김제경 ☆시장을 이기는 부동산 투자 원칙☆ 2024.12.24 출판
「서론 」
재개발, 재건축 전문가이신 김제경 소장님은 유튜브를 통해서 자주 접한 분입니다. 부동산 전문가분들은 보통 나이가 조금 있으신데, 이분은 아주 젊은 편에 속합니다. 나이에 비해 말을 차분하게 잘하시길래 나오시는 영상을 찾아보다가, 책을 내신다는 소식을 접하게 되었습니다. 자신의 첫 책이라고 하시는 것을 보았습니다. 제가 처음 책을 쓴다면 제 모든 것을 쏟아 넣을 것 같습니다. 아마 소장님도 모든 것을 다 쏟아놓으실 것이라는 생각으로 책을 구입하였습니다. 소장님의 노하우를 한 권에 압축해서 넣었다는 것이 책의 두께에서부터 느껴집니다. 소장님의 모든 것이 들어있는 이 책을 함께 확인해 보시죠. 이 글에서는 '시장을 이기는 부동산 투자 원칙' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 책을 통해 알 수 있었던 인사이트를 공유하겠습니다.
「본론」
1. 책 소개
- 제목 : 시장을 이기는 부동산 투자 원칙
- 저자 : 김제경
- 출판사 : 알에이치코리아
- 출판일 : 2024.12.24
- 장르 : 부동산/경매
- 쪽수/무게/크기 : 424쪽/858g/152*225*34mm
2. 줄거리
부동산 투자 시대가 끝났다는 착각이라는 제목으로 책이 시작합니다. 부동산 투자가 아직 유효한 투자수단임과 현재 부동산 시장의 상황을 체크합니다. 그리고 부동산 종류 중 '아파트'가 왜 가장 유력한 투자수단인지 상세하게 알려줍니다. 그다음으로 저자의 전공이라 할 수 있는 재개발, 재건축 투자에 대해서 인사이트를 알려줍니다. 정책과 부동산과의 관계에 관해서 설명하고 마지막으로 꼭 알아야 할 부동산 투자 마인드와 입지분석에 대해서 소개하며 책을 마무리합니다.
3. 목차
이 책을 향한 찬사
저자의 말_ 시장을 바라보는 원칙이 명확하면 위기 속에서도 기회는 있다
프롤로그_ 이 책의 구성에 대하여
1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각
인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까?
통계 자료에서 드러나는 진실│
서울에 살지 않아도 서울 아파트를 산다│
서울을 잘 알지 못해도 서울 부동산을 산다│
한국의 20년 뒤의 미래는 일본일까?│
인구 소멸 시대에도 살아남는 지역에 주목하라
PF 위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 줬을까?
기형적인 부동산 PF의 구조│
PF 위기는 아직도 현재 진행형│
PF 문제가 터진다면 부동산 시장은 어떻게 될까?│
PF 위기로 진짜 위험한 곳은?
주택공급은 이미 충분한 걸까?
공급이 충분하다는 말의 함정│
서울 집값은 비싸지 않다│
양질의 ‘유효 공급’이 중요하다│
아파트 공사비 평당 천만 원 시대가 온다│
5년 뒤, 공급 절벽의 시대가 다가온다│
공급 무용론에 대하여│
2026년 전세가 폭등 시나리오 소득 대비 집값이 너무 높은 것은 아닐까?
한국의 PIR는 전 세계적으로 높다?│
진짜 한국의 PIR을 구해보자│
PIR 지수에 잡히지 않는 것│
소득의 양극화는 곧 집값 양극화
통화 정책 및 화폐가치와 부동산의 상관관계는?
