빠숑(김학렬), 아기곰, 트루카피, 부룡(신현강), 플팩(강연옥), 김제경, 옥탑방보보스(김종율), 빌사남(김윤수), 토미(김서준), 열정로즈(정숙희), 플대표(박상용), 온짱(박재석), 달천(정민우), 홍소장(홍성일), 백승(노윤정), 시루(양안성), 제네시스박(박민수), 이장원 세무사, 김로사 ☆2025 결국은 부동산☆ 2024.12.12 출판
「서론 」
빠숑님의 스마트 튜브는 제가 즐겨보는 유튜브 채널입니다. 빠숑님이 오전 8시마다 진행하는 '뉴스 브리핑'을 통해 많이 배웁니다. 뉴스 브리핑을 보던 중 빠숑님이 추천하셨던 책이라서 관심이 갔습니다. 책의 구성을 보니 전문가분들 20분이나 함께한 책이라서 바로 구매하였습니다. 전문가별로 하나의 인사이트를 얻어도 20개의 인사이트나 얻게 되는 것이기 때문입니다. 2025년 혼란스러운 정국 속에서 부동산이 어떻게 나아갈지 너무나도 궁금합니다. 이 책은 그 궁금증에 어느 정도 해답을 주지 않을까 하는 마음으로 읽어 내려갔습니다. 이 책을 통해 어떤 인사이트를 얻을 수 있는지 함께 확인해 보시죠. 이 포스팅에서는 '2025 결국은 부동산' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트를 나누겠습니다.
「본론」
1. 책 소개
- 제목 : 2025 결국은 부동산
- 저자 : 올라잇 칼럼니스트 20인
- 출판사 : 원앤원북스
- 출판일 : 2024.12.12
- 장르 : 부동산/경매
- 쪽수/무게/크기 : 496쪽/1101g/162*232*44mm
2. 줄거리
책 전체가 줄거리라고 할 수 있습니다. 20명의 전문가분이 2025년도 부동산투자에 있어서 필요한 인사이트들을 본인 분야에 따라 소개합니다. 상가, 빌딩, 대출, 토지, 경매, 재건축, 재개발 등 부동산 관련 모든 분야를 책에서 다루고 있습니다.
3. 목차
들어가며
PART 1 2025년 부동산 시장의 변화를 읽어라
김학렬 | 빠숑 _ 트럼프 2.0 시대, 부동산 시장에 미치는 영향
아기곰 _ 2025년 부동산 시장은 어디로 흘러갈 것인가
트루카피 _ 2026년을 생각한다면, 지금 어디를 사야 할까
신현강 | 부룡 _ 다가올 2025년 투자 시장, 이제는 이렇게 접근하자
강연옥 | 플팩 _ 한국은행 기준금리 인하, 약일까 독일까
PART 2 양극화된 매매 시장, 살아남기 위한 투자 전략
허미숙 | 앨리스허 _ 얼죽신(얼어 죽어도 신축) 열풍은 2025년에도 계속될 것이다
김제경 | 투미부동산컨설팅 _ 공사비 평당 천만 원 시대가 온다
김종율 | 옥탑방보보스 _ 2025년 눈여겨봐야 할 DT, DI 후보지 분석
김윤수 | 빌사남 _ 2025년 빌딩 시장 전망 및 투자 전략
김서준 | 토미 _ 격차의 시대, 5세대 투자법
PART 3 격동하는 시장에서 투자의 기회를 잡는 법
정숙희 | 열정로즈 _ 2025년 서울 청약시장 대응과 준비
박상용 | 플대표 _ 2025년, 오를 수밖에 없는 아파트 선정하는 방법
박재석 | 온짱 _ 소액 경매 물건의 위대한 단기 수익률
정민우 | 달천 _ 2025년, 아파트보다 다가구주택 경매에 주목하라
홍성일 | 홍소장 _ 상가 투자하기 좋은 곳? 노원구의 변화로 살펴보기
PART 4 미래를 준비하는 부동산 접근법
노윤정 | 백승 _ 2025년 한국 부동산, 일본을 교훈 삼다
양안성 | 시루 _ 농촌체류형 쉼터로 본 2025년 토지 투자 전략
박민수 | 제네시스박 _ 부동산 절세, 2025년 상반기를 주목해야 하는 이유
이장원 | 두꺼비세무사 _ 보통의 세금, 상속세 정말 개편될까?
