진와이스(장미진) ☆5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축☆ 2023.02.24 출판

「서론 」

부동산 관련 서적과 유튜브를 지속적으로 보니, 앞으로 어떻게 행동하는 것이 좀 더 좋을지 계산이 되는 것 같습니다. 저 개인적으로는 재개발, 재건축 물건이 매력적이라는 생각이 들었습니다. 부동산 투자에 성공하신 분들은 대부분은 재개발, 재건축 물건을 가지고 있었고, 재개발, 재건축 물건을 통해서 세금을 효과적으로 절세할 수 있기 때문입니다. 그래서 재개발, 재건축 분야에 대해서만 쓴 책을 찾아봤는데, 딱 이 책이 보였습니다. 알고 보니 저자분을 이미 유튜브에서 봤었습니다. 영상에서도 따뜻함이 느껴졌는데 책에도 따뜻함이 느껴졌습니다. 이번 포스팅에서는 '5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 공유해보겠습니다.

진와이스(장미진) ☆5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축☆ 2023.02.24 출판

 

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축
• 저자 : 진와이스(장미진)
• 출판사 : 리더스북
• 출판일 : 2024.02.24
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 332쪽/759g/151*224*22mm

 

2. 줄거리

 

책의 제목이 다 말해줍니다. 재개발, 재건축 물건에 대해서 그 어느 부동산 책보다 상세하게 설명해 줍니다. 책 초반에는 재개발, 재건축 투자가 얼마나 매력적인지 4가지 이유를 들면서 소개합니다. 그 후에 저자 본인이 왜 재개발, 재건축 투자를 하게 되었는지 실제 경험을 그대로 소개합니다. 이어서 실제 투자 사례들을 제시하며 재개발, 재건축 투자가 어떻게 수익을 안겨주는지 알려줍니다. 재개발, 재건축 단계 중에 언제 매수하고 언제 매도하는 것이 효과적인지 구체적으로 알려줍니다. 그리고 임장을 어떻게 하면 좋은지 등 독자들이 궁금해할 만한 것을 적절하게 제시합니다. 끝으로 하락장에서 투자를 포기하는 분들에게 따듯한 말을 건네며 저자의 독자들을 향한 마음을 확인할 수 있습니다. 

 

3. 목차

 

프롤로그 | 사랑하는 가족을 지키는 기적, 재개발·재건축 투자로 이룰 수 있다.

 

1부 재개발·재건축의 세계에 온 당신을 환영합니다

01. 거대한 변화를 만드는 재개발의 매력

02. 당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유

03. 진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다.

 

2부 돈 되는 재개발·재건축, 투자 기초를 다지고 시작하자

04. 집값 오르는 지역 찾아내는 흐름 투자의 비밀

05. 입지를 볼 수 있어야 재개발·재건축 투자에 성공한다

06. 돈 되는 재개발 투자, 절대 어렵지 않다

07. 무주택자, 1주택자, 다주택자도 감탄하는 재개발·재건축의 마법
미라클! 진와이스 솔루션 재개발과 재건축의 차이점, 샅샅이 파헤쳐 보자

 

3부 세상에서 제일 쉽게 배우는 재개발·재건축의 모든 것

08. 조합설립) 5천만 원으로 극적인 투자가 가능한 시기

09. 시공사 선정) 1군 건설사 플래카드, 투자의 청신호

10. 사업시행인가) 무산될 가능성 0.1%의 안전 투자 단계

11. 감정평가) 좋은 물건 싸게 매수하는 세일 기간

12. 관리처분인가) 낡은 빌라가 입주권으로 신분 상승!

13. 입주권 vs. 분양권, 무엇이 다를까?

미라클! 진와이스 솔루션 재개발·재건축 기본 용어, 완벽하게 이해해보자

 

4부 5천만 원으로 5억 버는 재개발·재건축 투자 사례

14. 실전 투자 사례 1) 조합설립 단계에 매수해서 34평 새 아파트에 입주하다

15. 실전 투자 사례 2) 관리처분인가 단계에 매수해서 수익률 400%를 달성하다

16. 실전 투자 사례 3) 무허가 건축물, 다물권자 물건 매수 사례

17. 도대체 언제 사서 언제 팔아야 할까?

