정종은 ☆나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다☆ 2024.02.20 출판

「서론 」

부동산 서적을 계속해서 읽어갈수록 재개발, 재건축에 대한 관심이 커지는 것 같습니다. 그래서 가장 최근에 출판된 재개발, 재건축에 관한 책을 읽고 싶었습니다. 인터넷 검색을 했을 때, 이 책이 딱 눈에 띄어서 바로 결제하고 책을 보게 되었습니다. 이미 재개발, 재건축 관련 책을 읽어보았기에 뭐 새로운 게 있겠어? 라는 생각으로 책을 읽었는데, 역시 사람마다 인사이트가 다르고 자신의 지식을 책으로 풀어내는 방법이 다르다는 것이 느껴졌습니다. 분명 같은 내용인데 다르게 느껴지는 느낌이 든다는 것이 참 신기했습니다. 이런 맛으로 책을 읽는 건 아닐지 생각해봅니다. 이미 알고 있던 내용 말고도 새롭게 알게 된 내용도 있어서 좋았습니다. 이 포스팅에서는 '나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 나누겠습니다.

 

 

정종은 ☆나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다☆ 2024.02.20 출판

 

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「본론」

 

1. 책 소개

• 제목 : 나는 재개발 재건축으로 오를 아파트만 산다 
• 저자 : 정종은(무진)
• 출판사 : 비즈니스북스
• 출판일 : 2024.02.20
• 장르 : 부동산/경매
• 쪽수/무게/크기 : 395쪽/819g/154*225*29mm

 

2. 줄거리

 

이 책은 도정법(도시 및 주거환경정비법)을 먼저 얘기하며 이 책이 재개발, 재건축 관련 책임을 독자들에게 처음부터 인식시키며 책을 엽니다. 2024년 도정법이 어떻게 개정되었고 어떤 지역이 혜택을 받을 예정인지 알려줍니다. 본격적으로 왜 재개발, 재건축에 투자해야 하는지 5가지 이유를 들면서 설명합니다. 재개발, 재건축 투자를 왜 해야 하는지를 먼저 제시한 뒤에 재개발, 재건축 관련 용어와 절차가 어떻게 되는지 상세하게 설명해 줍니다. 그 후에 본격적으로 서울부터 제주까지 정비사업이 어떻게 진행되는지 소상하게 저자의 비결을 나눕니다. 아파트 말고도 투자할 만한 정비사업을 제시하며 가지고 있는 금액대별로 투자처를 입지 분석과 함께 알려줍니다. 마지막으로 정비사업 임장 시 팁과 젊은이들에게 하는 조언을 끝으로 책을 마무리합니다. 

 

3. 목차

 

프롤로그 나의 첫 재개발 투자 분투기 인트로

2024 재개발·재건축 이슈와 트렌드

‘2024 도정법 개정안’의 주요 포인트와 예상 수혜 지역

수도권 분양가의 지속적인 상승, 고금리 상황은 시장에 어떤 영향을 미칠까?

‘1기 신도시 특별법’과 해당 도시들의 재건축 투자 전망은?

 

제1장 왜 재개발·재건축에 투자해야 하는가

우리가 재개발·재건축에 투자해야 하는 5가지 이유

 

제2장 단번에 이해되는 재개발·재건축 투자의 기초

재개발사업에 사용되는 기본 용어 이해하기

재개발·재건축 정비사업 절차 이해하기

재개발 투자, 언제 사고 언제 팔아야 하나

재개발과 재건축은 어떻게 다른가

 

제3장 서울부터 제주까지 대한민국 정비사업 유니버스

서울 재개발·재건축은 미래의 한정판 명품이다

강남·서초·송파·강동 유니버스

용산·마포·성북·은평 유니버스

여의도·목동 유니버스

경기도 유니버스

제주도 유니버스

 

제4장 아파트가 아니어도 돈이 되는 기타 정비사업과 부동산 투자

소규모주택 정비사업

모아타운

비주택 정비사업 투자

정비사업 상가 투자

아파트와 상가의 동상이몽, ‘상가 쪼개기’

리모델링

 

제5장 실투금액대별로 접근하는 핫한 재개발 투자처와 입지 분석

2억~4억 원대 인서울을 꿈꾸는 투자자들이여, 고개를 들어 노원구·성북구·은평구를 보라!