김로사 _ 독서감상툰 『사피엔스』
4. 장점
이 책은 2025년도 부동산 관련 모든 분야에 대한 예측과 투자 방향에 대한 인사이트를 얻을 수 있는 책입니다. 전문가별로 2025년 부동산에 대한 본인 분야에서의 예측과 핵심을 짧게 전달합니다. 그렇기에 책이 꽤 두꺼움에도 불구하고 빠르게 읽힌다는 장점이 있습니다. 한 권의 책으로 20명의 전문가의 의견을 들을 수 있다는 것이 이 책의 가장 큰 장점이라 할 수 있습니다. 어찌 보면 20권을 읽어야 얻을 수 있는 인사이트를 한 권의 책으로, 효율적으로 얻을 수 있습니다. 부동산의 다양한 분야를 전부 다 다룬 것도 이 책의 장점입니다. 20가지 맛이 나는 음식을 먹은 느낌이 듭니다. 본인이 관심 있는 부동산 분야별로 골라서 읽을 수 있는 것도 장점이 되겠습니다.
5. 감상평
꽤 두꺼운 책이 빠르게 읽혔습니다. 조금만 집중하면 한 챕터는 금방 끝났습니다. 질릴만한 틈을 주지 않는 책이었습니다. 제 눈앞에서 새로운 것을 15분 간격으로 계속 보여주는 느낌이었습니다. 전문가별로 부여된 챕터가 길지 않기에 전문가분들도 본인이 하고 싶은 말을 둘러서 말하지 않고 바로 핵심을 제시하는 것이 특히 좋았습니다.
부동산 전 분야를 제시하고 싶기에 많은 전문가분이 글을 쓰신 것은 이해가 되는 부분입니다. 하지만 20명은 좀 과하다는 느낌도 들었던 것 같습니다. 조금만 더 선택과 집중을 하시면 더 좋지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 전문가분들의 숫자는 줄이고 각 전문가분이 제시하고 싶은 인사이트 개수를 더 늘리는 것이 책의 퀄리티를 더욱 높이는 방법이 아닐까 생각합니다.
6. 작가 소개
올라잇 칼럼니스트 20인
빠숑 김학렬 | 스마트튜브 부동산조사연구소 소장
아기곰 | 부동산 칼럼니스트
트루카피 | 도서출판 트루 대표
부룡 신현강 | 부와 지식의 배움터 대표
플팩 강연옥 | (주)플팩 대표
앨리스허 허미숙 | 행투네 대표
김제경 소장 | 투미부동산컨설팅
옥탑방보보스 김종율 | 김종율아카데미 원장
빌사남 김윤수 | (주)BSN 대표
토미 김서준 | 도시로재생연구소 소장
열정로즈 정숙희 | ‘내꿈사’ 대표
플대표 박상용 | (주)비긴플레이스 대표
온짱 박재석 | (주)온베스트먼트 대표이사
달천 정민우 | 바른자산주식회사 대표이사
홍소장 홍성일 | 『상가투자 비밀노트』 저자
백승 노윤정 | 『서울을 팔고 도쿄를 샀습니다』 저자
시루 양안성 | 시루캠퍼스 대표
제네시스박 박민수 | (주)더스마트컴퍼니 대표
이장원 세무사 | 세무법인 리치 대표 세무사
김로사 | 라우앤와우 대표
7. 추천 독자
이 책은 부동산 공부를 이제 시작하시는 분들보다는 이미 어느 정도 지식이 있으신 분들에게 더 추천해 드립니다. 전문가별로 아무래도 제한된 글자 수 안에서 본인의 핵심 인사이트를 제시해야 하기에 부동산 공부를 처음 하시는 분들께 필요한 설명이 부족한 부분이 있습니다. 그래서 2025년도에 대한 전문가분들의 예측과 인사이트를 알고 싶으신 어느정도 부동산 공부를 하신 분들께 이 책을 추천해 드립니다.