미라클! 진와이스 솔루션 재개발·재건축 사업, 도중에 무산될 가능성이 있을까?

 

5부 기적을 만드는 임장 및 실전 매수의 기술

18. 손품, 발품 팔며 임장할 지역을 찾아보자

19. ‘부동산 소장님’ 내 편으로 만드는 특급 비법

20. 빌라, 상가, 토지… 돈 되는 물건을 골라보자

21. ‘안전 마진’ 먼저 알아보고 매수하자

22. 실전 계약에서 절대 놓치지 말아야 할 것들

23. 임차인과 잘 지내는 비결이 있다

24. 적정한 시기에 매도를 통해 수익을 내자

미라클! 진와이스 솔루션 어떻게 합법적으로 세금을 줄일 수 있을까?

 

6부 나에게 딱 맞춘 최적의 투자법 찾기

25. 무주택자, 어떻게 투자해야 할까?

26. 1주택자, 집 2채를 장기간 비과세 받을 수 있다고?

27. 다주택자, 재개발·재건축 투자로 세금을 줄일 수 있다고?

28. 투자금이 소액이면 어떻게 할까?

29. 넉넉한 투자금, 어떻게 활용할까?

30. 현금 청산이 무서운데, 어떻게 피할 수 있을까?

31. 투기과열지구에서 물건을 살 때 확인할 것이 있다고?

미라클! 진와이스 솔루션 매수 전에 반드시 확인해야 하는 체크리스트

 

마무리하며 | 하락장이라는 말에 투자를 포기하는 분들에게

부록 | 성공적인 재개발·재건축 투자를 위한 인천 보물지도

 

4. 장점

 

이 책은 부동산 투자 분야에서 재개발, 재건축 투자에 특화된 책이라는 것이 장점입니다. 재개발, 재건축 위주로 다룬 책이 거의 없습니다. 대부분 부동산 책은 재개발, 재건축을 한 주제 정도로 넣었습니다. 그만큼 이 책은 전문적이라는 장점이 있습니다. 그렇다고 어렵지 않습니다. 이 분야에 있어 많은 경험이 있는 진와이스 님이 아주 쉽게 설명해 주셨습니다. 책의 순서 또한 논리의 흐름에 따라 자연스럽게 이어지기에 책이 잘 읽힌다는 장점이 있습니다. 제시하는 주제들이 독자들이 궁금해할 만한 주제들을 잘 설정하여서 책이 지루하지 않습니다.

 

5. 감상평

 

재개발, 재건축이라는 분야로만 책 한 권을썻다는 것이 저자의 내공을 잘 보여주는 것으로 생각합니다. 재개발, 재건축에 대해서 다른 책을 딱히 사서 볼 필요가 없다는 생각이 들었습니다. 아주 충분히 재개발, 재건축 분야를 상세히 설명해 주었습니다. 이 분야에 있어 기존 지식이 많지 않았기에 책이 지루하지 않았습니다.

실전 투자 사례를 좀 더 많이 제시해주시면 더 좋았겠다는 생각도 들었습니다. 저자 본인의 재개발, 재건축 노하우를 아낌없이 공개 \했다는 생각이 들었습니다. 책을 읽어보시면 아시겠지만, 알려주시는 노하우가 디테일이 살아있는 노하우였습니다. 독자들이 어떤 부분을 궁금해할지 고민을 많이 하시면서 책을 적으신 것 같아 좋았습니다.

 

6. 작가 소개

 

진와이스(장미진)

 

15년의 긴 시간 동안 하락·보합·상승장을 모두 겪은 재개발·재건축 투자의 진짜 고수입니다. 자산 규모를 초기 투자금의 100배 넘게 늘리며 수익률 3,000% 이상의 신화를 썼습니다.

