김경민 ☆부동산 트렌드 2025☆ 2024.09.30 출판

「서론 」

부동산 트렌드 2024를 읽은 지 얼마 안 된 것 같은데, 이번에 부동산 트렌드 2025가 나온다고 해서 얼른 사서 보았습니다. 이전 책에서 교수님의 인사이트도 아주 훌륭하였지만, 에둘러서 말하지 않고 본인이 생각하는(정확히는 빅데이터가 알려주는 정보이겠으나) 시장 전망을 자신감 있게 제시해 주신 것이 아주 인상 깊었었습니다. 그렇기에, 이 책을 안 읽을 수가 없었습니다. 빅데이터가 말하는 2025년 부동산 시장 전망은 어떨지, 제가 이해하고 납득할 수 있을지 궁금하였습니다. 역시나 시원하게 제 궁금증을 해결해 주었습니다. 이 책을 읽으면서 부동산 트렌드 2024를 읽을 때보다 지금의 제가 적어도 부동산 지식적으로 성장했음을 느낄 수 있었습니다. 성장한 지식과 이전 책과 비슷한 구조와 어조 덕분에 책을 빠르게 읽을 수 있었던 것 같습니다. 이 포스팅에서는 '부동산 트렌드 2025' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 나누겠습니다.

 

김경민 ☆부동산 트렌드 2025☆ 2024.09.30 출판

 

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 부동산 트렌드 2025
• 저자 : 김경민
• 출판사 : 와이즈맵
• 출판일 : 2024.09.30
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 320쪽/628g/152*225*22mm

 

2. 줄거리

 

이 책은 제목에 내용이 다 나와 있습니다. 데이터를 기반으로 2025년 부동산 시장을 예측한 책입니다. 어떻게 그런 예측을 했는지 아주 상세하게 설명합니다. 2024년의 부동산 시장을 데이터로 복기합니다. 빅데이터로 분석한 서울과 전국의 아파트가 어떤지 4가지 주제로 전달합니다. 그리고 본격적으로 2025년 부동산 시장이 어떤 분위기가 될지 6가지 이슈를 통해 접근하고 설명합니다. 2024 부동산 트렌드와 같이 대장단지들에 대한 분석을 이번에도 해주었습니다. 대장단지 분석을 통해 알 수 있는 인사이트들도 정리해 줍니다. 다섯 번째 파트에서 이 책의 주제라 할 수 있는 2025년 부동산 시장을 대충 오르고 내릴 것 같다고 말하는 것이 아니라 몇 퍼센트 정도 상승한다는 식으로, 아주 구체적으로 예상합니다. 마지막으로 주목해야 할 '핫 플레이스'를 알려주며 책을 마무리합니다.

 

3. 목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

 

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

 

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기 서울 아파트 골든크로스가 발생하다.

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

 

 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향 서울 아파트 시장, N 파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

 

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 *information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

 

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향 서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장

｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

｜고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

 

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태 빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

 

 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6 이슈

1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세 상승의 신호탄 부동산 이동평균선의 골든크로스

｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다

｜강남구 아파트는 이미 출발했다

｜노원구 아파트는 어디로 향할까?

｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트 이슈

 

2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제 전 세계에서 월세 폭등이 일어나다

｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유

｜시공비는 내려간 적이 없다

｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다 *information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지 이슈

 

3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.

｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름

｜전세가격 상승의 3가지 원인

｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다 이슈

 

4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족 PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유

｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것

｜사업성 있는 PF가 사라졌다

｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업 이슈

 

5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다 이슈

 

6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽

｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다

｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

 

 

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인 대장 단지의 흐름이 바뀌었다

｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

 

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

 

 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델

｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오 강남·서초구 아파트 가격 예측

｜노도성 아파트 가격 예측

｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

 

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향 중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책

｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

 

 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업 공간의 생애주기

｜소비 행동이 만들어가는 새로운 공간

｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’

｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’

｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’

｜도시를 점령한 팝업 & 플래그십 스토어

 

2) 서브컬처가 살아있는 4세대 홍대 홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나

｜동네 카페의 깜짝 변신 ‘생일 카페’

｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점

｜4세대 홍대의 경쟁력

 

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

 

4. 장점

빅데이터 기반의 시장 예측 결과를 정확하게 제시해 준다는 것이 장점입니다. 그저 오를 것 같다. 내릴 것 같다는 식의 전망이 아닌 몇 퍼센트 정도 오를 것이다. 라고 구체적으로 제시해 줍니다. 개별 단지에 대한 상세한 분석이 있다는 것도 이 책의 장점이라 생각합니다. 이제껏 봤던 부동산 책 중에서 개별 단지를 이렇게 많이 분석해 준 책은 없었습니다. 큰 주제를 정확하게 가지고 쓴 책이라는 것도 이 책의 장점이라 할 수 있습니다. 책이 말하고자 하는 메시지가 정말 명확한 책입니다. 보통의 부동산 책은 큰 부동산 카테고리를 설명하기에 어쩔 수 없이 여러 가지 주제를 가지고 내용을 전개하여 결국 책이 정확하게 어떤 메시지를 전달하려 하는지 모호해질 때가 있었습니다. 하지만, 이 책은 '부동산 빅데이터가 내린 결론'이라는 주제의 한 편의 논문을 본 듯한 느낌이 들 정도로 확실한 메시지 전달이 되는 책입니다.