금리가 상승할 때의 부동산│
2022년 부동산 시장이 기존과 달랐던 이유│
인플레이션 헤지할 수 있는 상품에 투자하자│
결국은 장기 우상향│
부동산 매수는 빠를수록 좋다
2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다
아파트만 살아남는다
주택은 필수재다│
아파트, 부동산 투자의 시작│
아파트보다 대세다 빌라 가격이 쉽게 오르지 않는 이유
빌라는 열등재다│
공유지분은 가치가 떨어진다│
사람들이 선호하는 최종적인 형태의 주거
신축 아파트 전성시대
신축 아파트의 희소성에 주목하라
신축 아파트, ‘세대’로 구분하라
1세대 아파트(1970~1980년대)│
2세대 아파트(1990년대~2000년대)│
3세대 아파트(2000년대~2010년대)│
4세대 아파트(2010년대~현재)│
결국은 편의성이다
서울의 신축 아파트를 산다는 것의 의미
3장 될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라
신축 아파트를 받을 수 있는 마지막 수단
정비사업 투자, 시간을 돈으로 만드는 마법│
안전마진, 정확하게 이해하자│
안전마진은 진짜 안전한가?│
정비사업 투자 ‘라이프 사이클’을 고려해라
비슷하지만 다른 ‘재개발’과 ‘재건축’
재개발과 재건축을 가르는 기준│
재개발과 재건축의 온도차는 왜 발생하는가?│
재개발과 재건축은 규제 범위도 다르다│
재개발과 재건축의 진행 과정│
정부가 밀어주면 빠르다?!
옥석 가리기의 기본 원칙
정비사업의 옥석을 가리는 세 가지
정비사업의 사업성 이렇게 체크하라
용적률, 제대로 이해하기│
대지 지분, 제대로 이해하기│
대지 지분, 단지 구성도 중요하다│
정비사업 사업성의 핵심은 일반 분양 세대수다
정비사업 투자 시, 한 번 더 따져볼 정보들
용적률은 공짜가 아니다│
조합원 분담금 5억 시대가 열린다│
가장 쉬운 분담금 확인법│
앞으로 살아남는 정비사업│
사업 해제 리스크, 방심하지 말자
리모델링 단지 투자는?
리모델링이 재건축보다 안 좋은 것은 맞다│
리모델링은 규제의 역설이다│
재건축으로 선회하려는 이유│
리모델링을 할 수밖에 없는 단지│
재건축 vs 리모델링
4장 정책을 알아야 부동산이 보인다
부동산 투자에 좌우는 없다
정치적 프레임에서 벗어날 것│
2024년 총선과 부동산
다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?
‘똘똘한 한 채’는 정책의 산물이다│
다주택자는 어떻게 적폐가 되었나?│
다주택자 규제는 집값을 잡았습니다
임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?
계약갱신청구권은 왜 전세가격을 올렸나?│
전세의 이중가격이 매매 가격도 올린다│
임대인 vs 임차인, 기존 임차인 vs 신규 임차인│
임대차 보호법 어디로 가는가?│
한국의 임대료는 높지 않다
토지거래허가제, 가격이 아닌 주민을 잡는 정책
토지거래허가제, 주택가격 안정 효과가 있는가?│
거주 주민만 괴롭히는 토지거래허가제
거주하지 않는 사람만 원한다는 도시재생사업
첫 단추부터 잘못 끼운 도시재생사업│
재개발이 필요한 곳에 도시재생을 하다│
허공으로 사라진 도시재생 매몰비용│
같은 실수는 반복된다
재건축하지 말라고 만든 재건축초과이익환수제
재건축초과이익환수제의 3대 위헌 요소│
재건축초과이익환수제의 평가 방식의 문제│
재건축초과이익환수제의 부과 방식의 문제│
재건축초과이익환수제는 폐지가 정답
공약(公約)과 공약(空約) 구분법
‘그린벨트 해제’보다 중요한 세 가지
어디에 주택 공급이 되는가?│
공급은 언제 되는가?│
얼마나 입주하는가?│
결국 중요한 것은 사람들이 진짜 원하는 주거 요건이다
1기 신도시 재건축, 지금이 골든 타임이다
경기도 재건축 마지노선 1기 신도시│
노후계획도시특별법, 기대만큼 우려도 있다│
1기 신도시 재건축, 순환 방식은 악수다│
1기 신도시 정비가 성공하려면
지방 살리기, 선택과 집중이 필요하다
광역시를 살려야 한다│
혁신 없는 혁신도시
5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드 및 입지 분석
명심해야 하는 부동산 투자 마인드
부동산 투자 물건 접근법
입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙
내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집│
나만 좋아하는 집은 가치 없다│
교집합이 높은 주택을 찾아라
입지보다 중요한 것은 시점
10년 전에 무엇을 샀어야 했을까요?│
투자는 시점 선택이 7할!