8. 새로 얻은 인사이트
▶ 트럼프 당선이 시장에 미치는 영향
1. 낮은 금리 유지로 인한 투자 환경 개선
2. 글로벌 자금 유입 가능성 증대
3. 환율 안정과 수익성 증가
4. 한미 관계 안정으로 인한 투자심리 개선
5. 신규 부동산 개발과 도시 재생 프로젝트 활력
▶ 2025년 부동산 시장 전반 전망과 핵심 변수
1. 금융 정책
2. 주택 공급
3. SOC 예산 축소와 공공 수주 감소
▶ 수도권 투자 전략
1. 교통 호재 활용
2. 재건축, 재개발 지역 선점
3. 아파트 vs. 오피스텔
▶ 지방 투자 전략
1. 산업단지 인접 지역 선별
2. 주택 수요와 공급 조화가 중요한 중소 도시
3. 관광, 문화 인프라와 연계된 투자
▶ 금리 인하와 금융 시장 변화에 따른 전략적 대응
1. 신용도 관리
2. 비은행 금융 활용
3. 월세 수익형 투자
▶ 지난 20년 (2004~2023년) 동안 연평균 통화량 증가율은 7.6%다. 그러므로 어느 시점의 통화량 증가율이 7.6%보다 높으면 시중의 자금 사정이 좋다는 뜻이고, 그보다 낮으면 시중 자금 사정이 나쁘다는 뜻이다. p28
▶ 통화량 증가율이 역대급으로 높았던 시기에는 상승률에 약간의 차이는 있더라도 수도권과 지방 모두 집값이 크게 올랐다. 반면 통화량 증가율이 역대 평균치보다 약간 낮은 경우에는 지역별 차별화 현상이 두드러진다. p29
▶ 결론적으로 지방은 실수요가 줄어들고 있고 수도권은 실수요가 꾸준히 늘어나고 있어, 두 지역 간 집값 차이는 점점 더 벌어지고 있다. 문제는 이런 현상이 단기간에 호전될 가능성이 적다는 점이다. p34
▶ 2025년 이후의 주택 시장
1. 유동성이 과거 급등기만큼 풀리지 않았기에 상급지만 오르는 지역별 차별화 현상이 나타나고 있다.
2. 수요 측면에서는 투자심리가 크게 회복되어 역대 평균치를 넘어서지만, 다주택자에게 불리한 부동산 세제로 인해 다주택자들이 시장에 진입하지 못하고 있다. 이는 실수요가 줄어들어 투자수요에 기대야 하는 지방 부동산 시장에 큰 악재로 작용하고 있다.
3. 2024년까지는 공급 과잉으로 집값이 약세를 보였지만, 2025년부터는 수도권, 2026년부터는 지방도 공급 부족 시기로 진입하면서 집값을 자극할 가능성이 있다. 수도권처럼 기존에 공급이 부족한 지역에서는 공급 절벽 현상이 집값에 큰 영향을 미치겠지만, 공급이 많았던 지역에서는 상쇄 효과로 이 영향이 크지 않을 것으로 보인다.
▶ 수도권의 경우 2027년은 공급 물량이 적지 않은 편이며, 미정으로 잡힌 곳 중 일부가 2027년에 완공될 수 있어 예상보다 물량이 늘어날 수 있습니다. p46
▶ 빨라도 2028년부터 3기 신도시의 본격 입주가 시작된다고 보는 것이 적절합니다. p55
▶ 예전과 다른 환경
1. 우리는 지금 돈(구매력)이 많이 부족하다.
2. 대출 규제의 강화(유동성 축소)
▶ 지방 시장에 투자하고 싶다면 성급하게 지금 진입할 이유는 없다. 앞으로 발표될 지방 정상화 대책을 확인하고 나서 들어가도 결코 늦지 않을 것이다. p101
▶ 혹시라도 시장을 지켜보다가 남들보다 늦게 투자하게 될까 걱정된다면, 그 부분은 크게 염려할 필요가 없다. 전월세 가격을 꾸준히 체크하는 것은 이미 시장을 지속적으로 관찰하고 있다는 의미이며, 이는 최소한 일반 대중보다 빠르게 움직일 가능성을 높인다. 결국 일반 대중보다 먼저 시장을 선점하게 되며, 이러한 빠른 움직임이 큰 수익을 가져올 수 있다는 사실을 믿어라. p106
▶ 현 상황에서의 빈틈 전략
1. 서민 실수요자 요건을 적극 활용하라
2. 은행 규정의 예외 적용과 세 낀 매물을 활용하라 - 기존 집주인과 전세 계약을 맺어 먼저 전세 대출을 실행한 후 새로운 집주인이 들어오는 것은 문제가 되지 않는다. 즉, 매수와 매도가 동시에 진행되는 것만 아니면 된다는 뜻이다. 이는 세 낀 매물이 귀해지는 이유이기도 하다.
