고경남 ☆부는 어떻게 완성되는가:부동산 세금 편☆ 2023.11.22 출판

「서론」

부동산 관련 책들을 계속 보다 보니 '세금'에 대해서 알아야겠다는 생각이 저절로 들었습니다. 그 생각이 들자마자 부동산 세금 관련 서적을 찾아보던 중 이 책이 깔끔해 보여서 선택하였습니다. 또한 취득세, 양도세, 종부세 등 부동산 관련한 세금들이 참 많은데, 제대로 아는 것이 하나도 없다는 생각이 들어서 이 책을 선택하였습니다. 얼마나 몰랐던지 이 책이 여태 읽었던 부동산 관련 책 중에 가장 읽는데 시간이 많이 들어갔습니다. 한번 읽는 것으로는 부족하다는 생각이 들 정도로 모르는 것들이 많았습니다. 그만큼 이 책을 통해 얻은 인사이트의 양이 어마어마합니다. 이 포스팅을 통해 여러분도 부동산 세금 관련해서 많은 인사이트를 얻어 가실 수 있을 것입니다. 이 글에서는 '부는 어떻게 완성되는가:부동산 세금 편' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 정보, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트에 대해 공유하겠습니다.

고경남 ☆부는 어떻게 완성되는가:부동산 세금 편☆ 2023.11.22 출판

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「본론」

1. 책 소개

• 제목 : 부는 어떻게 완성되는가:부동산 세금 편
• 저자 : 고경남
• 출판사 : 황금부엉이
• 출판일 : 2023.11.22
• 장르 : 재테크 일반
• 쪽수/무게/크기 : 356쪽/791g/153*225*27mm

 

2. 줄거리

 

책 제목이 줄거리를 다 말해주고 있습니다. 이 책은 부동산 관련 세금을 아주 상세하게 설명하고 있습니다. 수학의 정석 같은 느낌이라 나중에 관련 부동산 세금 지식이 생각나지 않을 때는 이 책을 펼쳐서 원하는 부분을 찾아 읽으면 좋을 것 같습니다. 취득세, 보유세, 양도세 순서대로 주제별 핵심이 무엇인지 알려 줍니다. 또한 다주택자가 매도 시 어떻게 절세할 수 있는지 알려줍니다. 또한 증여와 상속에서도 어떤 부분을 중요하게 여기고 의사결정을 해야 하는지 어떤 부분을 주의해야 하는지 모두 알려줍니다. 

 

3. 목차

 

머리말

 

1장 피할 수 없는 세금, 제대로 알고 파헤치자

01. 주택에 따라오는 세금 5 대장

02. 매년 7월, 세법 예고편에 집중하자

 

2장 택스 플랜 _ 취득

01. 취득세 종류부터 파악해 보자

02. 다주택자는 취득세가 12배

03. 다주택 투자자의 주택 취득 전략

04. 어쩌다 2주택, 취득세율 중과세 피하는 방법

05. 모르면 손해, 남들보다 취득세 적게 내기

06. 자금조달계획서는 철저하게 작성하자

07. 부동산 취득 자금, 차용증 작성의 모든 것

 

3장 택스 플랜 _ 보유

01. 갖고만 있어도 내는 세금, 재산세와 종부세

02. 1주택자 종부세 줄이기

03. 다주택자라면 종부세 흐름을 알자

04. 종부세를 줄여주는 주택 수 판단 방법

05. 종부세도 매도일이 중요하다

06. 주택 임대 사업자라면 사업자 등록부터 해야 한다

07. 주택 임대소득 절세전략 5가지

08. 건강보험료를 내기 싫다면 피부양자가 되자

09. 소득을 조정해야 피부양자를 유지할 수 있다.

10. 건강보험료 감면, 기다리지 말고 신청하자

 

4장 택스 플랜 _ 양도

01. 성공적인 투자, 양도세가 결정한다

02. 양도세의 절세 키, 1세대 1주택

03. 고가주택 시세차익 20%로 줄이기

04. 상생 임대인은 비과세도 쉽게 받는다

05. 다운계약서는 주지도 받지도 않는다

06. 인테리어 공사는 세금을 줄여준다

07. 이사할 때 비과세 받는 1·2·3 규칙

08. 세대를 합친 2주택자의 비과세 유효기간

09. 다주택자 주택 매도 순서 정하기

10. 세대 분리를 잘하면 비과세가 쉬워진다

 

5장 택스 플랜 _ 유사 주택

01. 조합원입주권과 분양권도 주택이다

02. 조합원입주권과 분양권으로 취득하는 주택은 취득세율 중과를 피할 수 있다.

03. 조합원입주권 양도세 비과세 챙기기

04. 분양권도 일시적 2주택 비과세가 가능하다

05. 오피스텔에 투자할 땐 세금 파악이 1순위

06. 주택 수를 줄이려면 오피스텔 공시 가격을 파악한다

07. 주택 임대 사업자를 통한 세금 혜택을 활용하자

 

6장 택스 플랜 _ 증여

01. 증여세 없이 증여받자

02. 주택 증여에도 요령이 있다

03. 기다림의 미학, 증여 후 10년까지 기다리기

04. 부동산 증여 Step 3

05. 손자녀에게 증여할 때 주의할 점 2가지

06. 대출받고 증여세 줄이는 부담부증여

07. 부모 집을 싸게 사는 저가 양도의 비밀

 

7장 택스 플랜 _ 상속

01. 알아두면 유익한 상속 기본 상식

02. 상속세는 이것만 기억하자! 10억 원, 5억 원

03. 상속세 면세점을 정확히 파악하자

04. 상속받은 부동산, 양도세 내지 말자

05. 주택 상속, 세금 한 푼 없이 물려받을 수 있다.

06. 상속 주택 양도세 비과세 가이드

07. 피상속인의 금융 거래내역 10년 치는 숨길 수 없다.

08. 상속 대비는 장기전

09. 상속세 납부에도 요령이 있다

 

4. 장단점

 

이 책의 장점은 부동산 세금에 관한 모든 것을 담았다는 것입니다. 모든 경우의 수를 설명해 주는 느낌이 들 정도로 아주 상세하게 알려줍니다. 또한 주제별로 정리를 잘해놓아서 안 그래도 어려운 세금 부분을 그래도 이해하기 쉽게 풀어 설명하였습니다. 하지만 저처럼 부동산 세금에 대해서 배경지식이 많지 않은 분들은 책이 어렵게 느껴질 것 같습니다. 잘 생각해 보지 않는 세금 관련 지식이기에 자칫하면, 집중력 없이 글자만 보게 될 수도 있습니다. 모든 경우의 수를 담지 못하더라도 세금에 관한 전체적인 그림을 그리는 데 집중해서 쓰였다면 좀 더 이해하기 쉽고, 책을 지인들에게 추천하기도 쉬울 것 같습니다.

 

5. 감상평

 

저처럼 책을 읽다가 의문이 들거나 질문이 생기면 그 질문에 대한 답을 내리고 책을 읽어야 하는 사람에게는 이 책은 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 그만큼 아주 상세하게 쓰였고 많은 예시가 있습니다. 이런 방대한 지식을 머릿속에 넣고 상담을 해준다는 것이 정말 전문가만 할 수 있겠구나 라는 생각도 들었습니다. 이 책은 의문과 질문이 많은 편인 저 같은 분들에게는 그런 의문과 질문을 원천 차단하는 꼼꼼함에 감탄하게 될 것입니다. (제가 지식이 워낙 없어서 그럴 수 있습니다) 너무 새로운 지식이 많아도 책을 읽는 데 어려움이 있다는 것을 느꼈습니다. 적당한 새로운 지식은 새로운 것을 알아가는 기쁨이 있는데, 너무 많은 새로운 지식은 부담이 되었습니다. 이 책은 꼭 한번 전체적으로 다시 읽어보던가 관련 주제가 나오면 그 주제만을 다시 읽어 봐야 할 것 같습니다. 저의 부족함을 알게 해준 책이었습니다. 더욱 정진하겠다고 다짐하게 해준 책입니다.

