박성혜(훨훨) ☆ 입지 센스 ☆ 2022.07.11 출판

「서론 」

빠숑님이 스마트튜브에서 매일 아침 8시에 하시는 '뉴스브리핑'을 보다 보면 '훨훨'님이라 분의 이름을 심심치 않게 들을 수 있습니다. 가끔씩 오후에 입지에 대해서 스마트튜브 채널에서 정보를 공유해 주시기도 하십니다. 입지에 대해 보는 눈이 남다른 것 같아 훨훨 님의 책을 꼭 보고 싶었습니다. 유튜브 영상에서 훨훨 님이 집을 잘 갈아타서 지금의 자산을 일구었다고 하였습니다. 저 또한 아이가 커가면서 이사를(갈아타기를) 해야겠다는 생각이 있기 때문에 더욱 이 책을 읽고 싶었습니다. 이 블로그에서는 '입지 센스' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 나누겠습니다.

 

 

박성혜(훨훨) ☆ 입지 센스 ☆ 2022.07.11 출판

 

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 입지 센스
• 저자 : 박성혜(훨훨)
• 출판사 : 다산북스
• 출판일 : 2022.07.11
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 428쪽/975g/153*224*32mm

 

2. 줄거리

 

책의 제목에서 알 수 있듯이 입지에 관해서 설명하고 강조한 책입니다. 훨훨 님이 어떻게 부동산 투자에 뛰어들게 되었는지 구체적으로 알려줍니다. 어떤 환경에서 어떤 생각으로 어떻게 고생하면서 투자하게 되었는지 책을 통해 확인할 수 있습니다. 입지가 얼마나 중요한지 책 전체를 할애해 가며 설명합니다. 입지만 설명한 것이 아니라 실제로 어떻게 자산을 불릴 것인지 알려줍니다. 특별히 갈아타기를 어떻게 효과적으로 할지 구체적으로 알려주고 훨훨 님이 어떤 방법을 추천하는지 책을 통해 확인할 수 있습니다.

 

3. 목차

 

추천사 부동산 투자, 다시 기본에 집중해야 할 때입니다!

프롤로그 강남은 꿈이라고 생각하는 당신에게

 

1부. 왜 지금 입지인가?

 

1장. 전 재산 마이너스 3,000만 원 흙수저는 어떻게 강남에 입성했을까

똘똘한 집이 똘똘하게 일하게 하라.

입지를 보는 눈으로 ‘나만의 강남’을 찾는 법

같은 돈을 가진 사람의 5년 후 미래

‘미래에 잘될 놈’을 찾아라.

 

2장. 시장을 이기는 부동산 투자, ‘입지’가 답이다

장기 상승장 이후 심화된 지역별 디커플링

규제가 완화될수록 옥석은 더 희귀해진다.

하락기에 버티는 물건은 ‘이것’이 다르다.

미래의 부는 오직 입지와 연결된다.

[CASE STUDY] 첫 집에서 벗어나야 자본이 일한다.

 

 

2부. 10년 후에도 오를 아파트를 찾아라.

 

3장. 좋은 입지란 무엇인가?

시간이 지날수록 가치가 높아지는 곳.

오를 집을 알려주는 황금입지 요건 4가지.

좋은 입지는 어디에나 있다.

입지를 아는 사람과 모르는 사람의 차이.

입지 센스는 ‘나’를 아는 것에서 시작된다.

 

4장. 오르는 아파트를 찾는 입지 센스 키우는 법

[1단계] 내재적 가치와 외부적 가치 분석하기.

[2단계] 자산 퀀텀점프를 위한 역동적 입지 선정하기.

[3단계] 시세 그루핑으로 최적 입지 찾아내기.

[4단계] 지역 연관관계로 오를 아파트 찾아내기.

 

5장. 향후 3년 유망 입지, 착공을 시작한 교통망에 주목하라

신규 교통망이 변화시킬 수도권의 입지 서열.

일자리 접근성의 빅뱅, 신분당선 연장과 8호선 연장.