3. LTI가 도입되기 전 미리 움직여라 - LTI(Loan To Income ratio)란 대출자가 받을 수 있는 모든 대출 한도를 뜻하며, 이 대출에는 가계대출뿐만 아니라 기업 대출도 포함된다.
▶ 만약 공사비를 평당 천만 원이라고 가정하면 33평 아파트의 공사 원가는 5억 8천만 원이 되는 것입니다. p154
▶ 만약 지금의 공사비 상승을 건설사의 요구라고만 생각한다면, 메이저 건설사의 영업이익률을 살펴보길 권합니다. p161
▶ 조합에서 분담금이 없다고 주장한다면, 일반분양 수입이 공사비를 모두 충당할 만큼 인지 확인하면 됩니다. p163
▶ 일반분양 총수입 + 조합 분양 총수입 = 공사비 총액 + 사업비
▶ 대학이나, 직장인을 주된 배후 수요로 삼는 곳의 상가는 나쁘다. 주거비 배후 수요를 갖춘 곳이라 해도 유흥업종이나 먹자 상권으로 조성된 곳은 그리 전망이 좋지 않다. p174
▶ 인구 20만 미만의 도시라면 보행자 상권의 상가 투자를 주의해야 한다. p176
▶ 특히 공익사업으로 건물이 철거되거나 토지를 임차해 건물을 지은 소유자는 이축권(개발제한구역 내 건축할 권리)을 부여받기도 한다. 수도권에서는 이 이축권의 가격이 대체로 5억 원 이상이다. p184
▶ 땅값이 오르는 원리는 여러 가지가 있겠지만, 가장 흔한 것은 농지가 공장이 되고, 공장이 상가 건물이 되면서 오르는 것이다. 농지가 공장이 되려면 도로가 좋아져야 하고, 공장(또는 농지)이 상가 건물이 들어설 곳이 되려면 정주 인구가 늘거나 트래픽이 확 늘어야 한다. 땅값은 이럴 때 확 오른다. p187
▶ 준공 연수 20년 이상 된 건물들이 서울시 전체 65% 이상이다. p193
▶ 아파트를 주로 구입하는 연령층인 30~64세 이하 인구가 9만 명 이상인 지역을 살펴보는 것이 좋습니다. p278
▶ 다가구주택은 보통 10가구 이상이어서 한두 채 투자로도 노후 준비를 할 수 있다. 315p
▶ 자금 상황에 따라 전세와 월세를 조절할 수 있다는 것이 다가구주택 투자의 장점입니다. p318
▶ 다가구주택의 장점 중 하나는 플러스 피(전세가 > 낙찰가) 세팅이 가능하다는 점이다. 자금이 부족하다고 포기할 필요는 없으며, 신용이 좋다면 몇 개월 정도 필요한 자금을 빌려 투자를 시작할 수도 있다. 2024년 하반기 들어 다가구 무피 투자(전세 임대가가 낙찰가와 같거나 큰 경우) 사례가 많이 나오고 있다. 독자들도 자신이 사는 지역 근처에 경매로 나온 다가구주택이 있는지 확인해 보고, 가능하면 땅을 소유할 수 있는 투자를 고려해 보길 권한다. p322
▶ 버블 시기 일본인들의 주된 투자 상품은 토지, 즉 땅이었다.
▶ 버블 시기의 일본과 현재의 한국을 다르게 바라보게 만드는 요소
1. 토지 가격에 크게 좌우되는 투지를 선택한 일본 vs. 비교적 안전한 투자처인 아파트를 선택한 한국
2. 실질 임금이 오르지 못했던 일본 vs. 성장 산업이 있고 임금이 상승하는 한국
3. 침체되는 경제에 제대로 대응하지 못하고 부실화된 일본 vs. 수차례 위기를 겪으며 빠르게 대응하고 구조조정을 진행하는 한국
▶ 상생 임대주택 비과세 특례 - 조정대상지역의 경우 향후 비과세를 받으려면 반드시 2년 거주를 해야 하는데, 세를 끼고 매수한다면 거주 요건을 채우지 못해 비과세를 받을 수 없다. 그런데 이를 비과세로 받을 수 있는 방법이 바로 '상생 임대주택 비과세 특례'이다. 434p
▶ 매수자의 자금출처 및 편법 증여 이슈
1. 이자는 연 4.6%로 설정하되, 이보다 높거나 낮을 경우 그 차액은 연간 1천만 원을 넘지 않도록 한다. 예를 들어 3억 원을 부모로부터 빌렸는데, 법정이자율 4.6%가 아닌 무이자로 했다면, 이로 인한 차액은 1,380만 원이 된다. 만약 1% 이자를 받는다면 이 차액은 1,080만 원으로, 1천만 원을 초과해 증여 이슈가 발생한다.