 

6. 작가 정보

 

고경남 

의사결정 방향성을 제시해 주는 것으로 유명합니다.

KB국민은행 WM 투자 자문부 세무전문위원으로 오랜 기간 있으면서 VIP 고객의 절세전략 상담과 고객 초청 세미나를 진행했다. 은행 내부에서는 PB 및 지점장들을 대상으로 한 세무교육과정의 강사로 활동했습니다.

현재는 세무법인 신아(성수지점)의 대표 세무사이면서 메트라이프(MetLife) 생명보험의 세무전문위원으로 자산가들의 1:1 절세전략 자문을 진행하고 있습니다.

다양한 방송에 출연했으며 대표적으로 〈통합뉴스룸 ET〉(KBS2), 〈재테크 수다방 머니살롱〉(SBS Biz) 등에서 세무자문 고정 패널로 활동했다. 〈통합뉴스룸 ET〉에 출연해 ‘가족 간 계좌이체 주의사항’을 다룬 유튜브 영상은 조회 수가 400만 회를 기록하며 폭발적인 인기를 얻었습니다.

방송 출연 외에도 〈포브스 코리아〉, 〈헤럴드경제〉, 〈동아일보〉, 〈아주경제신문〉 등에 절세 칼럼을 연재했고, 〈조선일보〉, 〈한국경제신문〉 등이 주관하는 각종 재테크박람회에서 세금 컨설팅 상담위원으로, 한국FP협회와 한국금융연수원에서는 협업 강사로 활동했습니다.

저서로는 《2021 세금 줄여주는 책》(공저), 《보험 절세 모음.zip》(공저)이 있습니다.

 

7. 추천 독자

부동산 세금에 대해서 전혀 모르시는 분들보단 어느 정도 부동산 공부를 하셔서 세금에 대해서 자세히 알고 싶은 분들께 추천해 드립니다. 전혀 모르는 분들이 본다면 아마 책을 다 읽지 못할 가능성이 큰 책인 것 같습니다. 또한 조만간 부동산 투자를 하실 분들이 본인이 모르는 주제를 찾아서 읽어보는 것도 좋을 것 같습니다. 어느 정도 부동산 지식이 있는 분들은 이 책을 아주 흥미롭게 볼 수 있을 것입니다.  

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 월세를 받게 되면 사업자 등록이 의무 사항이다.

• 사업자 등록을 하고 사업소득이 발생하면 건강보험 피부양자 자격을 박탈당할 수 있다. 그래서 주택 임대소득이 발생한다면 건강보험료까지 고려해야만 한다.

• 세법 개정안은 보통 매년 7월 말에서 8월 초 사이에 발표된다. 기획재정부 홈페이지로 확인 가능 일반적으로 12월 국회 본회의를 통과하고 다음 연도부터 바뀐 세법이 시작된다.

 

• 상가주택은 상가로 사용하는 부분과 주택으로 사용하는 부분의 세금을 따로 계산하는 것이 원칙이다. 단, 1세대 1주택자이면서 주택으로 사용하는 면적이 상가로 사용하는 면적보다 크면 전체 건물을 1주택으로 취급해 1주택자 양도소득세 비과세와 최대 80%의 장기보유 특별 공제를 받을 수 있다.

 

< 취득세 >

 

6억 이하까지는 1%

9억을 초과하면 3%

6~9억은 비례세율 적용

 

• 부부 구입한다고 취득세가 나눠지지 않는다.

• 취득세는 전체 구입 가격을 기준으로 세율을 정한다.

• 취득세에는 농어촌특별세, 지방교육세가 따라붙는다.

• 농어촌 특별세는 85㎡ 를 초과하는 주택에 부과된다.

• 농특세와 지방교육세를 포함하면 매매 취득세율은 1.1~3.5%, 증여 취득세율은 3.8~4%, 상속 취득세율은 2.96~3.16%가 된다.

• 매매 취득은 취득일로부터 60일 이내, 증여 취득은 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내, 상속 취득은 상속 개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내.

 

• 매매 취득일은 계약서상 잔금 지급일을 말한다. 단, 잔금을 치르기 전에 소유권 이전 등기를 한다면 등기일이 취득일이 된다. 증여일은 증여계약일, 상속개시일은 사망일을 뜻한다.

• 세금 납부 시 혜택을 얻고 싶다면 신용카드로 내는 것이 있다. 국세를 신용카드로 납부 할 때는 수수료가 발생하지만, 지방세에 속하는 취득세를 납부할 때는 수수료가 없다.

• 다가구 주택은 건축법상 단독주택으로 분류되기 때문에 1주택자의 취득세율이 적용된다.

• 세대 분리 방법은 별도의 공간과 독립적인 생활 2가지 조건에 모두 해당해야 하는데, 이 중 더 중요한 포인트는 독립적인 생활이다.

 

• 하나의 독립된 세대로 인정받기 위해서는 스스로 생계유지가 가능해야 한다.

• 반대로 세대 분리가 아닌, 세대를 합치더라도 별도 세대로 인정받을 수 있는 기준이 존재한다. 연로한 부모를 동거 봉양하기 위해 세대를 합치는 효자, 효녀가 여기 해당한다. 이때 부모 중 한 사람은 만 65세 이상이어야 한다.

 

• 저가 주택 (공시가격 1억 이하) 은 취득세가 중과되지 않는다. 단, 재개발사업, 재건축 사업 등 투자 가치가 높은 지역은 취득세 중과에서 제외되지 않는다.

 

• 상속을 원인으로 취득하는 주택은 예외적으로 주택 수에 포함하지 않는다. (상속 개시일로부터 5년간 상속인의 주택 수에 포함하지 않는다. 상속개시일은 사망일인 사망선고를 받는 날) 일시적 2주택 기간의 기본 원칙은 3년이다.

 

• 조정 지역에서 조정 지역으로 이사 간다면 2년으로 줄어든다.

• 세법은 모든 법률 중에서 가장 빈번하게 바뀌고 시장 상황도 반영된다.

• 연 소득이 얼마이든, 취득하려는 주택의 가격이 12억 원 이하라면 생애최초 주택 구입자의 경우 200만 원 한도 내에서 취득세를 면제받을 수 있다.

 

• 상속 재산을 협의할 때 주택은 상속인 중 무주택자가 받는 것이 취득세를 줄일 수 있는 가장 효과적인 방법이다.

 

 

< 보유세 >

 

• 세금 징수의 대원칙은 '소득이 있는 곳에 세금이 있다.'

• 대원칙과 관계없이 내야 하는 세금이 있는데, 바로 재산세와 종부세이다.

• 주택 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 매년 6월 1일에 주택을 소유하고 있는 사람에게 재산세를 부과하고 고지서를 받은 사람은 7월과 9월에 납부한다.

• 부동산 공시 가격 알리미에서 매년 4월 말에 공시 가격이 발표된다.

• 재산세는 특별히 줄일 방법이 없다.

• 재산세는 물건별 과세라는 이 한 가지 사실만 정확히 기억하자.

 

• 종부세의 핵심은 고액 부동산 소유자

• 재산세와 동일하게 매년 6월 1일 주택을 소유하고 있는 사람에게 부과된다.

• 12월에 종부세 고지서를 보낸다.

• 2023년부터 주택의 공시가격이 9억 원을 넘지 않는다면 종부세는 부과되지 않는다.