김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준
급지를 구분해 보자│
급지 내 예외를 분리하자│
같은 급지 내에서는 급지가 달라질 곳을 찾자│
개발 호재는 긁지 않은 복권이다│
항상 나만의 투자 원칙과 기준을 잊지 말자
에필로그_ 알면 알수록, 공부할수록 어려운 것이 부동산 시장
4. 장점
부동산 관련 투자 방향에 대한 김제경 소장님의 인사이트를 얻을 수 있는 책입니다. 저자의 첫 책이다보니 자신의 노하우를 한 권에 다 담으려 노력한 책입니다. 특히 재개발, 재건축 부분에 있어서 전문가인 저자이기에 이 부분에서는 다른 전문가와 다른 특별한 인사이트를 얻을 수 있습니다. 또한 저자가 젊은 편이기에 젊은 전문가의 부동산 투자에 대한 관점을 확인할 수 있다는 장점도 있습니다. 종합 해보면 한 전문가의 모든 것을 책 한 권을 통해 확인할 수 있다는 것이 이 책의 가장 큰 장점입니다.
5. 감상평
책이 꽤 두꺼워서 조금 부담스러웠는데, 저자의 첫 책이라고 하니 이해가 되었습니다. 저도 제 첫 책을 쓴다면 저의 모든 것을 담고 싶은 마음에 책이 당연히 두꺼워질 것 같습니다. 정책에 대한 것을 꽤 비중 있게 다룬 점이 인상적이었습니다. 아무래도 책이 나온 시기가 계엄이라는 큰 사건이 있던 시기라 그렇게 한 것 같습니다. 재개발, 재건축 전문가인 만큼 그 분야에 있어서 제시하는 인사이트가 굉장히 명확하게 간결한 것이 좋았습니다. 정말 실력자는 어려운 내용을 쉽게 전달하는 사람일 텐데, 어려운 내용을 쉽게 전달해 주셔서 아주 좋았습니다.
굳이 아쉬운 점을 얘기하자면 책이 두꺼워서 처음 읽기로 마음먹기에 조금 허들이 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 물론 저자의 모든 인사이트를 공유하고자 하는 마음도 이해하고 그 와중에 내용을 간결하게 하려고 노력하셨겠지만 조금 더 내용을 줄이면 더욱 대중들이 쉽게 읽을 수 있는 책이 되지 않았을까 하는 아쉬움이 듭니다.
6. 작가 소개
김제경 (투미부동산컨설팅 소장)
대한민국에서 가장 손꼽히는 도시정비사업 전문가입니다. 건국대학교 일반대학원에서 도시재생학 박사를 수료했으며, KB금융지주 경영연구소에서 부동산 현장자문단으로 활동하고 있습니다. 도시계획기사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 7개의 금융 자격증을 취득했고, 공부한 지식을 현업에 적용하며 시야와 전문성을 넓히고 있습니다. 풍부한 현장 경험과 전문 지식으로 복잡하게 얽힌 정책과 시장을 쉽게 풀어 현 상황에 대해 명확하게 진단을 내려주는 점이 강점입니다. 그래서 국토교통부와 서울시가 새로이 부동산 정책을 내놓을 때마다 KBS, SBS, MBC, YTN, JTBC, 조선일보, 매일경제 등 주요 언론사 기자들이 가장 먼저 찾는 전문가이기도 합니다.
2020년부터 2022년까지 매주 〈직방TV〉의 ‘재개발의 신’으로 출연하며 대중들에게 눈도장을 찍었습니다. 본인이 운영하는 유튜브 채널 〈투미TV〉를 비롯해 〈집코노미〉, 〈땅집고〉, 〈매부리TV〉, 〈빠숑의 세상답사기〉, 〈부읽남TV〉 등 주요 부동산 채널에 정기적으로 출연하고 있으며, 대한민국에서 내로라하는 재테크 강연에 1순위로 섭외되어 시류에 맞는 부동산 정보를 전달하고 있습니다. 각자 의견이 분분한 혼돈의 부동산 시장 속에서 부동산 주치의로서 대중에게 향후 시장에 대한 명확한 진단과 처방을 내려주고자 합니다.