2. 무이자보다는 소액이라도 이자 지급을 하는 것이 유리하다. - 과세 당국의 소명 요청이 있을 때 유용한 '증거'가 될 수 있다.
3. 상환 기간은 가급적 5년 이내로 설정하는 것이 좋다. 이에 대해 정해진 기준은 없지만, 과거 상환 기간을 30년으로 하고 무이자로 거액의 자금을 차용한 경우 금전대차 거래가 아닌 편법 증여로 보고 조사에 들어간 사례가 있다.
▶ 내 집 마련이나 갈아타기 팁
1. 상생 임대주택 비과세 특례를 고려하면서
2. 부족한 자금은 차용증과 이자 지급 등 객관적인 증거를 남기는 것이 중요하다는 점을 잊지 말자.
▶ 2025년 5월 9일까지는 2년 이상 보유한 주택에 대해 양도세 중과가 적용되지 않는다. (2년 미만 보유 시 60%, 70%의 단기 양도 세율 적용). 이를 '양도세 중과 한시 배제'라고 한다. p444
▶ 상속세 및 증여세 개편
1. 상속세 및 증여세의 최저 과세표준과 최고세율 조정
2. 상속세에서 자녀 공제 금액이 1인당 5천만 원에서 5억 원으로 10배 상향된 점이다.
▶ 상속세는 배우자가 있다면, 10억 원, 없다면 5억 원까지는 과세되지 않는다. p452
▶ '결혼 및 출산 증여공제'가 신설되면서 결혼 및 출산 시 1억 원, 직계비속 증여 시 10년간 5천만 원까지 공제받을 수 있다. 이를 통해 신랑과 신부 각각 1억 5천만 원씩, 총 3억 원의 자금으로 결혼 준비가 가능해진 것이다. p456
▶ 제때 상속재산 가액을 올리지 않고 상속세 신고도 하지 않으면, 상속세는 나오지 않겠지만 해당 부동산의 상속 취득가액은 5억 원으로 고정된다. 이후 이 부동산을 10억 원에 양도한다면 5억 원의 차익에 대해 약 1억 8천만 원의 양도소득세가 발생한다. 반면 상속 개시 후 6개월 이내에 상속재산을 시가에 맞춰 감정 평가하여 취득가액을 10억 원으로 올린다면, 상속세는 여전히 0원이고 미래 양도소득세 역시 0원이 된다. p473
「결론」
책을 읽으면서 가장 기억에 남은 인사이트는 김제경 소장님이 제시하신 인사이트입니다. "조합에서 분담금이 없다고 주장한다면, 일반분양 수입이 공사비를 모두 충당할 만큼 인지 확인하면 됩니다." 재건축, 재개발 분야의 핵심을 아주 쉽고 직관적으로 설명했다고 생각이 되었고, "일반분양 총수입 + 조합 분양 총수입 = 공사비 총액 + 사업비" 이 등식 또한 재건축, 재개발 투자를 하는 데 있어서 아주 유용하게 쓰일 수 있는 인사이트라는 생각이 들었습니다.
결국 이 책은 빠숑님을 통한 전문가분들의 인사이트를 모은 책이기에 빠숑님이 새삼 대단해 보였습니다. 전문가분들과 소통할 수 있으려면 제가 또 전문가가 되어야 가능하겠다는 생각이 들었습니다. 순간순간을 소중하게 여기고 최선을 다해서 저 또한 제가 하는 일에 있어서 전문가가 되고 싶습니다. 새해가 되었습니다. 올 한 해 제 글을 읽는 모든 분의 성공적인 투자를 기원합니다. 모두들 새해 복 많이 받으세요!