• 보유 주택의 공시 가격 합계액이 10억 원이라면, 기본 공제금액 9억 원을 차감하고 공정시장가액비율 60%를 적용해 6,000만 원이라는 과세표준이 만들어진다.

• 세율은 0.5~2.7%의 7단계 누진세율 적용된다.

• 계산 세금에서 재산세로 납부했던 금액 대부분을 차감해 준다.

• 직전 연도 납부한 재산세와 종부세의 합계액의 150%를 넘는 금액은 부과하지 않는 세 부담 상한률도 적용하고 있다.

• 종부세는 인별 과세이다.(재산세는 물건별 과세)

• 종부세는 소유권 변경 등을 통해 세금이 달라질 수 있어 종부세 과세 기준일 전에 계획을 세울 필요가 있다.

• 보유세의 핵심은 종부세에 있으며 종부세를 조종하고 싶다면 매년 6월 1일을 기억해야 한다.

• 재산세에서는 1세대 1주택자에 해당하면 0.05%의 세율을 인하해 준다. 단, 주택의 공시 가격이 9억 원 이하인 경우로 한정해서 적용한다.

 

• 1주택자는 공시 가격이 9억 원을 넘더라도 종부세를 내지 않는다. 1주택자에게만 특별히 특별공제액을 적용해 12억 원을 차감해 주기 때문이다.

 

• 대략 20억 원 정도의 주택 (공시가격 12억 원)

• 12억이 넘어도 1세대 1주택자는 세액 공제를 해주는데, 세액 공제는 5년 이상 보 유시 20%, 10년 이상 보유 시 40%, 15년 이상 보유 시 50%이다.

 

• 공공 명의 시 주된 납세자를 잘 선택하여 (연령별 공제율이 다름) 세액 공제를 받자.

• 2023년 현재 종부세는 3주택 이상 보유자와 아닌 자로 나눌 수 있다. 다주택자 중과세율 적용이 3주택이면서 과세표준 12억 원을 초과하는 경우부터만 적용된다.

 

• 지방 저가 주택은 주택 수에서만 제외이고 공시 가격 등은 합산된다.

• 지방 저가 주택은 공시 가격 기준 3억 원 이하 이며, 수도권 및 광역시, 특별 자치시(광역시에 소속된 군, 읍, 면 지역은 제외)가 아닌 지역에 소재하는 주택이어야 한다.

 

• 잘 선별한 지방 저가 주택은 종부세 부담이 적을 뿐만 아니라 추가적인 임대 수익도 창출하는 수단이 될 수 있다.

• 상속 주택을 1세대 1주택 판정 시 제외한다고 종부세 자체를 과세하지 않는 것은 아니다.

• 상속 주택의 공시 가격은 조부세 계산 시 합산해서 계산한다고 보면 된다.

• 상속 개시일인 상속이 발생한 날을 기준으로 5년이 넘지 않은 경우에만 유효한 혜택이다.

• 따라서 상속 주택을 취득하고 5년간 추이를 지켜보면서 상속 주택을 매도할지, 기존에 소유하고 있던 주택을 매도할지, 아니면 2채의 주택을 계속 보유할지 등에 대해 고민해야 한다.

 

• 만약 상속 주택이 저가라면, 기간의 제한이 없다. 수도권 기준으로 6억 원 이하, 비수도권 기준으로 공시 가격이 3억 원 이하인 경우가 저가 상속주택에 해당하는데 이때는 5년이라는 기간의 제한이 없다.

• 지분율이 40%이하인 상속인을 소수지분자라고 하고 소수지분자는 유효기간에 제한 없이 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외할 수 있다.

• 주된 소유자에게만 5년의 유효기간이 존재한다.

• 1세대 1주택 혜택을 동거 봉양의 경우에는 그 기간을 늘려 10년 동안 혜택을 유지할 수 있다.

• 직계 존속의 나이가 60세 이상일 때만 인정해 주기 때문에 10년 동안 혜택을 다 받기 위해서는 부모 중 한 명의 나이가 60세 이상인 경우 동거 봉양을 하는 것이 좋다.

 

• 따라서 가능하다면 나이가 충족된 시점부터 세대 합가를 하는 것이 종부세 부담 측면에서는 유리함을 인지하고 있어야 한다.

부부 공동명의 1주택자의 과세 특례 신청과 마찬가지로 9월 16일부터 9월 30일까지 기간 동안 일시적 2주택 특례를 신청해야 한다.

 

• 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 기존 주택을 매도하는 경우로 한정한다.

• 매도자 입장에서는 5월 31일까지 주택의 소유권을 넘긴다면 매도자는 그해 재산세와 종부세를 둘 다 납부하지 않을 수 있다.

• 매수자 입장에서는 잔금 지급일을 6월 2일 이후로 하면 취득 첫해에는 재산세와 종부세를 납부하지 않아도 된다.

• 과세 기준일인 6월 1일에 잔금을 치른다면 매도자와 매수자 중 누가 납부해야 할까? 과세기준일인 6월 1일이 잔금을 치르고 소유권 이전 등기 접수를 하는 날이라고 한다면, 6월 1일에 해당 주택을 소유하고 있는 사람은 매도자가 아닌 매수자이기에 매수자가 재산세와 종부세를 납부해야 하는 의무자이다.

 

• 주택 임대 소득이 있다면 사업자 등록부터 선행하고 그 이후 세금을 조절하는 방안을 강구해야 한다.

• 기본 원칙은 2채 이상의 주택을 소유하고 있는 사람에게 주택 임대소득에 대한 세금을 과세한다는 점이다. (1주택자 세금 X) 1채인 경우라도 주택의 공시가격이 12억원을 초과하면 해당 주택에서 발생하는 주택 임대소득에 주택 임대소득세를 납부해야 한다.

 

• 3채 이상의 주택을 보유하면서 전세보증금이나 월세 보증금 합계액이 3억 원을 초과한다면 3억 원을 초과하는 금액 중 60%에 국세청에서 정한 정기예금 이자율을 곱해 소득금액을 만든다.

 

• 단, 2023년(개정 세법 통과 시 2026년) 까지 주거 용도로 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40㎡이하인 주택이면서 공시 가격이 2억 원 이하라면 예외다.

 

• 분리과세 제도는 연간 2,000만 원 이하의 주택 임대소득을 얻고 있는 사람에게 선택권을 주는 제도.

• 연간 2,000만 원인 주택 임대소득을 분리과세 신청했다면 50%를 경비로 인정해준다. 추가로 주택 임대소득 외 다른 주택 소득금액이 2,000만 원 이하인 경우에 한해 200만 원을 추가로 더 차감해 주고 있다.

 

• 종합소득세는 납세자가 자진해서 신고 및 납부해야 하는 세금이다. 따라서 매년 5월 31일까지의 신고 기간을 놓치면 가산세가 발생할 수 있으니 유의한다.

 

• 공동소유 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만 원 이상이어서는 안되고 지분비율은 30%를 초과하면 안된다. 이 조건을 충족하지 못하면 공동으로 주택을 소유하고 소수지분만을 보유하고 있어도 주택 수에 가산될 수 있다.

 

• 연간 주택 임대 수입금액이 400만 원인 경우 과세표준은 0원이 나와 세금이 없게 된다. (월세 시 33만 3,000원 정도) 주택임대업을 등록한 주택에 대해서는 필요 경비 공제율이 60%로 올라가고, 주택 임대소득 외 다른 종합 소득금액이 2,000만 원이라면 적용되는 공제금액 200만 원도 400만 원으로 상향된다.

 

• 임대업으로 등록한 주택임대사업자의 주택임대소득 면세점은 400만 원이 아닌 1,000만 원이 된다.(월세시 83만 3,000원정도) 보증금은 주택을 3채 이상 보유할 때부터, 그리고 보증금 합계액이 3억 원을 초과할 때만 주택 임대소득을 계산한다.