 

5. 감상평

제 개인적으로 말하고자 하는 바가 확실한 책을 좋아하기에, 이 책은 그런 저에게 만족감을 주었습니다. 빅데이터가 내린 결론에 제가 동의하진 않지만 마치 토론에서 상대방이 아주 논리적으로 의견을 제시한 느낌이 들어서 좋았습니다. 교수님의 이전 책을 읽을 때는 부동산에 대해서 거의 모르는 상태라서 아 그런거구나 하면서 책을 끝까지 보았습니다. 그런데 이번 책을 읽을 때는 제가 가지고 있는 지식으로 교수님이 제시하시는 자료를 해석하면서 책을 읽었습니다. 그래서 동의가 되는 자료도 있었지만, 동의가 되지 않는 자료도 있었습니다. 책을 읽을 때 태도와 생각이 달라진 저를 발견하면서 제가 적어도 부동산 지식적으로 성장한 것 같아 내심 뿌듯했습니다. 이전 책과 같은 틀을 쓰셨기에 책이 술술 읽혔는데, 다음 책은 다른 틀로 한번 써주시면 어떨까 하는 생각도 들었습니다. 대부분 내용이 서울 부동산 관한 내용입니다. 다음 채에서는 지방 부동산 관련 내용도 많이 들어가면 더욱 좋을 것 같습니다. 전반적으로 매우 깔끔한 책입니다.

 

6. 작가 소개

김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았습니다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중입니다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했습니다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공 민간 협동 개발 등입니다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있습니다.

〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중입니다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유하고 있습니다.

 

7. 추천 독자

2025년 부동산 시장을 하버드 박사이신 교수님이 어떻게 예측하시는지 궁금하신 분들은 무조건 읽어봐야 하는 책입니다. 부동산 공부를 이제 시작하시는 분들에게는 조금은 어려울 수 있는 책입니다. 그렇다고 너무 어려운 것은 아니라서 부린이 분들이시라도 2025년 시장 전망이 궁금하시다면 읽어보셔도 무리 없을 것 같습니다. 그리고 서울의 대장단지들에 대한 분석이 있기에 서울 대장 아파트들에 관심이 있어서 매매나 전세를 생각하시는 분들이 읽어도 충분히 얻어 가실 것이 있겠다고 생각합니다. 내가 부동산 시장에서 앞으로 어떤 포지션으로 있어야 하는지 고민이 되는 분들도 이 책을 읽으면 도움이 되실 것입니다. 

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• 골든크로스 - 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 상향하는 것을 이르는 말. 강세로 접어들었다는 신호다. p23

 

• 김포 고촌(읍)은 목동 학원가를 이용할 수 있을 만큼 목동과 근접해 있고 아파트도 많이 있는 도시지역이지만, 엄연히 '읍' 지역으로 대학 입시에서 농어촌 특별전형의 대상이 되는 지역이다. - 농어촌 특별전형 혜택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주, 재학하거나, 학생, 부모 모두 6년간 거주, 재학한 경우 받을 수 있다.

 

• 고가 vs 중저가 시장 비교로 보는 시사점

1. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

2. 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

3. 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

 

• 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우 - 골든크로스

• 단지 이동평균선이 장기 이동평균선을 하향 돌파하는 경우 - 데드크로스

 

• 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

1. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.

2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.

3. 부동산 사이클이 짧아졌다.

 

• 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단은 부동산이다. 107p

 

• 매매, 임대 거래 추이를 통해 알아낼 수 있는 사실

1. 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도했다.

2. 2021년 이후를 살펴보면 2021년에는 전체 거래에서 매매 거래가 차지하는 비중이 17%인데, 매매가격이 폭락했던 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과하다.

 

• 2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다 - 임대차 2법이 지속적으로 문제가 있었다면 우리는 2022년 중반부터 2023년 초반까지의 전세가격 폭락을 경험하지 않고 현재까지 전세가격 상승만을 경험했어야 한다.

 

• 2027년까지 서울 아파트 입주 물량의 두 가지 문제점

1. 입주 물량이 지나치게 적다.

2. 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. (서울의 동쪽)

 

• 모든 요소가 부동산 상승을 가리키고 있다.

1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이다.

2. 동기간 금리가 낮아진다.

 

• 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

 

• 서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%P까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

 

• 전세사기의 대표적 유형

1. 선순위 기망형 - 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것.

2. 동시 진행형 - 옛 집주인이 새로운 전세 세입자랑 계약함과 동시에 새 집주인에게 집을 팔고 본인은 떠나버리는 것이다.

 

• 전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인

1. 정보의 비대칭성

2. 중개인의 도덕적 해이

3. 모니터링 부재와 미약한 페널티

4. 전세 제도 자체의 리스크

 

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「결론」

 

이 책은 2025년 부동산 시장을 (서울 한정) 금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상되고, 금리 인하 폭이 0.75%P까지 확대될 경우 가격 상승률이 10%에 이를 수 있다고 제시합니다. 정부가 반대 방향으로 부동산 시장에 개입하더라도 그 효과는 일시적이고 결국 상승하는 슈퍼사이클이 시작되었다는 것이 이 책의 결론입니다. 

 

이 책의 결론에 저는 동의하지는 않습니다. 골든 크로스로 인해 상승이 시작된다는 논리는 2011년을 설명하기 어렵기에 동의가 되지 않고 금리가 인하되기에 상승이 시작되는 것도 역사적으로 금리가 인하되었을 때, 하락했던 시기가 있기에 동의하기 어렵습니다. 또한 공급이 부족할 때도 부동산 가격이 하락했던 적이 있기에, 공급부족으로 인한 가격 상승에 동의하지 않습니다. 그래서 전반적으로 이 책의 주제에는 동의하지 않지만, 이 책이 좋은 책이라는 것은 부정할 수 없습니다. 어쨌든 정확한 의견을 책에 일관성이 있게 담았기 때문입니다. 이 포스팅을 보시는 분들도 이 책을 보시고 정말 그러한가 하고 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 결국 모든 투자의 책임은 자신에게 있기에 신중하게 판단해 보시고 행동하시면 좋을 것 같습니다. 오늘 하루도 화이팅 입니다!