 

그가 처음부터 전문적인 재개발 투자자가 되려던 것은 아녔습니다. 그저 가족과 함께 살 집이 필요했고, 아이를 더 나은 환경에서 키우고 싶었습니다. 오랜 산고 끝에 낳은 소중한 딸아이가 심장 수술을 받고, 힘겨운 병원 생활을 마치고 돌아왔을 때의 일입니다. 집주인은 집을 팔겠다고 통보해 왔고 그는 남편과 한겨울에 아픈 아기를 둘업고 집을 보러 다니며 다짐했습니다. ‘내 아이를 더 좋은 곳에 살게 하겠다.’ 그의 절실한 마음이 부동산 투자를 공부하도록 이끌었습니다.

 

서점에서 닥치는 대로 책을 읽었고, 초기 투자금이 적은 그의 눈에 재개발·재건축 투자서가 들어왔습니다. 그때부터 ‘헌 집을 사면 새 아파트를 얻는다’는 생각으로 직접 발로 뛰어다니며 임장을 다녔고, 단돈 5천만 원으로 빌라 한 채를 대출 없이 매수했습니다. 그사이 돈을 차곡차곡 모아서 두 번째 재개발 투자를 진행하며 점차 투자 규모를 늘려갔습니다. 그렇게 열심히 임장을 나가고 투자를 지속하다 보니, 그는 어느새 재개발·재건축 투자의 다양한 유형을 경험한 투자 전문가가 되어 있었습니다.

 

현재는 초기 투자금의 100배 이상 불리며 부자의 길을 걷는 중입니다. 또한 투자의 벽 앞에서 절망하는 수많은 이들에게 힘이 되고 싶다는 마음으로, 부동산사관학교 푸릉에서 재개발·재건축 투자를 강의하며 자신의 투자 경험과 노하우를 아낌없이 나누고 있습니다.

 

진와이스는 말합니다. 평범한 주부, 진와이스가 했다면 당신도 할 수 있다고. 오래되고 낡은 집이 새 아파트로 거듭나듯이, 당신의 마음속 오랜 희망 또한 당신을 새로운 인생으로 이끌어줄 것이라고 말입니다.

 

7. 추천 독자

 

부동산 공부를 하다가 재개발, 재건축에 대해서 자세히 알고 싶다고 하시는 분들에게 자신 있게 추천해 줄 수 있는 책입니다. 효과적인 재개발, 재건축 투자 방법뿐만 아니라, 전반적인 투자 마인드로 잡아주는 책인 것 같습니다. 또한 재개발, 재개발 아파트를 분양받으려는 분들도 이 책을 한번 꼭 보고 분양을 받으시는게 어떨까 생각합니다. 이 책을 통해 재개발, 재건축 과정을 알게 된다면 이전과 다른 시각으로 분양받으려는 물건을 볼 수 있게 될 것입니다.  

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 당신이 재개발 투자를 해야 하는 4가지 이유

1. 작은 돈으로도 시작할 수 있다.

2.  2,3년 안에도 수익을 낼 수 있다.

3. '안전 투자'를 할 수 있다. (사업시행인가 단계의 물건을 매수하면 사업이 무산되는 일은 0.1%라고 보면 된다.)

4. 운전면허 시험보다 익히기 쉬운 투자다

 

• 재개발 물건을 매수할 때는 되도록 1층 매물을 사야 한다. (누수로 인함)

• 사람들의 매수 심리를 가늠할 수 있는 가장 좋은 지표가 바로 '청약 경쟁률'이다. 50p

• 서울, 수도권은 일자리와 교통이 집값을 결정하는 1순위 요소지만, 지방으로 갈수록 학군이 1순위가 된다. 56p

• 조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자 75% 이상의 동의를 받아야 한다. 동시에, 동의한 이들의 토지 면적의 합이 구역 전체 토지 면적의 50% 이상이어야 한다는 조건도 따른다.