5억~9억 원대 강남이 코앞, 거여·마천 뉴타운의 미래 가치를 주목하라!

10억 원대 여기가 리얼 한강뷰! 입지의 끝판왕인 노량진, 한남, 성수, 흑석 뉴타운

 

제6장 실전투자 대비 매물 찾기 TIP

투자 고수들의 임장은 한끗이 다르다!

에필로그 영끌 MZ 부동산 투자자에게 보내는 편지

 

부록 1기 신도시 중 분당·일상 재건축 현황지도

 

4. 장단점

이 책은 재개발, 재건축 투자를 실제 실행하려고 하시는 분들에게 아주 좋은 책입니다. 저자의 지역별 인사이트를 아낌없이 나눠준 책입니다. 서울은 물론 제주까지 상세하게 쓰여 있고 투자 금액별 서울에 어떤 곳에 투자하는 것이 좋은지 구체적으로 알려줍니다. 

 

하지만 부동산 공부를 이제 시작하려 하시는 분들에게는 많이 어렵게 다가올 것 같습니다. 책 초반부에 용어에 대한 설명이 있지만 책을 읽어갈 때, 설명이 없는 용어들이 조금 있습니다. 목차 자체는 깔끔하게 나누어져 있지만, 책을 읽어나가는 데 있어서 술술 읽히는 느낌은 좀 덜합니다. 조금 더 쉽게 쓰였으면 어땟을까는 생각이 들었습니다

 

5. 감상평

 

책 전반적으로 좀 딱딱한 느낌이 많이 들었습니다. 제곱미터도 ㎡라고 쓰지 않고 제곱미터라고 책을 써서 그런지 술술 읽히는 느낌이 좀 덜했습니다. 좀 더 쉽게 풀어쓰는 데 신경을 쓰셨으면 더욱 많은 분이 읽으시지 않겠느냐는 생각이 들었습니다. 반대로 그만큼 이미 재개발, 재건축 투자를 어느 정도 알고 있고 실제로 지금 바로 실행하고 싶으신 분들에게 이 책은 아주 도움이 많이 될 책입니다. 정비사업이 어떻게 진행되고 있는지 전국을 다 훑어주셨습니다. 그리고 지금 가지고 있는 투자 금액대별로 서울 어디에 투자하면 좋을지 제안도 해주었습니다. 재개발, 재건축에 있어 저자가 얼마나 많은 인사이트가 있는지 느낄 수 있는 책이었습니다. 

 

6. 작가 소개

부동산 유료 플랫폼 ‘플루시오스 광장’의 운영자이자 부동산 투자자입니다. 다년간 재개발·재건축, 분양권, 갭투자, 상가 투자 등 다양한 부동산 상품에 투자해 왔습니다. 이에 따라 부동산 투자자들이 꼽는 숨은 투자 고수로 불립니다. 저자는 큰 부자가 되겠다는 일념보다 작은 집 하나라도 갖고 싶다는 바람이 더 컸었습니다. 수중에 돈 몇천만 원을 들고 집을 보러 다녔을 때의 자괴감은 이내 부동산 투자의 원동력이 되었습니다. 지금껏 단 한 번도 ‘아무것도 없던’ 그 순간의 마음을 잊은 적이 없습니다.