7. 추천 독자
이 책은 이미 어느 정도 부동산 지식이 있으신 분들에게 추천해 드립니다. 저자의 첫 책이기에 처음 부동산 공부를 하시는 분이 보기에는 어렵기도 하고 많기도 합니다. 자신의 인사이트를 꾹꾹 눌러 담아 제시하려고 하다 보니 부동산 공부를 처음 시작하시는 분들에겐 어렵게 느껴질 만합니다. 부동산에 대한 기본적이고 전반적인 지식이 있으신 분들에게 이 책은 많은 도움을 줄 것입니다.
8. 새로 얻은 인사이트
▶ 서울은 애초에 주택보급률이 100%도 안 됩니다. 주택 총량 자체도 부족한데, 여기에서의 주택은 모두 아파트가 아니라는 것도 한몫합니다. p66
▶ 재건축은 조합 설립인가부터, 재개발은 관리처분인가로부터 소유권이전등기까지 전매 금지 요건이 있습니다. 정확하게는 '조합원 지위 양도 금지' 규정으로써 전매는 가능하지만, 분양 자격이 박탈되는 것이죠. p80
▶ 결론적으로 2026년 이후의 주택 시장은 단순히 집값 상승의 문제를 넘어 전월세 시장의 큰 변화를 불러올 것으로 예상됩니다. p92
▶ 갭투자 때문에 자산 시장에 거품이 있다는 것은 고가주택 시장보다 저가 주택 시장에 더 치명적입니다. 저가 주택 시장일수록 전세가율이 높습니다. 미래에 얻을 기대 수익이 낮다 보니 매수 희망자가 적기 때문입니다. 반대로 인기가 높은 지역인 고가주택 시장은 전세가율이 낮습니다. 임대차 수익보다 향후 매매 차익에 따른 기대 수익이 높기 때문이지요. p104
▶ 금리는 일종의 후행지표입니다. 즉, 실물 경기의 흐름이 우선이고 그 흐름을 통제하기 위한 수단으로써 금리를 인상하거나 인하하는 것입니다. p111
▶ 서울 신축 아파트만큼 미래 가치가 보장되는 곳은 없습니다. p135
▶ 통계청에 따르면 2023년 서울특별시의 30년 이상 주택은 820,267호로 전체 주택의 26%를 차지합니다. 서울의 20~30년 미만 주택은 945,553호로 전체 주택 수에서 20년 이상 주택이 차지하는 비율은 52.4%로 과반수가 넘어갑니다. p149
▶ 2006년 1월 건축법 시행령의 개정으로 발코니 확장이 합법화됩니다. p157
▶ 재개발 사업은 '공익사업'이고 재건축 사업은 '민간사업'입니다. 하지만 재개발도 민간 조합원들이 주축이 되어서 민간사업으로 진행하기도 합니다. 정확하게 재개발은 공익사업이 맞습니다. p179
▶ 분양 자격에서도 재개발은 조합 설립에 찬성하든 반대하든 일단 조합원이 되었다가 다음에 분양 신청을 하지 않아야 청산자로 분류되는 것과 달리, 재건축은 조합 설립에 찬성하지 않으면 청산자로 분류됩니다. 또한 재개발은 토지 혹은 건축물만 보유해도 일정 자격을 갖추면 조합원이 될 수 있는 것과 달리, 재건축은 토지와 건축물 모두 보유해야 분양 자격이 되는 것도 특징입니다. p184
▶ 사업시행인가 이후 조합에서는 해당 사업시행인가에 따른 성적표를 조합원들에게 통지하는 절차가 바로 관리처분입니다. p193
▶ 관리처분인가는 정비사업 시행자가 대지와 건축물 등에 대한 합리적이고 균형 있는 권리 배분에 관한 사항을 정하는 계획인 관리처분계획을 관할 시, 군, 구에 제출하고 인가를 받는 과정입니다. p195