 

• 조합설립인가가 나면 시공사 선정에 들어간다. 그런데 서울은 사업시행인가 이후에 시공사를 선정한다. 71p

• 입주권이란 관리처분인가 이후 물건을 이르는 말로, 이 단계의 물건은 대체로 5~6년 뒤에 신축 아파트로 거듭난다. 78p

• 조합설립 단계에서 투자할 때, '다물권자 매물'인지 반드시 체크해야 한다. (조합원 자격 얻지 못하고 현급 청산의 대상이 된다) 93p

 

• 상권이 활발하지 않은 곳일수록 재개발 사업 진행이 빠르다. 97p

• 1군 건설사가 뛰어드는 곳은 사업성이 좋은 곳이다. 100p

• 사업성이 좋으면 사람들의 마찰이 생길 가능성이 커서 사업 속도가 지연될 가능성이 크다. 104p

• 사업시행인가 이전의 절차인 '교통영향평가'와 '건축심의' 통과 여부를 지켜본 뒤 투자하는 것이 좋다. 109p

• 감정평가 이후, '실망 매물'을 잡아라. 116p

• 25평형을 신청해 둔 조합원의 매물을 매수해서 조합원 분양 신청 기간에 평형을 바꿔서 재신청한다. 118p

• 관리처분인가 이후 '멸실등기' 된 입주권을 매수하면 주택 수와 취득세, 재산세와 종부세로부터 자유롭다. 127,128p

• 멸실은 건물의 현존 여부보다 구청의 '멸실 등기' 여부로 결정된다. 129p

 

• 관리처분인가 단계 매수 포인트

1. 관리처분인가가 나면 사업의 전체 과정에서 80% 정도 진행되었다고 보면 된다.

2. 투기과열지구의 경우, 조합원이 가지고 있던 물건이 관리처분인가가 나면 그때부터 5년간 다른 정비사업의 조합원 분양 또는 일반분양을 받을 수 없다.

3. 관리처분인가 이후 매수 시 다주택자는 멸실 이후에 매수해야 보유세로부터 자유롭다.

 

• 비례율 = (종후 자산평가액 - 총사업비)/종전 자산평가액 : 100% 이상이면 사업성이 좋은 것임.

 

• 권리가액 - 조합원 개개인의 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 나온다. = 감정평가액 * 비례율

• 근로소득을 유지할 수 있다면 34평형 이상을 신청하는 편이 무조건 유리하다. 152p

 

• 재개발, 재건축 매수 포인트

1. 조합설립 직후 매수 - 사업시행인가 이후 매도

2. 감정평가 단계 '실망 매물' 매수

3. 관리처분인가 직전 단계에서 매수

 

• 낮은 감정평가액에 대한 조합원의 불만은 실제로 위험해 보이지만 실제로는 별것 아닌 문제에 속한다. (감정평가액이 낮은 물건은 점차 시장에서 귀한 대접을 받게 된다 - 감평액이 작으니 초기 투자금이 적게 들기 때문이다)

 

• 조합장 해임은 감정평가 문제보다는 조금 더 중대한 사항이지만, 사실 사업이 무산될 만한 문제는 아니다.

• 시공사 해임은 조금 더 예민한 문제이다. 시공사 재선정이 쉽지 않다. 짧게는 6개월, 길게는 1년 이상 사업이 지연될 수 있다. 그러나 시공사 해임 문제로 사업 자체가 무산되는 일은 없다.

 

• 조합설립 무효는 정말 위험한 문제다. 특히 조합설립 무효에 관한 소송이 진행 중이라면, 이런 구역은 투자 리스트에서 삭제하길 바란다.

 

• 서울시는 정비 몽땅(cleanup.seoul.go.kr) 이라는 사이트에 서울시 재개발, 재건축 구역과 관련한 정보를 한눈에 볼 수 있도록 깔끔하게 정리해 놓았다. 이외에는 개별적으로 시청 사이트를 찾아서 검색하면 된다. 186p

 

• '부동산 소장님' 내 편으로 만드는 특급 비법

1. 말을 많이 하지 마라

2. 투자금을 미리 정하고 가라

3. 수수료를 깎으려고 하지 마라

 

• 원칙적으로는 재개발, 재건축 구역의 상가를 매수하여 새 아파트를 받지는 못한다. 그러나 상가의 권리가액이 재개발, 재건축 구역에서 분양하는 아파트 최소 평형의 조합원 분양가보다 높다면 아파트를 받을 수 있다.