 

• 간주임대료를 계산할 때 차감해주는 3억 원은 각각 사업자 1인에게 적용되는 금액이다. 세법에서는 공동사업자를 별도의 사업자 1인으로 취급한다. (남편 단독 명의 1채, 아내 단독 명의 1채, 부부 공동명의 1채가 있다면 3명의 사업자로 취급한다) - 9억 원 까지 간주임대료 0원.

 

• 분리과세는 다른 종합소득과 합산하지 않도록 해 저율의 일정 세금만 납부할 수 있도록 해주는 혜택이지만 다른 종합소득이 없는 사람이라면 종합소득 합산과세를 통해 14%보다 더 낮은 세율인 6%의 세율로 신고해 세금을 덜 낼 수 있다.

 

• 임대 사업 시 특수하게 많은 비용을 처리하는 경우에는 직접 장부 등을 작성해 실질적으로 사용한 경비를 인정받는 것이 정당한 세금 처리 방법이다.

 

• 건강보험료 납부자는 '직장가입자', '지역 가입자', 그리고 '직장가입자의 피부양자'이다.

• 피부양자는 '부양 요건', '소득 요건', '재산 요건'을 충족해야 한다.

• 연간소득 기준으로 2,000만 원을 초과하면 안 된다.

• 사업자 등록을 하고 사업소득이 있는 사람이라면 소득이 0원이 아닌 이상 피부양자 소득 요건을 충족할 수 없다.

• 사업자라도 연간 경비까지 차감한 사업 소득금액이 0원이라면 피부양자로 등록할 수 있다. (사업소득이 500만 원 이하) 재산 요건은 과세 표준 합계액이 5억 4,000만 원 이하여야 한다. (15억 정도 부동산을 보유해야 가능한 금액) 5억 4,000만 원을 초과 하면 소득요건이 2천에서 천으로 줄어드는데, 만약 재산세 과세표준 합계액이 9억 원을 초과한다면 연 1,000만 원 이하의 소득요건을 만족시켜도 피부양자 자격을 유지할 수 없다.

 

• 기준 금액에 근접한 사람이라면 소득을 조정해 피부양자의 자격을 유지하는 방안을 고려해야 한다.

• 금융소득을 얻을 수 있는 금융 투자 상품은 최대한 비과세 종합 저축, ISA, 주식형 펀드 등 과세가 되지 않는 상품으로 운용하는 것이 현명하다. 수익이 같아도 건강보험료 산정 시 비과세 소득은 포함되지 않기 때문이다.

 

• 배우자 간에는 증여세 없이 10년간 6억 원까지 증여할 수 있다.

• 월세 수입이 있는 사람의 경우 월 83만 원까지는 피부양자를 유지할 수 있는 금액이 된다. (보증금 등을 좀 더 높이고 월세를 낮추는 식으로 해서 피부양자의 소득 요건을 맞추는 전략) 전년도 발생한 소득이 다음 연도 11월부터 그 다음 연도 10월까지 적용된다.) 부동산의 경우, 재산세 과세 기준일을 기준으로 자료를 제공받아 동일하게 11월부터 그다음 연도 10월까지 건강보험료에 반영한다.

 

< 양도세 >

 

• 2022년 5월 10일부터 2년 이상 보유한 주택에 한해 조정대상지역 내 다주택자에게 한시적으로 양도세 중과 적용을 배제하고 있다. (24년 5월 9일까지) 항상 최종 결정을 하기 전에 세금을 먼저 파악하고 합리적으로 조절하는 방법을 계획해야 한다.

 

• 파는 금액인 양도가액에서 취득한 금액인 취득가액을 차감한 양도차익이 크면 클수록 내야 하는 세금이 커진다.

• 양도차익이 구해지면 이 양도차익에 1차로 공제가 한 번 적용된다. 장기보유 특별공제라고 하는데, 양도차익에서 물가 상승률만큼을 조정해 주는 개념으로 볼 수 있다. 3년 이상 보유한 경우부터 적용받을 수 있는 장기보유 특별 공제는 연2%의 공제율을 적용 받을 수 있고 최대 15년을 보유했을 때 30% 공제율이 적용된다.

 

• 2차로 기본 공제를 해주는데, 이 공제 금액은 250만원으로 한 사람을 기준으로 1년에 한 번만 적용받을 수 있다.

1차 공제와 2차 공제를 모두 적용 받은 금액에 대해 양도 세율을 곱해서 세금을 만들어 낸다.

 

• 양도소득세율은 6~45% 누진세율이 적용된다.

• 부동산 소유권이 넘어가야만 매도한 것으로 볼 수 있다.(잔금을 지급한 날이나 소유권 이전 등기 접수일이 된다.) 양도세는 매도일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월이 되는 날까지 신고와 납부가 이뤄져야 한다.

 

• 자진해서 관할 세무서장에서 신고서를 접수하고 납부까지 이뤄져야 한다.

• 양도소득에 대한 지방소득세도 신고 및 납부를 해야 하는데 지방소득세는 양도소득세 신고기한으로부터 2개월이 되는 날까지 관할 지자체장에게 신고하고 납부해야 한다.

 

• 납부해야 하는 양도세가 1,000만원을 초과하는 경우 분납할 수 있다.

• 한 번에 납부하는 금액은 최소 1,000만 원이 되어야 한다. (양도세의 총 납부세액이 2,000만 원을 초과하면 2개월에 쳐 50%씩 두 번 내는 구조다) 같은 해에 시세차익이 있는 2개의 부동산은 팔지 않는 것이 좋다. (양도세는 누진세율이기에 과세표준이 커지면 커질수록 납부해야 하는 세금이 늘어난다.)

 

• 1세대 1주택자 양도세 비과세 기준 금액은 12억원 까지다.(매도 금액을 기준) 가장 기본적인 조건은 2년 이상 보유한 1주택이어야 한다.

 

• 개개인이 각각 1주택씩 갖고 있다고 1주택자가 되는 것이 아니다 세대를 통틀어 1채의 주택만은 보유하고 있어야 한다.

• 1세대 1주택자의 비과세 혜택 첫번째는 양도금액 12억 원까지 세금을 부과하지 않는 비과세 혜택을 주는 것이다.

• 두번째 혜택은 장기보유특별 공제율이 최대 80%다. (양도차익에서 80%를 제외한 20%에 대해서만 세금을 부과하겠다는 뜻이다.) 1세대 1주택자의 장기보유 특별공제율은 보유기간별 연4%, 거주기간별 연4%다.

 

• 2022년 5월 10일 이후 양도하는 분부터는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 보유기간 또는 거주기간을 다시 충족할 필요가 없어졌다.

 

• 상생 임대주택 특례를 활용하면 거주하지 않더라도 양도세 비과세 혜택을 가져갈 수 있다.

• 다주택자라도 상생 임대주택에 해당하고 나중에 매도할 때 1세대 1주택자라고 한다면 혜택을 부여 받을 수 있다.

• 매도 시점에 1주택자이기만 하다면 2년의 거주를 충족할 필요 없이 상생 임대주택 특례대상자는 양도세 비과세 혜택을 가져갈 수 있다.

 

• 상생 임대차 계약이란 직전 임대차 계약 대비 임대료 상승률이 5%이하여야만 한다.

• 임차인은 꼭 동일하지 않아도 된다.

• 현재기준으로 2024년 12월 31일 까지 상생 임대차 계약을 체결한 경우에만 적용받을 수 있는 혜택이다.

• 상생 임대차 계약은 실제 임대기간이 2년이어야만 한다.

• 상생 임대차 계약과 관련해서는 이 임차인 요구에 의한 계약 갱신청구권 사용도 상생 임대차 계약으로 인정해주고 있다.