수도권 서남부의 지각 변동, 서해선과 신안산선.

국토를 횡으로 가르는 월곶판교선.

작지만 강한 알짜 노선, 신림선과 동북선.

[CASE STUDY] 청약에서 눈을 떼자 더 많은 기회가 보였다!

 

 

3부. 부의 레벨을 높이는 갈아타기 실전 전략

 

6장. 1주택자를 위한 갈아타기 징검다리 전략

이사가 아닌 ‘갈아타기’로 내 자산을 확장하라.

[초보의 갈아타기] 1주택에서 1주택으로 편안하게 갈아타기.

[중수의 갈아타기] 일시적 1세대 2주택으로 똑똑하게 갈아타기.

[고수의 갈아타기] 정비사업으로 시세차익과 비과세를 동시에 챙기는 비단길 갈아타기.

[PLUS STUDY] 대체 주택 제도 더 고단수로 활용하기.

[초고수의 갈아타기] 3-STEP 전략으로 상급지 급행열차 탑승하기.

[PLUS STUDY] 다주택자와 투자자를 위한 취득·보유·양도 절세 전략.

 

7장. 무주택자를 위한 내 집 마련 전략

청약을 기다려야 할까, 기축을 매매해야 할까?

‘내 집 마련 리트머스’로 내게 맞는 주택 마련 전략 짜기.

[CASE STUDY] 잘 선택한 징검다리로 30대에 강남에 입성하다!

 

 

4부. 훨훨이 짚어주는 라이프사이클별 나만의 강남 찾기 프로젝트

 

종잣돈이 적은 20대 사회 초년생의 생애 최초 내 집 마련.

직주근접이 중요한 30대 신혼부부의 보금자리 마련.

아이의 교육이 중요한 4050 부부의 갈아타기.

편안한 노후를 위한 6070의 보금자리 재설정.

[CASE STUDY] 돈 한 푼 들이지 않고 노후의 보금자리를 마련하다!

 

4. 장점

 

제목에 충실한 책이란 것이 이 책의 장점입니다. 책 중에서는 제목으로 책을 읽게 하고 정작 내용은 제목과 별 상관없는 책들이 더러 있기 때문입니다. 목차가 깔끔한 것도 이 책의 장점입니다. 목차가 깔끔하기에 책을 전체적으로 짜임새 있게 전개해 나갈 수 있었고 실제로 깔끔하게 읽힙니다. 깔하면 어렵지 않습니다. 술술 읽히기 때문입니다. 부동산 공부를 이제 시작하시는 분들도 어렵지 않게 볼 수 있는 책입니다. 

 

5. 감상평

 

'깔끔하다'라는 표현이 이 책을 가장 잘 표현해 주는 것 같습니다. 전체적으로 균형 잡힌 목차와 주제별 분량이 책 전체가 깔끔하다는 느낌이 들게끔 하였습니다. 실제로 깔끔하게 읽혀고 어렵지 않게 술술 읽니다. 책 서두에서 훨훨님이 정말 어려운 환경 가운데에서 포기하지 않고 끝까지 도전했던 이야기를 해주는 것이 독자가 책 전체에 집중할 수 있게끔 만들어 주는 좋은 서두였다고 생각합니다. 제목에서 느껴지다시피 '입지'가 이 책의 주제이고 가장 많은 분량을 차지 합니다. 본인이 강조하고 싶은 부분을 명확하고 깔끔하게 잘 전달한 책인 것 같습니다. 또한 입지가 중요하다는 것을 전달하는 것에서 끝나지 않고 독자들에게 입지를 바탕으로 갈아타기를 전략을 통해 부를 늘려가라고 제시해 주시는 부분이 개인적으로는 고맙게 느껴졌습니다.  

