 돈을 빠르게 벌고 싶지만, 마음만 다급한 초보자라면 투자의 정글에 들어서기 전 임장 보고서부터 써보자. 실수는 줄이고 성공 확률은 높여 줄 것이다.

 

7. 추천 독자

 

'50억짜리 임장보고서' 라는 제목 때문에 뭔가 임장을 어떻게 하는지만 적혀있을 것 같지만, 전혀 그렇지 않습니다. 저자가 투자를 시작하는 계기부터 지금까지 실제 어떤 생각으로 어떻게 투자했는지 정말 상세하게 전부 적혀있습니다. 그래서 이 책은 저처럼 부동산 관련 공부를 시작하신 지 얼마 안 되신 '부린이' 분들에게 적극 추천합니다. 실제 사례를 소상하게 적었기에 어느 정도 전문적입니다. 하지만 한 사람의 일대기를 누군가 옆에서 이야기해 주는 느낌이라 전혀 어렵지 않습니다. 

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 탑동싸 : 탑층, 동향, 사이드집 일반적으로 못난이 매물 여름에 더 덥고 겨울에 더 춥다.

• 서향 타워형도 비선호

• 저층도 비선호

• 필로티 2층 - 1층이 필로티로 비어있어 1층과 같이 층간소음에서 자유로운 세대로, 1층은 피하고 싶지만 층간 소음이 우려되는 어린아이들이 있는 집에서 선호한다.

 

• 지난 몇 년간 매매가는 크게 변동이 없는데 전세 지수가 끝없이 상승한다면, 아파트 매수를 고려해 보는 것이 좋다.

• 자본주의 3요소 자본, 토지, 노동(돈을 벌 수 있는 수단)

• 강의를 듣는다면 그 강의를 완전히 내 것으로 만든 후에 스스로 투자 판단을 하고, 다른 강의 다른 투자 방식을 공부하며 넓혀 나가는 것을 추천

 

• 어느 정도 익힌 후에는 강사나 커뮤니티에 대한 지나친 의존을 줄이고, 스스로 투자 기준과 철학을 세우고 판단하고 투자 범위를 넓혀 나가야 지속적으로, 투자자로 성장할 수 있다.

 

• 부동산 대책 원문 읽기

• 등기부등본 근저당권 금액은 금융권의 경우 실제 대출금액의 130%로 설정된다.

• 계약서에 소유권 이전 시 근저당 말소 조건을 넣고, 잔금 날 말소 여부를 꼭 확인한다.

• Kb 부동산 주간 월간 시계열 자료 금요일 아침에 확인.

• 용적률 : 대지면적에 대한 지상 건축물의 연면적(층별 바닥 면적의 합) 비율. 도심의 경우 용적률이 낮을수록 재건축 기대감으로 인기가 높다.

 

• 인구가 많은 곳에 투자하는 것이 우선순위!

• 역전세 대비

1. 전세 계약 시 지역 내 입주 시기와 전세 만료 시기를 겹치지 않게 세팅한다. 최대 입주 시기와 최소 4개월 이상 차이가 나도록 계약기간 조정.

2. 너무 높은 최고가의 전세 보증금을 고집하지 않는다.

3. 목표 수익률을 달성한 단지는 과잉 공급 전에 매도하는 것도 괜찮다.

4. 여러 지역에 분산 투자한다.

5. 현금을 준비해 둔다.

 

• 임장 보고서

1. 지역 정하기 - 시 단위로 구분하여 인구순으로 나열 - 매매평단가와 최고가 아파트 가격을 기준으로 현재 저평가된 지역 선정하기 - 매매가 대비 전세가율이 높아 바로 투자가 가능한 지역을 우선순위로 두기 (투자금 최소) - 향후 2, 3년간 입주 물량 확인하고 수요량 대비 공급량이 많지 않은 지역을 우선순위로 두기(리스크 관리)

2. 지역 파보기 -주요시설파기 -행정구역 파악하기 -택지지구 개발 파악하기 (택지정보시스템)

3. 지역별 입지 분류하기 -인구파악하기(부동산지인) -교통파악하기 (네이버 지도, 네이버부동산,아실) -학군 파악하기(아실) -직장 파악하기(국가통계포털, 크레딧잡) -공급파악하기(부동산지인, 아실)

4. 발품 팔며 세부 내용 보강하기 -동별 세부 분석 -주요 단지 시세 흐름 파악 -동별 전체 시세 조사

5. 투자 기준 확인하기 -전세가율 85% 이상 -평형 21~33평형/세대수 300세대 이상 단지 -매전 갭 5,000만 원 이하 -주변 장기 공급 물량 확인 -주변 동일 평형 전세 물량 확인 -잔금 준비 여부

6. 최종투자처 정하기 -좋은 급지순 -같은 평형대 매물 비교 후 투자처 정하기

 

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「결론」

한 영상만 보고 책을 바로 산 건 처음인 것 같습니다. 저자의 강력한 열정이 저로 하여 책을 사서 읽게 한 것 같습니다. 덕분에 실제로 부동산 투자자분들은 어떻게 투자하는지 알게 되었습니다. 제가 지금 당장 부동산 투자를 할 것은 아닙니다. 하지만 1, 2년 내로 이사 계획이 있고 이사 또한 또 하나의 '부동산 투자'이기에 이 책은 제게 큰 도움이 되었습니다. '이렇게까지 상세하게 알려주신다고?'라는 생각이 들 정도로 이 책은 친절하고 따뜻하게 저자의 모든 것을 알려줍니다.

 

부동산 투자를 어떻게 하는지 모든 것을 상세하게 알려주기에 저같은 '부린이'분들에게 많은 도움을 주는 책입니다. 설명도 쉽게 해주셔서 이해가 아주 잘 됐습니다. 독자들이 실천할 수 있도록 '임장보고서' 부록들을 제공해주신 점도 인상깊었습니다.

 

책을 읽으면 읽을수록 알아가는 재미가 있는 것 같습니다. 아직은 갈 길이 멀다고 느껴지지만, 하나씩 하나씩 알아가며 시간이 지났을 때, 성장한 저를 기대합니다. 혹시 이 글을 보시는 분들도 오늘이 힘든 하루일 수 있지만, 이 하루가 훗날 본인의 성장에 밑거름이 됨을 기억해 보시는 건 어떨까요?