 

• 주거공간의 활용성을 높이기 위한 공사는 주택을 팔 때 취득 가격에 포함시켜 양도세를 줄여주는 역할을 할 수 있다.

 

• 자본적 지출 - 양도하는 주택의 이용 편의를 위해 지출한 비용으로 사용할 수 있는 기간을 늘리거나 자산가치가 현실적으로 상승하는데 사용된 금액 : 발코니 새시, 방이나 거실등의 확장 공사비, 난방시설 등의 교체비, 용도 변경 및 싱크대 비용(용도 변경을 위한 개조), 가스공사비등

 

• 수익적 지출 - 부동산의 가치를 상승시키기보다는 부동산 본래 기능을 유지하기 위해 개량 등에 들어가는 유지비 : 벽지나 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구의 교체비용, 보일러 수리비용, 문이나 조명 교체비용 등으로 본래의 기능을 유지하는 수선정도 (양도세를 줄여주는 비용에 해당X)

 

• 양도세를 주관하는 소득세법은 열거주의를 채택하고 있다.

• 열거주의는 법에서 열거하고 있는 항목해야만 인정받을 수 있다는 것. - 공인중개사의 중개수수료, 양도세를 신고하기 위해 세무사에게 지급하는 신고서 작성비용 등이 포함된다. (경비로 처리 가능)

 

• 현금으로 주고받는 거래는 피하는 것이 좋다.

• 매수인과의 매매계약서상 임차인의 퇴거를 위해 명도비용을 지급한다는 내용이 포함되어 있고 그 내용을 실제 이행했을 때만 필요 경비항목으로 차감이 가능하다.

 

• 매매계약서에 해당 내용이 포함되어 있지 않고 단순히 임차인의 빠른 퇴거를 위해 지급하는 비용은 필요 경비 항목으로 인정받을 수 없다.

 

• 명도비용을 지출해야 한다면 반드시 매매계약서상에 명시되어 있어야 한다.

• 같은 날에 주택을 매도하고 주택을 매수했다면 주택 매도가 더 먼저 일어난 것으로 본다.

• 일시적 2주택 비과세

• 주택을 취득한 뒤 최소한 1년이 지나고 나서 신규 주택을 취득해야만 한다. 주택을 취득한지 1년이 채 되지 않았는데 신규 주택을 취득한다면 다른 조건을 다 충족해도 일시적 2주택 비과세를 인정받을 수 없다.

 

• 기존 주택은 2년 이상의 보유기간을 충족해야 한다.

• 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

혼인일로부터 5년간 결혼하더라도 각자 별도의 세대로 인정해준다.

 

• 동거 봉양을 위한 세대 합가라면 10년간 각자의 주택에 대해 1주택 비과세가 가능하다.

부모 중 한 명의 나이가 60세 이상이어야 한다.

 

• 60세가 되지 않았더라도 부모가 요양급여를 받는 중증질환자, 희귀 난치성질환자, 결핵환자 등의 대상자로 등록되어 있다면 동거 봉양 합가를 인정받을 수 있다.

 

 

< 다주택자 주택 매도 순서 정하기 >

 

• 다주택자 양도세 중과가 적용되려면, 세대별 보유 주택의 수가 2주택 이상이어야 하며 조정대상지역 내 주택을 매도하는 경우에 적용된다.

• 2주택을 소유한 세대가 조정대상지역에 있는 주택을 매도 한다면 추가 10% 세율 가산, 3주택자 라면 20% 세율 가산.

• 양도세 중과의 핵심은 장기보유 특별공제의 배제다.

 

1. 공시 가격 3억원 이하인 주택

• 3억원 이하의 주택은 다주택자라고 해도 양도세를 중과하지 않는다. 모든 주택이 해당하지 않고 수도권, 광역시, 특별자치시에 해당하지 않는 지역에 있는 주택이어야 한다. 군,읍,면에 해당하는 지역은 제재하지 않는다.

 

• 2주택자의 경우 양도 시점에 기준시가가 1억 원 이하인 주택에 대해서도 양도세를 중과하지 않는다.(지역 조건 따로 없음) 재개발 또는 재건축 등이 예정된 사업시행구역의 주택은 제외된다.

 

2. 비조정대상지역 내 주택

• 다주택자의 양도세 중과는 다주택자의 모든 주택이 아니라 조정대상지역에 있는 주택에 한해서만 적용한다.

 

3. 시세차익이 가장 적게 발생하는 주택

• 시세차익이 동일하면 장기보유 특별공제를 적게 받는 순으로 매도.

 

4. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 주택.

• 부부가 각각 별도세대를 구성하고 있어도 별도세대를 인정해주지 않는다. 더 나아가서는 법률상으로 이혼했어도 실질적으로 생계를 같이 하면 이혼한 것으로 보지 않기도 하면서 동일세대로 판단한다. 세금을 줄이기 위한 위장 이혼을 인정해주지 않겠다는 뜻이다.

 

• 나이가 30세 이상이라면 특별한 조건 없이 별도의 세대를 구성할 수 있다.

• 독립적인 생계 유지로 중위소득의 40% 이상 소득이 있는 30세 이상 자녀를 세대에서 분리시켜 독립세대로 인정받고자 한다면 근로소득이 발생하는 취업 이후가 가장 적합하다고 볼 수 있다.

 

• 1세대 1주택 비과세 요건의 판단 시점은 양도 때다. 즉, 주택을 매도하는 시점에 1세대 1주택자라면 비과세가 가능하다는 뜻이다.

• 실제로 분리된 생활을 하고 있고 독립된 공간에서 각자의 수입으로 거주하고 있다면 이는 실질적으로 독립된 별도세대로 판단할 수 있다.

 

< 유사주택 >

 

• 주택 재개발이나 재건축사업이 진행되면 보유하고 있던 주택을 제공해야 하고, 제공에 대한 대가를 받는다. 이 대가를 현금으로 받을 수도 있다. 하지만 현금으로 받지 않고 해당 사업이 끝난 뒤, 완성된 주택을 취득할 수 있는 권리 - 조합원입주권 이에 반해 분양권은 처음부터 제공해야 하는 것이 없다. 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위 일반적으로 조합원에게 배정된 조합원 입주권을 제외한 나머지 물량이 주택 분양권으로 분양된다.

 

• 세법에서는 이 2가지 권리의 취득시기가 굉장히 중요하다.

• 분양 사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양 계약일, 분양권을 다른 사람으로부터 매매 취득하는 경우에는 계약서상 잔금 지급일을 취득일로 한다.

 

• 그런데 양도세에서는 계약이 아닌 청약에 당첨된 날이 취득시기가 된다. (청약에 당첨된 날부터 주택을 공급받을 수 있는 지위에 대한 권리가 확정되기 때문에) 기존 주택을 보유하고 있는 사람이 주택을 제공하고 조합원 입주권을 취득했을 때, 언제부터 주택이 조합원입주권으로 변경되는지 그 시점이 굉장히 중요하다.

 

• 취득세와 보유세는 주택의 멸실 여부를 갖고 판단한다. 멸실이 되지 않았다면 아직 주택으로 본다.

• 그런데 양도세에서는 도시 및 주거 환경정비법에 따른 주택 재개발사업 또는 주택 재건축사업의 관리 처분 계획이 인가된 날부터 조합원 입주권으로 취급된다.

 

• 보유세 부과 기준일인 6월 1일을 기준으로 관리 처분 인가일은 지났지만 주택이 멸실되지 않았다면 재산세 종부세가 그대로 부과된다.

• 수도권과 광역시, 세종특별자치시를 제외한 지역의 조합원입주권 또는 분양권의 가격이 3억 원을 초과하지 않으면 주택 수에 포함되지 않는다.