 

6. 작가 소개

 

훨훨(박성혜)

플랩 자산연구소 대표이며 따뜻한 마음과 냉철한 시각으로 수많은 ‘부린이’들에게 보금자리를 선사해 주는 부동산 입지 분석 전문가입니다. 성실하지만 가난한 부모 밑에서 태어나 결혼 전까지 무허가 비닐하우스에서 살며, 흙바닥 위에 판자를 올려놓고 생활했습니다. 이후 공무원이 되어 10년 동안 주거복지 업무를 담당하며 자신과 처지가 비슷한 소외 계층의 내 집 마련을 도왔습니다.

 

사회복지사로 일하며 공공임대주택이나 행복주택 같은 제도를 소개했지만, 늘 마음 한구석에 안타까움을 느꼈습니다. ‘언젠가 나가야 한다’는 불안감 없이 마음 편히 살 수 있는 ‘진정한 보금자리’를 제공해 주고 싶었고, 그 마음을 씨앗 삼아 청약·분양권·재건축·재개발 등 부동산 투자의 전반을 공부하고 실전 노하우를 쌓았습니다.

 

그리고 2017년 즈음에 스스로 공부한 지식을 나누겠다는 마음으로 단돈 1만 원에 ‘돈 한 푼 없이 3년 안에 내 집을 마련하는 법’이란 강의를 시작했습니다. 현재는 입지 분석 전문가로 더 많은 사람에게 경제적 자유로 향하는 로드맵을 안내하고 있습니다. 네이버 카페 ‘부자지도’에서 입지 분석 강의를 진행했고, 유튜브 ‘신사임당’, ‘월부TV’, ‘집코노미TV’, ‘빠숑의 세상답사기’ 등에 출연하며 ‘돈이 없어도 내 집을 마련하는 방법’을 전파해 왔습니다. 현재는 스마트튜브 경제아카데미에서 ‘부동산 입지 원포인트 레슨’을 강의하고 있습니다. 지은 책으로는 『그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다』가 있습니다.

 

7. 추천 독자

 

부동산 투자나 공부를 처음 하시는 분들에게 추천해 주고 싶은 책입니다. 깔끔하게 쉽게 쓰였기 때문입니다. 부동산을 처음 접하시는 분들이 흥미를 느끼고 책을 끝까지 읽을 수 있도록 서두를 잘 적은 책입니다. 부동산이 어떻게 한 사람의 인생을 바꿧는지를, 이 책을 통해 확인한다면 읽지 마라고 해도 끝까지 읽을 것입니다. 그 이야기는 이 책을 전부 읽어나갈 원동력일 뿐만 아니라 부동산 투자를 앞으로 해나가는 데 있어 강력한 동기부여가 될 것입니다.

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 부동산에 비치된 지역 조감도를 챙겨보자

• 내 집 마련의 핵심은 '지금의 조건에서 나만의 강남을 찾는 것'이다.

• 하락장을 버티는 힘은 실거주하기 좋은 조건을 갖춘 입지다.

• 미래의 부는, 특히 옥석 가리기 장이 될 향후 5년의 부는 입지, 그리고 지역의 흐름이 결정할 것이다.

 

• 황급 입지의 4가지 요인

1. 지역의 기본기가 탄탄해 거주하기 좋은 지역 - 교통, 일자리, 학군, 환경

2. 핵심 지역 출퇴근이 용이한 서울의 확장 지역 - 서울과 먼 거리에 있는 지역일수록 호재가 미치는 영향도 크다

3. 교통망과 신축 아파트가 만난 부동산 트렌드 선도 지역

4. 교통망, 일자리가 만난 직주근접 택지지구 - 3기 신도시에서 서울의 핵심 지역까지 얼마나 빠르고 편안하게 접근할 수 있는가가 옥석을 가르는 기준이 될 것이다.

 

• 상급지와 연결되어야 상급지의 시세를 따라갈 수 있다.

• 택지지구 안에서의 '시범단지'가 황급 입지가 된다.

• 택지지구는 입주 2년이 넘은 시점에 매도 물건이 몰렸을 때를 노려보는 것도 좋다.