 

• 그렇다면 너무 작은 상가를 매수한 경우에는 그 무섭다는 '현급 청산'이 되는 걸까? 그렇지는 않다. 아파트를 받지 못하면 상가나 오피스텔로 받을 수 있다. 206, 207p

 

• 토지도 상가와 마찬가지로 취득세가 4.6%이고 보유해도 종부세 걱정이 없다. 서울시 기준으로 90㎡ 미만일 경우 새 아파트를 받을 수 없다. 30~60㎡는 무주택자에게만 입주권이 주어진다. 30㎡ 이하는 현금 청산 대상이다.

 

• 무허가 건축물은 무허가 건축물 관리대장에 등록되어 있으면 입주권을 받을 수 있다. 무허가 건축물 관리대장이 없는 곳은 항공사진을 기준으로 삼는다. 그냥 조합에 해당 무허가 건축물에도 입주권이 나오는지 확인하는 편이 가장 확실하다.

 

• 단, 무허가 건축물이 주거용이 아니라 상업용으로 쓰였을 때는 아파트를 받을 수 없다는 점을 꼭 기억해야 한다.

 

• 실전 계약에서 절대 놓치지 말아야 할 것들

1. 계약일, 중도금 지급일, 잔금일 : 6월 1일을 기억하라

2. 계약금, 중도금, 잔금 금액 : 중도금을 반드시 설정하라 - '중도금 실행'은 한쪽이 계약 이행을 하지 않을 경우, 소송을 통해서라도 계약을 이행하고 등기를 가져올 수 있는 강력한 무기라고 할 수 있다.

 

• 아파트 임대차 계약할 때 넣으면 좋은 특약 - '금연'과 '반려동물'에 관한 것이다. ex) 집에서 기르는 동물로 인한 도배, 장판 등의 파손은 임차인이 원상태로 복구하거나 손해배상을 하기로 한다.

 

• 큰 수익을 낼 수 있는 절호의 매도 타이밍 239,240p

1. 조합 설립 후 매수하여 사업시행인가 후 매도

2. 사업시행인가 전 혹은 직후에 매수하여 관리처분인가 전후에 매도

 

• 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에서 양도 소득세를 모의 계산해 볼 수 있다. 248p

• 기본적인 세금을 익힌 뒤에는 세무 상담을 적극 활용하기를 권한다. 나라에서 운영하는 국세상담센터(126번)에서 무료 상담 받을 수 있다. 248p

 

• 재건축 사업에서 현금 청산의 대상이 되는 경우 278p

1. 토지와 건축물 중 하나만 소유하고 있을 때

2. 도로 부지, 나대지, 무허가 건축물을 소유하는 경우

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「결론」

 

재개발, 재건축 관련 물건에 관심이 있는 상태에서 이 책을 구입하였습니다. 궁금했던 것들 이상으로 이 책에서 얻어갈 수 있었습니다. 재개발, 재건축에 대해서 자세히 알고 싶은 분들은 이 책만 보시면 될 것 같습니다. 또한 아파트 분양을 받으려 하시는 분들도 이 책을 보시고 의사결정을 하시는 것이 더 좋지 않을까 생각합니다. 

 

저처럼 예산이 많지 않은 분들에게는 재개발, 재건축은 아주 매력적인 물건입니다. 또한 부동산으로 부를 이룬 분들은 대부분 이 재개발, 재건축 물건을 활용하여 부를 이루었습니다. 구체적으로 어떤 방법으로 이 재개발, 재건축 물건들을 활용할 수 있고 활용할 것인지 이 책을 통해 확인해 보시면 아주 좋을 것 같습니다. 저 또한 좋은 재개발, 재건축 물건을 통해 제 자산을 효과적으로 늘려 가고 싶습니다. 이 글을 읽으시는 모든 분도 좋은 투자 하시길 기원합니다! 오늘 하루도 힘내세요!