• 아쉽게도 취득세에서는 예외 조건이 없다. 취득세 주택 수 판단에서는 가격에 관계없이 조합원입주권과 분양권을 2020년 8월 12일 이후에 취득했다면 전부 주택 수에 포함된다는 점에 유의해야 한다.

 

• 조합원 입주권은 주택이 완공됐을 때 건물분에 대한 취득세만 납부하면 된다. 이때 적용 되는 취득세율을 원시취득세율이라 하고 2.8%가 적용된다. (농어촌 특별세와 지방교육세가 포함되면 2.96~3.16%) 따라서 조합원 입주권으로 인한 주택은 취득세율 중과와 관계가 없다.

 

• 분양권은 주택을 완공되고 나서 실제 주택을 취득할 때 취득세를 납부한다. 매매 취득세율이 적용 된다는 말은 취득세 중과 역시 적용됨을 의미한다.

 

• 분양권 취득세율의 중과 판단은 분양권을 취득하는 시점이다. 분양권 취득일을 기준으로 1세대가 주택을 몇 채 보유하고 있는지에 따라 분양권으로 완공되는 주택의 취득세율이 달라진다.

 

• 승계 취득한 조합원입주권은 주택이 멸실하기 전과 후에 따라 취득세율이 달라진다.

• 멸실하기 전에 취득했다면 주택 자체를 취득하는 것과 같게 보기 때문에 주택 보유 수에 따라 취득세율 중과가 적용될 수 있다.

• 하지만 멸실된 후에 취득한다면, 취득하는 사람은 주택이 멸실된 상태의 땅만 취득하는 것과 같다. 따라서 땅에 대한 취득세율 4%(4.6%)가 적용된다. 새로운 건물이 다 지어지고 난 뒤에는 보유하고 있는 땅 위에 건물을 지은 것과 같기 때문에 원시취득세율이 적용된다. 따라서 취득세율 중과를 걱정할 이유는 없다.

 

• 분양권 취득 당시에는 동일세대를 구성하고 있어 이미 2주택을 보유하고 있다 해도 분양권이 완공되기 전에 단독세대를 구성한다면 무주택세대주가 될 수 있다.

 

• 조합원입주권 매도시 양도세 비과세 받기 위한 조건 (양도세에서 조합원입주권을 구분하는 시점은 관리 처분 계획의 인가일이다) 1세대 1주택자여야 한다 : 관리 처분 계획 인가일 현재 보유하고 있는 주택이 양도세 비과세 조건을 충족하고 있어야 한다. - 주택을 기준으로 관리 처분 계획의 인가일까지 2년 이상의 보유기간을 충족해야하며, 조정대상지역에 있고 2017년 8월 3일 이후에 취득했다면 2년 이상의 거주기간도 충족해야 한다.

 

• 조합원 입주권을 매도하는 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있어서는 안 된다.

• 공사기간 동안 잠시 거주하는 주택을 세법에서는 '대체주택'이라고 한다.

• 대체주택을 매도할 때는 특별히 비과세 혜택을 부여한다.

• 보유하고 있던 1채의 주택이 재개발사업 또는 재건축사업을 통해 조합원입주권으로 변경되어야 한다. (원조합원이 아닌 조합원입주권으로 매수해 취득한 승계 조합원에게는 해당하지 않는다) 새로 매수하는 주택은 실거주를 위한 주택이어야한다. (대체주택은 사업 시행 인가일 이후 취득한 주택이어야 하고, 취득한 대체주택에서 실제 1년 이상 거주를 해야만 인정받을 수 있다. 또한 대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 주택이 완성되면 세대 전원이 이사해야 한다. 주택이 완성된 날로 부터 3년 이내에 입주를 해야하며 입주한 주택에서 1년 이상 계속 거주도 해야 한다. 1년 이상 거주를 해야만 납세자 입장에서 대체주택이 임시 거주를 위한 주택이었음을 증명할 수 있다.) 주택이 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 매도해야한다. - 주택이 완성되기 전에 매도해도 1년 이상 거주한 대체주택이라면 동일한 혜택을 받을 수 있으니 걱정할 필요는 없다.

 

• 분양권을 매도할 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.

• 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 적용되는 세율로 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년미만이면 70%, 2년 미만이면 60%인 고율의 세율(2023년 10월 기준)이 적용된다.

 

• 이사하기 위해 분양권을 취득했다면 양도세 비과세 혜택은 존재한다.

• 분양권 역시 기존 주택을 취득하고나서 최소 1년이 지난 뒤에 취득해야만 한다.

• 분양권을 취득한 날로부터 3년의 기간 내에 보유하던 주택을 매도하면 된다.

• 세대 전원을 기준으로 분양권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 전입하고, 전입 후 1년 이상 계속 거주기간을 채워야 한다.

• 전입과 거주 조건을 충족할 수 있다면 1주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하고 그 취득일로부터 3년이 지나 기존 보유 주택을 매도해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

• 오피스텔 분양권은 주택 수와 관련이 없다. 세법에서 규정하는 오피스텔은 실제로 주거용으로 사용하고 있는지, 업무용으로 사용하고 있는지 등의 실제 사용 여부가 중요하다.

 

• 오피스텔을 취득할 땐 취득세율 중과가 적용되지 않는다. 취득세율 중과는 주택에만 해당한다.

 

• 업무용을 사용되는 오피스텔의 재산세율은 단일세율 0.25%가 일괄적으로 적용된다. 반면 주거용 오피스텔이라면 재산세율이 0.1~0.4%로 적용된다.

 

• 공정시장가액비율 주거용은 60%, 업무용은 70%이다.

• 주거용은 보증금에 대한 간주임대료를 계산하지 않아도 된다.

• 업무용은 오피스텔 수에 관계없이 간주임대료도 필수로 포함해서 세금을 납부해야 한다.

• 주거용 오피스텔은 부가가치세가 없는 면세사업자에 해당하지만, 업무용 오피스텔이라면 일반 과세사업자에 해당하기 때문에 부가가치세도 납부해야한다.

 

• 양도세 또한 주거용과 업무용의 판단이 중요하다. 조정대상지역 내 소재하는 오피스텔이 주거용이라면 중과세율을 적용 받을 수도 있기 때문이다.

• 1 억 원 이하의 주택을 취득하면 취득세 중과세율의 영향을 받지 않는다.

• 주거용 오피스텔 또한 공시 가격이 1억 원 이하라면 주택과 동일하게 주택 수에 영향을 주지 않는다.

• 기준시가(홈택스에서 확인가능) 와 건물면적을 곱해서 나오는 금액이 오피스텔 공시 가격이다.

• 단, 1 억원 이하의 기준은 1세대가 2주택자인 경우에 한해 적용된다.

• 주택을 1채 보유하고 있는 상태에서 1억 원 이하 오피스텔을 2채이상 보유하면 양도세 중과를 판단할 때 오피스텔은 모두 주택 수에 포함된다.

• 결론적으로, 1억 원 이하의 오피스텔은 취득세 중과 여부를 판단 할 때, 몇 채를 보유하든 관계없이 주택 수에 영향을 주지 않는다. 하지만 양도세 중과와 주택 수를 판단할 때는 1세대 기준으로 2채 이하일 때만 영향을 주지 않고, 3채 이상인 경우부터는 다른 주택처럼 중과대상에 해당한다.

오피스텔 투자를 통해 월세 수입도 얻고 주택 세금에도 영향을 미치지 않으려면 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 사용해야한다.

 

• 오피스텔을 주거용을 사용하고 있다면 취득세 중과 여부를 판단할 대 주택 수에 포함된다. 그러나 이 내용은 추가로 취득하는 부동산이 주택일 때만 영향이 있다. (아직 주거용인지 업무용인지 판단 안됨) 오피스텔은 일반 부동산 취득세율인 4.6%가 적용되기 때문에 세대가 보유하고 있는 주택 수는 의미가 없다.