• 투자처를 찾을 때는 '지금 살기 좋은 곳'에 대한 집착에서 벗어나 '입지 서열을 역전할 수 있는 곳'을 타깃으로 삼아 좀 더 유연하게 사고해야 한다.

 

• 지금 당장은 전반적인 거주 여건이 좋지 않더라도 교통망, 환경, 상권 등이 앞으로 '좋아질' 지역과 상품을 선택하면 된다.

• 수도권 5대 천왕 - 과천, 의왕, 성남, 하남, 광명

• 입지를 판단할 때 따져야 하는 것이 바로 '서열이 뒤집히는 순간'이다. (ex. 신도시 가격이 올라서 구도심 상급지와 가격이 비슷해질 때 갈아탄다)

 

• 내재적 가치 - 외부의 영향 없이도 향후 가치가 상승할 수 있는 '자체 동력'을 뜻함 - 황금 입지

• 외재적 가치 - 교통망의 개선, 정책, 대출 규제, 수요와 공급 등 서울보다 수도권에 더 큰 영향을 미친다.

• 내재적 가치의 상승 없이 오직 외재적 가치만으로 올라간 시세는 모래성과도 같다.

• 어떤 지역의 시세가 상승하고 있다면 그 지역의 본질적인 가치가 높아진 것인지, 아니면 한번 반짝 쓸고 지나갈 외부적 가치 때문인지를 냉철하게 판단해야 현재의 가격이 합리적인지를 알 수 있다.

 

• 스스로에게 던져 볼 질문 리스트

1. 네 가지 황금 입지의 요건에 부합하는가? (지역의 기본기가 탄탄하거나, 서울의 확장 지역이거나, 교통망과 정비사업이 만난 지역이거나, 직주근접 택지지구인가?)

2. 확실한 매력 요소를 가진 물건인가? (부동산 시장에서 큰 흐름을 만드는 것은 해박한 지식을 가진 소수의 투자자가 아니라 일반적인 상식을 갖고 있는 대중이다)

3. 레버리지를 해야 한다면 내가 감당할 수 있는 수준인가?

 

• 종잣돈 규모가 3억 원 이하라면 무조건 시세 서열만 따지기보다는 '어떤 곳이 더 역동적인 변화를 일으킬 수 있을지'를 고려해 수익률을 잘 판단해 보는 것이 좋다.

 

• 빠른 시세 차익을 목적으로 한 투자를 할 때는 단순히 입지 서열만을 생각해서는 안 된다. 교통망 호재가 있어 외부적 가치가 크게 작용하는 곳이라면 입지 서열이 높은 지역보다 낮은 지역이 시세 상승률이 더 높을 수 있다.

 

• 길이 이어지면 시세도 이어진다 (지리적 연관관계) - 종로가 '형'이라면 홍제, 홍은, 녹번, 지축은 형을 졸졸 쫓아다니는 '아우'인 셈이다.

 

• 현재 강동구와 구리시는 한강을 사이에 두고 바로 인접해 있는데도 아무런 연관관계가 없다. 이는 두 지역이 철도망을 고유하고 있지 않기 때문이다. 그러나 8호선 연장이 되면 토평동이 암사동의 시세를 따라갈 수 있다.

 

• 부동산 지인 사이트의 '빅데이터 지도' 메뉴를 활용하면 지역들의 시세를 한눈에 파악할 수 있다.

• 내가 관심 있는 지역의 '형님'이 누구인지를 찾아두고 그 형님들의 움직임에 주목하자. 만약 송파구가 올랐다면 준비하고 있다가 위례신도시, 고덕지구 같은 '지역의 아우'에 선진입하거나 마포구 같은 '서열의 아우'에 선진입하는 것이다.

 

• 일자리 접근성, 즉 교통망이 가장 중요하다.

• 부동산 투자자들은 언제나 정부에서 발표하는 국가철도망구축계획을 주시하고 있다.