첫 투자는 대출을 더 해 실투자금 1억 원으로 매수한 재개발 부동산이었습니다. 입주 시 가치를 6억 원으로 예상했지만, 실제 가치는 12억 원 이상이었습니다. 투자의 금전적 이익보다 그가 얻은 더 큰 수익은 ‘성공의 경험’이었습니다. 부동산 및 재개발 투자에 확신을 갖게 된 셈입니다. 이후 수도권과 지방 가릴 것 없이 많은 매매 경험을 거치며 전업투자자로 성장했습니다.

저자는 혼자만 부를 쌓는 것보다 그동안 배운 것을 나누는 부동산 플랫폼 서비스 기획으로 또 한 번 영역을 넓혔습니다. 바로 플루시오스 광장입니다. ‘플루시오스’란 그리스어로 ‘부자’를 뜻하는데, 부의 철학을 만들고 부의 기회를 만나는 곳이라는 의미를 담고 있습니다. 누적 회원 수는 현재 12기까지 8천여 명에 이르며, 재개발·재건축 정규 및 특강 수강생만 수백 명입니다. 투자자들 사이에서는 ‘유일하게 돈 내고 듣는 플랫폼’으로 알려져 있습니다.

플루시오스 광장은 부동산 관련 지식과 인사이트, 재개발·재건축 매물 안내, 발 빠른 부동산 시황 및 뉴스 등을 전합니다. 또한 강의를 통해 정비사업의 개념과 지역분석 등을 통합적으로 분석하여 각자의 상황에 맞는 투자 방식과 투자처를 찾도록 돕고 있습니다. 결국 모두가 배우고 투자하면서 함께 부자가 되는 삶을 꿈꾸고 있습니다. 이는 저자가 이 책을 집필한 이유이기도 합니다.

 

7. 추천 독자

 

재개발, 재건축 투자에 대해서 어느 정도 공부가 되어 있으시고 실제 투자를 조만간 하실 분들에게 강력히 추천하고 싶은 책입니다. 부동산 투자에 대해 이제 처음 알아가는 분들에게는 이 책은 어려워서 끝까지 읽기가 힘든 책일 것 같습니다. 그만큼 부동산에 대한 기본적인 설명은 과감히 배제하고 실제 투자에 도움이 될 만한 내용으로 꽉꽉 채운 책입니다. 그렇다고 재개발, 재건축에 대한 기초적인 내용이 전혀 없지도 않습니다. 저자가 이를 의도하고 썼다는 생각이 듭니다. 어느 정도 부동산 지식이 있으면서 실제 재개발, 재건축 투자를 하실 분들에게 이 책을 추천해 드립니다.

 

8. 새로 얻은 인사이트

 

• '2024 도정법 개정안'의 주요 포인트와 예상 수혜 지역

1. 역세권 정비구역의 용적률 완화와 '뉴:홈'의 공급 확대 - 예상 수혜 지역 : 역세권 제 2,3종 노후 아파트

2. 준공업지역에 대한 용적률 인센티브 적용 - 예상 수혜 지역 : 도봉구, 강서구, 영등포구, 구로구 등 준공업지역 내 아파트와 상가 3. 신탁사, 공공기관 등 전문 개발기관 사업 시행 특례 부여

4. 통합심의위원회 구성

 

• 우리가 재개발, 재건축에 투자해야 하는 5가지 이유

1. 재개발, 재건축은 덜 불안한 투자다.

2. 재개발, 재건축 투자는 좀 게을러도 된다.

3. 끝까지 기다리지 않아도 된다.

4. 아무나 하지 않기에 경쟁자도 적다.

5. 서울의 신축을 가장 싸게 사는 지름길이다.

 

• 권리가액 - 감정가에 비례율을 곱한 것으로 재개발, 재건축 현장의 개발 손익이 반영된 가치다.

• 비례율 - 정비사업의 사업성을 판단할 수 있는 비율로 정비사업이 마무리될 때 정해지지만 사업시행인가나 관리처분인가 시에도 일반분양가와 조합원분양가, 사업비 등이 정해지므로 어느 정도 예상 비례율을 확인할 수는 있다.