 

• 공시가격 3억 원 이하의 오피스텔만을 취득한다면 양도세에서 중과를 피할 수 있다. (단 수도권,광역시,특별자차시 등에 있으면 안된다) 양도시 공시 가격이 3억 원 이하여야 양도세 중과 X

 

• 광역시나 특별자치시라도 해도 군이나 읍, 면 지역에 있는 오피스텔이라면 동일한 혜택을 취할 수 있다.

• 오피스텔을 주거용으로 임대하는 사람도 사업자 등록을 해야만 한다.

• 업무용은 일반 과세사업자

• 주거용은 면세사업자

• 주택임대 사업자를 받으려면 추가로 지자체에 임대사업자 등록을 마쳐야만 세법에서 혜택을 받을 수 있는 주택임대사업자로 분류된다.

 

< 주택 임재 사업자 등록 조건>

 

• 10년 동안 의무 임대

• 임대료 증액 이전 계약 대비 5%이내

• 최초 임대 개시일 기준으로 공시 가격이 6억 원 이하이면서 전용면적 85m2 이사 기준을 충족하면, 월세 수입에서 발행하는 소득세에 대해 75%감면을 적용받을 수 있다.

 

• 오피스텔이 2채 이상이라면 50% 감면 적용.

• 주택 임대 소득이 연간 2,000만원을 초과하지 않아 분리과세 대상이 되면 혜택이 더 늘어난다. 주택임대소득을 분리과세로 계산할 때는 다른 종합소득과 합산하지 않고 14%의 단일 세율로 과세한다.

 

• 필요경비율이 60%(주택임대사업자가 아니라면 50%)

• 임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하라면 공제금액 400만원 (주택임대사업자가 아니라면 200만원) 거주하고 있는 주택을 제외한 나머지 오피스텔이 전부 주택임대사업자로 등록되어 있다면 F가 거주하고 있는 주택을 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다 - 거주주택 비과세 특례 (1회에 한해 가능) - 조정대상지역인지 여부와 관계없이 실제 거주기간 2년의 조건을 충족해야만 한다.

 

< 증여 >

 

• 본인을 기준으로 위로 아버지, 어머니 등을 직계존속

• 아래로 아들,딸 등을 직계 비속이라 한다.

• 그 외 6촌 이내의 혈족과 4촌 이내의 인척을 기타친족이라 한다.

• 증여재산 공제금액은 10년을 기준으로 한다.

 

• 증여세를 누진세

1억 원 이하까지는 10%

5억 원 이하까지는 20%

10억 원 이하까지는 30%

30억 원 이하까지는 40%

30억 원 초과하는 금액에 대해서는 50%

 

• 증여재산 공제는 수증자를 기준으로 한다. (할아버지는 아버지와 동일한 직계존속그룹에 해당하기 때문에 증여재산 공제를 추가로 받을 수 없다.) 자녀에게 세금없이 자금을 마련해주고자 한다면 태어났을 때부터 시작해야 한다. 태어나자마자 증여를 시작하면 2,000만 원, 10년이 지난 10살 때 2,000만 원, 20살에 5,000만 원, 30살이 됐을 때 5,000만 원, 총 1억4,000만 원을 세금 한 푼 없이 마련해줄 수 있다.

 

• 매월 16만 6,000원씩 증여해도 증여세는 발생하지 않는다.

• 성년이 됐을 때는 41만 6,000원씩 매달 증여해도 증여세 발생 X 하루라도 빨리 증여를 시작해야 세금을 줄이면서 더 많은 재산을 이전할 수 있다.

 

• 직계 존속으로부터 혼인 신고일 전후 2년 이내에 증여받는 금액에 대해서는 1억 원 까지 공제를 적용해준다.

• 결혼하는 남자, 여자 각각 본인의 직계존속으로부터 1억 원의 증여재산 공제를 적용받을 수 있어서 10년간 5,000만원의 증여재산 공제와 합하면 최대 3억 원까지 세금 없이 증여받을 수 있다.

 

• 증여를 통해 주택을 물려줄 때도 취득세는 중과된다. (2채일 경우, 3채일 경우로 구분하지 않고 일괄적으로 12%의 세율이 적용된다. 지방교육세 까지 12.4~13.4%) (일반적 증여 취득세율은 3.8%) 자녀가 무주택자라고 해도 다주택자인 부모가 주택을 물려줄 때는 취득세율이 중과세율이 중과되어 최대 13.4%가 적용된다는 뜻.

 

• 취득세 중과 대상은 조정대상지역에 있으면서 시가표준액인 공시 가격이 3억 원 이상인 주택이 해당한다.

• 취득세 과세표준은 시가표준액이 아닌 시가인정액으로 결정된다. (시가로 인정할 수 있는 금액이 가장 최우선 금액이 되고, 시가로 인정할 수 있는 금액이 없으면 공시 가격을 사용할 수 있다.) 예외적으로 시가인정액을 사용하지 않는 주택도 있다. 시가표준액인 공시 가격이 1억 원 이하인 주택은 기존과 동일하게 공시가격을 취득세 과세표준으로 사용한다.

 

• 2023년 부터는 공시 가격 1억 원 이하 주택이 취득세 측면에서 증여 대상 1순위에 올라가야 한다.

• 양도세 이월과세 - 부동산을 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 사람이 10년 이내에 해당 부동산을 팔았을 때 적용되는 규정이다. - 증여받은 금액을 취득 가격으로 인정해주지 않고 증여한 배우자나 직계존비속의 최초 취득 가격으로 양도세를 계산한다.

 

• 부동산 양도세의 핵심은 양도차익

• 증여의 효과는 이월과세기간이 지날 후 부터 나타난다.

• 수증자가 자녀가 아닌 자녀의 배우자라면 10년을 기다릴 필요가 없다.

• 특수관계에 있는 사람이지만 배우자 또는 직계가족이 아니라면 증여시점의 증여금액을 취득가격으로 인정받을 수 있다.

• 이때 부동산 매각으로 인한 이익이 실제로 수증자의 주머니에 들어가야 한다. (사위나 며느리에게 증여) 부동산 증여의 가장 큰 핵심은 가치 상승분에 있다.(미리 증여하면 이후 부동산의 가치 상승분을 자녀가 세금없이 가져갈 수 있다)

 

• 증여세를 줄이는 방법

1. 증여받는 재산의 평가금액이 낮아 과세표준이 낮다

2. 세율이 낮다.

 

• 세금 측면에서만 본다면 분산증여가 가장 확실하게 증여세를 줄이는 방법이다.(10년이 기간) 증여를 효율적으로 하려면 반드시 합산 과세가 끝나는 날을 기억해 증여를 서둘러 해야 한다.

 

• 증여세에는 세대 생략 할증과세라는 추가 세금이 존재한다 (할아버지가 손자,손녀에게 증여) 세대 생략 할증과세는는 30%가산이다.

• 증여재산이 20억을 초과하면 40%를 추가해서 납부 (증여세 최고세율이 50%라고 했을 때 최고 70%적용) 과세표준이 1억 원 이하라면 세율은 10%이다. 여기서 30%할증과세가 적용돼도 13%의 세율 증여세를 대신 납부하면 또 증여가 발생한다.

 

• 할아버지가 증여시 할아버지가 아닌 아버지 또는 어머니가 대납하면 합산과세가 발생하지 않는다.

• 증여자의 배우자는 증여자와 동일인으로 포함된다.

• 채무와 함께 부동산을 증여하는 것을 '부담부증여'라고 한다. - 무상으로 이전하는 부분에 대한 증여세, 채무를 인수하는 부분에 대한 양도세합계를 확인해야 한다.