• 호재를 볼 때는 냉정한 비평가의 눈을 장착하고 첫째, 호재가 실현될 가능성을 판단하고 둘째, 만약 실현될 가능성이 높다 해도 그것이 '나에게' 가치 있을지를 면밀히 살펴봐야 한다.

 

• 교통망도 지역민들을 얼마나 빠르고 편하게 일자리 밀집 지역으로 데려다줄 수 있는지, 얼마나 많은 노선과 연결되어 일자리를 여러 지역으로 확장 수 있는지가 가장 중요하다.

 

• 수도권 동부 지역에 관심이 있다면 구리 일대를 눈여겨보면 좋을 것이다.

• 어느 정도 규모가 커졌다면 수익률에서 벗어나 '집이 내게 줄 수 있는 자본 수익이 얼마일지'를 따져야 한다. 내 기준으로 자본 규모가 3억 원을 넘어가면 빨리 더 안쪽으로 들어와 좋은 입지를 선점하라고 권하고 싶다.

 

• 정비사업에 투자하면 '일반주택 + 조합원 입주권 특례', '대체 주택 비과세 특례'라는 막강한 혜택을 받을 수 있다.

• 멸실 되기 전, 즉 이주, 철거 이전의 입주권에 대해서는 재산세와 종부세가 모두 부과되지만, 멸실 되고 나면 종부세와 주택에 대한 재산세가 배제된다. (토지에 대한 재산세만 내면 된다)

 

• 내가 살 집을 먼저, 정비사업을 나중에 전략

• 정비사업을 먼저, 내가 살 대체 주택을 나중에 전략(관리처분인가가 나기 전에 매수해야 함)

• 대체 주택은 절차와 방법에 따라 6~10년이라는 오랜 기간 동안 똘똘한 '두 채'로 1세대 2주택을 유지하면서 두 채 모두 비과세를 챙길 수 있는 절세 포트폴리오다.

 

• 대체 주택 요건

1. 종전 주택은 관리처분인가 이전에 취득해야 한다.

2. 대체 주택은 종전 주택의 사업시행인가 이후에 취득해야 한다. (관리처분인가 이후여도 상관없다)

3. 종전 주택의 사업시행인가일 당시에 1주택이어야 한다.

4. 대체 주택을 취득하고 그 주택에서 1년 이상 거주를 해야 한다.

 

• 정비사업 구역에서 조합원 분양 당첨이란 '관리처분인가일'을 기준으로 한다. 만약 정비사업 물건을 가지고 있는 A가 관리처분인가 이전에 물건을 매도했고, 이를 B가 매수한 후 관리처분인가를 받았다면 5년 이내 재당첨 제한에 걸리는 것이 B다.

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「결론」

 

책에선 '입지'를 내재적 가치라고 하며, 내재적 가치가 흔들리지 않는 상품을 사야 좋은 투자를 할 수 있다고 말하고 있습니다. 외재적 가치(교통망의 개선, 정책, 대출 규제, 수요와 공급 등)로만 올라간 시세는 모래성과도 같다고 합니다. 그래서 제가 살고 있는 지역은 입지가 어떤지 생각해 보았습니다. 또한 주변 지역에서 입지가 어디가 가장 좋을지 제 스스로 확인하고 분석해 보는 시간을 가졌습니다. 무언가 행동을 하게 하는 책은 좋은 책이라 할 수 있을 것인데, 그런 면에서 이 책은 참 좋은 책입니다.

 

책을 읽다 보니 훨훨 님은 처음 얻으신 분양권을 기점으로 본인의 자산을 불려나갈 수 있으셨던 것 같습니다. 그래서 서울에 있는 분양권들을 살펴보게 되었고 분양권들의 입지는 어떤지 제 스스로 생각해 보는 시간을 가졌습니다. 또한 앞으로 어떤 전략으로 부동산 투자를 할지 구체적으로 정해보게 되었습니다. 이 글을 읽는 여러분도 책을 읽으면서 본인만의 부동산 계획을 세워보시길 바라고 그 계획들이 또 실현되기를 바랍니다.