 

• 비례율 : (종후자산 평가액 - 총사업비)/종전자산 평가액 * 100(퍼센트) - 100퍼센트가 넘으면 수익이 남는 것이고 100퍼센트 미만이라면 사업의 손실이 발생하는 것이라고 할 수 있다.

 

• 과소 필지 - 건축 대지로서 효용가치가 없는 대지면적 90제곱미터 이하의 토지

• 접도율 - 폭 4미터 이상의 도로에 접해 있는 주택의 비율

• 권리산정 기준일 - 기존 세대수가 증가하면 지역 주민들의 사업비 부담이 증가하고 이에 따라 막대한 재산 피해가 생겨나므로, 토지 분할, 단독주택과 다가구주택의 다세대주택으로의 전환, 건축물의 신축, 토지와 건축물의 분리 취득 등의 행위가 '권리산정기준일' 이후 발생하는 경우 조합원으로서 입주권을 부여받지 못하게 하는 것이다.

 

• 보수적인 관점으로 사업시행인가쯤 매수하고, 투기과열지구 지위 양도 금지구역의 경우에는 관리처분인가가 나기 전에 매도 하거나 지위 양도가 가능한 구역이라면 입주권 상태로 매도하는 것이 일반적인 방법이다.

 

• 시그널이 보이면 사야 할 때다

1. 거래가 꾸준히 있다.

2. 구역 내 빌라 가격과 인접한 구역 밖 빌라의 가격 차가 비슷하다.

3. 해당 구역의 일반분양가 혹은 구역 주변의 신축 아파트나 기축 아파트 대비 입주권의 총매수가가 매우 저렴하다.

4. 개발 가치(투자가치)가 중요하지 않은 하락장이나 조정장이다.

 

• 가격 선정 시 - 빌라의 경우 공동주택가격을, 주택의 경우에는 개별 주택 가격과 대지지분의 공시가를 기준으로 매가를 판단하는 것이 좋다.

 

• 조합원 분양신청 이전에 조합원들에게 배정되는 평형에 따른 세대수를 확인하는 것이 중요하다. 조합원의 숫자보다 중대형 배정 세대수가 턱없이 부족하다면 감정평가액에 따라 희비가 크게 엇갈릴 수 있음을 명심하고 매수해야 한다.

 

• 투기과열지구는 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도가 되지 않는다.

• 잊지 마시라. 정비사업 투자에서 매도의 성패는 '끝까지 가져가지 않아도 좋다'는 마음과 수익이 나면 팔고 갈아탈 수 있는 '준비성'이다.

 

• 다물권자의 매물은 입주권 1개만 부여된다.

 

• 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 가능한 경우

1. 양도인이 근무, 생업, 질병, 취학 등의 사정으로 세대원 전원이 타지역으로 이주하는 경우

2. 양도인 및 세대원 전원이 해외로 이주 및 2년 이상 체류하는 경우

3. 양도인이 1세대 1주택자로서 10년 보유하고, 거주 5년을 충족하는 경우

4. 상속으로 취득한 주택으로 세대 전원이 이전하는 경우

5. 조합설립인가일로부터 3년 이내 사업시행인가 신청을 못 한 구역

6. 사업시행인가로부터 3년 이내 착공하지 못한 구역

7. 착공일로부터 3년 이내 준공하지 못한 구역

8. 5, 6, 7번 조항은 모두 3년 이상 소유한 자들에게만 허용된다.

 

• '재당첨 제한'의 기준일은 일반분양자는 청약 당첨일로 한다. 이에 반해 조합원 분양자들의 기준일은 '관리처분인가일'이다. 조합원으로서 관리처분인가일 이전에 매수하여 관리처분인가를 받게 되면 그로부터 5년간 재당첨 제한 규제의 적용을 받게 되는 것이다.

 

• 하지만 관리처분인가 이후의 입주권을 매수하면 재당첨 제한을 적용받지 않는다.