 

• 부담부증여는 양도세가 핵심포인트 - 고로 부담부증여가 가장 큰 효과를 볼 수 있는 경우는 증여자의 주택이 1세대 1주택 비과세가 가능할 때이다.

 

• 부담부증여의 4가지 원칙

1.증여일 현재 증여자의 채무인지

2.해당부동산에 담보되어 있는 채무인지

3.증여를 받는 수증자가 실제로 채무를 인수하는지

4.수증자가 채무를 상환할 능력이 되는지

 

• 부담부증여 진행시 입증서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 

• 저가 양도의 핵심

1.대금의 지급

2.적정금액의 평가 - 시가 평가를 우선하고, 시가가 없으면 공시 가격을 기준, 없다면 감정평가금액, 감정평가 받지 않았다면 유사자산의 실거래가액 특수관계인과의 거래에서는 일정 금액까지는 저가에 매도해도 되는 규정이 있다. - 거래금액과 시가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 보다 크지만 않으면 증여세가 발생하지 않는다.

 

• 저가 양도를 진행하고자 한다면, 우선 매도자의 양도세 파악부터 해야 한다.

 

< 상속 >

 

• 상속의 종류

1. 자산과 부채를 모두 무제한으로 승인하는 포괄상속

2. 상속인이 취득할 재산의 범위에서만 채무 변제를 약정하는 조건부 상속인 한정승인

3. 피상속인의 자산과 부채를 모두포기하는 상속포기

 

• 1순위 상속인은 피상속인의 직계비속이다.

• 배우자는 직계비속에 비해 50% 가산해서 상속받는다.

 

• 유류분제도 - 피상속인의 재산 처분행위로부터 유족의 생존권을 보호하고, 법정 상속분의 일정 비율에 해당하는 부분을 유류분으로 산정해 상속인의 재산권을 보호하게 해준다.

 

• 선순위 상속인이 직계비속이라면 유류분권리는 법정 상속 지분의 1/2까지다. (피상속인이 배우자라도 유류분 비율은 동일하다) 만약 상속인이 피상속인의 직계존속 또는 형제자매라면 법정 상속 지분비율의 1/3이 유류분 비율이 된다.

 

• 상속세는 유산 전체에 대해 세금을 부과하는 '유산 과세형' 증여세는 취득한 재산을 기준으로 세금을 부과한다고 해서 '유산취득형'이라고 한다.

• 기초 공제는 3억 원

• 인적 공제는 자녀공제 (1명당 5천), 미성년자공제 (1년에 천씩 만 19세 될 때까지 남은 기간 곱함), 연로자 (65세 이상 1명당 5천), 장애인 (1년에 천씩 기대여명의 연수를 곱함) 기본공제와 기타 인적 공제를 전부 합쳐도 5억 원이 되지 않을 경우 일괄적으로 5억 원을 공제해 주는 '일괄 공제제도'

배우자가 있다면 추가로 5억을 공제해 준다.

 

• 순 금융 재산에 대해 20% 공제를 적용한다 (2천~2억) - 추가 공제되는 것 상속세 신고 기한은 상속이 발생한 날인 상속 개시일이 있는 달의 마지막날로부터 6개월 까지 배우자 상속 공제를 적용받기 위해서는 반드시 분할등기가 이뤄져야 한다. (상속세 신고 기한으로부터 9개월이 되는 날까지) 상속 개시일 전후 6개월 이내 실제 매각 거래가 발생했어야만 상속재산 평가금액으로 인정받을 수 있다. (양도차익 0으로 양도세 안 낼 수 있음) 6개월 이내 매각이 성사 안 되었을 시, 국세청 평가심의위원회에 평가심의를 신청할 수 있다. (상속개시일로부터 6개월 안에 매각이 성사되지 않았다고 해도 상속세 신고 기한으로부터 9개월이 되는 날까지 부동산 거래가 성사됐다면 평가심의위원회를 통해 상속 부동산의 평가 금액을 정정할 수 있다)

 

• 동거 주택 상속 공제 - 상속받을 주택의 전체 금액에서 채무 금액을 차감한 순수 주택금액의 100%공제를 적용하는 것 (한도 6억) . 추가공제이다.

 

• 동거 주택 상속공제 조건

1. 피상속인의 직계비속이 상속

2. 상속인이 상속 개시일부터 소급해서 10년 이상 계속 동거해야한다(군복무, 질병 요양은 계산 x)

3. 1세대 1주택을 유지하며 하나의 주택에서 동거

4. 상속개시일 현재 피상속인과 주택을 상속받을 상속인이 동거해야 한다.

5. 상속인이 무주택자여야 한다.

 

• 상속으로 인해 2주택자가 될 때는 기간의 제한이 없다. 1주택을 보유하다가 상속으로 인해 1주택을 취득하게 되었고 20년 뒤에 기존에 보유하던 1주택을 매도해도 비과세 혜택을 받을 수 있다. (본인 소유 주택을 매도할 때만 해당) 예외로 농어촌 상속 주택(피상속인이 취득한 후 5년 이상 거주한 수도권 밖의 지역 중읍, 면 지역에 소재하는 주택)을 상속받으면 그 이후에 다른 주택을 매수와 매도 해도 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

• 상속 주택을 소유하고 있는 1인의 판단은 최우선으로 지분율을 기준으로 한다 (소수지분자는 상속 주택 자체를 소유하고 있지 않다고 본다) 피상속인이 주택을 2채 이상 소유했다면 소유 기간이 가장 긴 주택이 상속 주택에 해당한다.

 

• 추정상속재산 - 피상속인이 재산을 처분해 받은 금액이나 피상속인의 계좌에서 인출한 금액 중 용도를 입증하지 못한 금액은 상속재산에 포함해 과세하는 재산 (상속 개시일 1년 이내 2억 이상, 2년 이내 5억 이상) 상속인 중 어느 한 명이 다른 사람의 세금을 납부해줘도 상관이 없다. (단, 자신이 받은 상속재산을 초과하면 X)

 

• 피상속인의 배우자가 살아 있다면 2차 상속까지 고려해야 하기에 배우자가 전액 납부하는 것이 세 부담 측면에서 효과적이다.

 

• 상속인이 계약자이면서 직접 보험료 전액을 불입하고 보험 대상이 되는 피보험자는 피상속인으로 하는 것이 좋다. (사망보험금이 순수하게 상속세 납부 재원 마련이라고 한다면 해지환급금을 최대한 낮춰 납입보험료를 적게 만들 수도 있다. 중간에 해지할 필요가 없기 때문에 적은 금액의 보험료로 큰 효과를 볼 수 있다.)

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「결론」

 

부동산 관련 서적을 읽다 보니 저절로 부동산 세금에 대해서 제대로 알아봐야겠다는 생각이 들었습니다. 책을 읽어나가면서 제가 얼마나 세금을 모르고 있는지 알게 되었습니다. 실제 투자를 하기 전에 다시 한번 꼭 읽어보고 투자를 해야 할 것 같습니다. 책을 읽어가면 갈수록 정리되는 부분도 있는데, 제대로 모르는 부분이 더욱 드러나는 것 같습니다. 만연한 상승장도 아니고 대세 하락장도 아닌 지금 부동산 장세가 부동산 공부하기에 적기가 아닌가 생각합니다. 제가 부동산 관련 책을 계속 읽어나가는 이유는 저만의 변하지 않는 투자 원칙을 세우고 싶기 때문입니다. 투자 원칙을, 확신을 가지고 세우는 날이 빨리 왔으면 좋겠습니다. 이 글을 읽으시는 여러분들도 본인만의 투자 원칙을 꼭 세우시길 바라면서 오늘 하루도 힘내세요!