▶ 준공일 또는 사용승인일 중 더 빠른 날에 조합원들은 세법상 입주권에서 주택으로 권리관계가 변경됩니다. p200
▶ 정비사업의 옥석을 가리는 세 가지
1. 사업성
2. 입지
3. 분담금 납부 능력
▶ 대지 지분을 확인하기에 편리한 웹 사이트는 '아실'입니다. '아실' 웹 사이트에 들어가 왼쪽 상단의 파란색 박스를 클릭하면 몇 가지 정보들을 확인할 수 있는데, 이 중 '대지 지분'을 클릭하면 지도상에 각 단지들의 대지 지분이 표시됩니다. 또한 단지별 대지 지분이 빨간색 원의 크기를 통해 직관적으로 파악할 수 있는 것도 특징입니다. p216~217
▶ 따라서 재건축 단지를 찾을 때는 용적률, 평균 대지 지분만 볼 것이 아니라 단지 구성도 면밀히 살펴서 소형 평형보다는 중대형 평형 중심인 단지를 찾는 것이 좋습니다. p222
▶ 저는 용적률은 공짜가 아니라고 말합니다. 시에서 용적률 인센티브를 주는 만큼 조합은 기부채납을 해야 하는데, 문제는 이 용적률은 '종전 대지면적*용적률'이 아니라 '기부채납 후 감소한 대지면적*용적률'이라는 점입니다. p227
▶ 아파트 공사비를 산정할 때는 한 동의 비용만 계산하는 것이 아니라 단지 전체를 짓는 데 들어가는 비용을 모두 더해야 합니다. 즉, 계약 면적 기준으로 셈을 해야 합니다. p237
▶ 정비구역 지정된 후에 2년 내로 추진위원회를 설립하지 못한 경우, 추진위원회 승인 후에 2년 내로 조합 설립인가를 신청하지 못한 경우, 조합 설립인가로부터 3년 이내에 사업시행인가를 신청하지 못할 경우 일몰제 적용으로 정비구역을 해제할 수 있습니다. p247
▶ 특정 지역은 너무 오버슈팅되었다고 판단하면 다음 상승할 지역으로 이동하는 식으로 지역 선택을 하는 것이지 오버슈팅된 가격이 내려오길 기다리면서 시점을 놓치는 것은 좋은 결과가 있을 수도 있지만, 통상 그 시점에 차선책이라도 결정하는 게 더 나았을 가능성이 높습니다. p379
▶ 저는 향후 10년 뒤 달라질 지역으로 동작구가 저평가라고 봅니다. p398
「결론」
이전에 '2025 결국은 부동산'이란 책에서 아주 인상적인 인사이트를 소개하신 김제경 소장님의 첫 책을 안 볼 수 없었습니다. 결국은 부동산 책에서 제시하신 인사이트가 생각납니다. "조합에서 분담금이 없다고 주장한다면, 일반분양 수입이 공사비를 모두 충당할 만큼 인지 확인하면 됩니다." 재건축, 재개발 분야의 핵심을 아주 쉽고 직관적으로 설명한 이 부분이 가장 인상적이었습니다. 당연히 이번 책에서 이 인사이트를 확인 할 수 있었습니다. 또한 "일반분양 총수입 + 조합 분양 총수입 = 공사비 총액 + 사업비" 이 등식은 다시 봐도 감탄이 나오는 것 같습니다.
전문가 치고는 젊은 편이지만 가지고 계신 지식은 결코 적지 않습니다. 이 두꺼운 책조차 내용을 줄이고 줄인 흔적이 보입니다. 또한 정치적인 부분도 다른 책에 비해 많이 다룬 것도 저자의 지식수준을 엿볼 수 있는 부분입니다. 부동산투자 전반에서 김제경 소장님의 인사이트를 알고 싶으신 분들에게 강력히 추천합니다. 저 또한 나이에 상관없이 지식으로 남들에게 도움을 주는 사람이 되고 싶습니다! 이 글을 읽으시는 모든 분들 오늘 하루도 화이팅입니다!