 

• 소규모주택 정비사업 - 도정법이 아닌 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 정한 절차에 따라 노후, 불량 건축물 가운데 일정 요건에 해당하는 지역 혹은 가로구역에서 시행하는 사업을 말한다.

 

• '가로'란 고속도로를 제외한 일반적 시가지의 도로로 '차도'와 '보도'로 구분되어 있다.

 

• 소규모주택 정비사업의 장점

1. 전면 재개발, 재건축사업 대비 속도가 빠르다.

2. 조합원 수가 많지 않아 의견 취합이 쉽기에 이해다툼이나 갈등이 적은 편이다.

3. 조경, 건폐율, 공지(피난 및 화 등에 필요한 대지 안의 공간)의 기준, 부대시설 설치 기준 등 건축 규제도 전면 정비사업 대비 다소 융통성이 있는 편이다.

4. 전면 재개발 구역과 대비해 비슷한 입지라고 해도 투자금이 약간 적을 수 있다.

5. 투기과열지구 내라고 할지라도 재당첨 제한이 미적용되고, 분양가상한제도 미적용된다. (일반분양 30세대 미만 또는 공공성 확보 요건 충족 시)

 

• 소규모주택 정비사업의 단점

1. 공급 물량이 적어서 사업성이 높지 않을 수 있다.

2. 소 단지이므로 가격 상승의 한계가 있다.

3. 메이저급 건설사들의 수주가 잘 없는 편이고, 소형 건설사의 자금 조달 등의 문제로 사업 추진이 어려워질 수 있다는 리스크가 있다.

4. 브로커나 전문성이 부족한 영세시행업자들이 사업을 좌우하는 경우가 많다.

 

• 가로주택 정비사업 - 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 1개 단위의 구역에 해당하며 해당 구역 내 폭 4미터의 통과 도로가 설치되어 있지 않아야 하고, 사업 시행 구역의 가로구역 면적이 1만 제곱미터 미만이어야 사업이 가능하다.

 

• 모아타운은 기존의 '소규모주택 정비관리 지역'의 서울시 버전이라고 이해하면 쉽다.

 

• 모아타운

1. 자율주택형 - 단독주택, 다세대주택 및 연립주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업이다.

2. 가로주택형 - 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

3. 소규모 재건축형 - 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업.

4. 소규모 재개발형 - 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 주거 또는 도시환경을 개선하기 위한 사업.

 

• 지상권 - 사유지 혹은 국공유지 위의 무허가 건축물의 점유권을 말하는데 속칭 '뚜껑'이라고 한다.

 

• 지상권 매물의 특징과 장점

1. 가벼운 실투금액

2. 취·등록세가 4.4% 고정

3. 종부세에 해당하지 않는다. (단, 주택분 재산세 부과 시에는 합산한다)

 

• 지상권은 조합이 설립된 이후에 매수하는 것이라면 조합과 지자체 모두 입주권 여부를 크로스체크하는 것이 매우 중요하다.

• 구역에 따라 토지는 이주비 대출을 해주지 않는 곳들도 가끔 있다. 일반적으로 토지는 임차인이 존재하지 않는 경우가 대부분이라 임대 보증금이 존재하지 않고 대출에 있어 다소 까다로운 편이라 실투 금이 높아질 수 있다는 점도 유의하도록 하자.

 

• 재건축 상가 투자의 장점

1. 입주권이 되기 전까지 주택으로 취급받지 않는다.

2. 자금조달계획서나 출처를 증빙할 필요도 없다.

3. 다주택자나 법인의 대출이 주택 대비 자유로운 편이라 실투 금액이 적어진다.

4. 양도세 중과 해당이 없고 기존 주택의 양도 시에도 영향이 없다. (주택이 아니기 때문이다)

 

• 재건축 상가 투자의 단점

1. 취·등록세 4% 고정

2. 매물이 많지 않다.

3. 주택에 대한 규제가 완화되면 찬밥 신세가 될 수도 있다.

4. 주택 대비 상대적으로 대지 지분 평당가가 비싼 것들이 많다.

5. 아파트 입주권을 받지 못할 수도 있다.

 

• 산정 비율은 재건축 상가 투자의 핵심이다. - 재건축 분양아파트의 최소 분양 가액과 산정 비율을 곱한 것보다 재건축 상가 권리가액이 높아야 하기 때문이다.

 

• 주상복합 아파트가 재건축한다면 저층부 상가를 제척시킬 수는 없다. 그리고 단지 중앙에 떡하니 자리하고 있으면 아무래도 제척이 힘들어진다.

 

• 입주권은 관리처분인가 후 멸실까지 되어야만 입주권이다.

 

• 상가 투자의 가치평가 방법

1. 동일 단지 아파트 대지 지분과 비교해 보자 - 2층은 아파트와 비슷, 1층은 1.8배라 생각하면 된다.

2. 소유주들의 욕망을 자극하는 곳인지 살펴보자

 

• 1주택 공급의 예외가 있다. 먼저 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 안에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 추가되는 1주택의 주거전용면적은 60제곱미터 이하로 한다.

 

• 1+1 입주권은 필수가 아니라 조합의 결정을 따른다.

• 1+1 입주권은 이미 다주택자의 세계로 들어서게 한다. 1+1 가운데 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전 고시일 다음 날로부터 3년간 주택에 대한 전매가 금지된다.

 

• 부동산에서 매물에 대한 브리핑을 들을 때, 감정평가액과 프리미엄 그리고 해당 물건에 들어가 있는 임차보증금, 대출 가능 금액 등을 꼭 체크해야 한다.

 

• 주택은 개별주택 가격도 같이 확인하는 것이 좋다. 그래야 어느 정도 가상 프리미엄을 예측할 수 있다. 또한 가장 중요한 대지 지분이 몇 평이냐는 질문을 잊어선 안 된다. 등기부등본을 확인해서 대지 지분을 꼭 체크해달라고 요청하도록 하자.

 

• 재개발, 재건축 구역 임장 시 유의 사항

1. 노후도 체크하기

2. 대지 지분, 용적률, 고도 제한 확인하기

3. 공실 현황

4. 세대수 대비 상가 대지면적과 '쪼개기' 확인하기 5. 경사도는 큰 이슈가 될 수 없다.

 

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「결론」

재개발, 재건축에 투자해야겠다는 다짐이 더욱 이 책을 통해서 확고해지는 것 같습니다. 여러 책에서도 발견할 수 있었지만, 서울에서 신축을 가장 싸게 사는 방법은 재개발, 재건축밖에 없고 그 신축 아파트를 통해서 다른 상급지로 갈아타기도 가능하고 상급지 투자도 가능해집니다. 누구나 새것을 원하듯이 신축 아파트로 수요가 몰리는 것은 당연하고 그로 인해 부동산 상승기에 가장 두드러진 상승률을 보이며 부동산 하락기에는 가격 방어가 잘 된다는 장점이 있습니다. 이런 신축을 가지는 것이 앞으로 자산 형성을 하는 데 있어서 핵심이라는 생각이 부동산 서적을 읽어갈수록 듭니다. 그런 신축을 가장 싸게 살 수 있는 재개발, 재건축 분야를 공부 안할 수 없는 것 같습니다. 그런 측면에서 이 책은 재개발, 재건축 투자에 대한 해답을 제시해 줄 책입니다. 현재 전국 정비사업 시장 상황이 어떻고 투자 금액별로 어떤 투자처가 좋고, 정비사업 분야의 꿀팁을 알고 싶으신 분들이라면 당장 이 책을 펴시길 추천해 드립니다. 아무쪼록 모든 분이 성공적인 투자 하시기를 바랍니다. 오늘 하루도 힘내세요!