김학렬 ☆서울 부동산 절대 원칙☆ 2023.01.11 출판
「서론」
저번 포스팅에 이은 김학렬(빠숑)님의 책입니다. 아주 깔끔했던 '부동산 투자 절대 원칙'처럼 서울 부동산에 대한 깔끔한 정리를 바라는 마음으로 책을 구매하였습니다. 빠숑 님의 영향력이 정말 큰 것을 보니, 한 분야의 전문가가 된다는 것은 참 대단한 일인 것 같습니다. 미래가 불안하더라도 그 자리에서 꾸준하게 정진해오신 분들이 전문가가 되는 것 같습니다. 저 또한 적어도 부동산 분야에서는 전문가가 되어서 주변 분들에게 부동산 쪽에서 확실한 도움이 되고 싶습니다. 일단 부동산 관련 서적을 한쪽에 치우치지 않게 꾸준히 읽어봐야겠습니다. 이 블로그 글에서는 '서울 부동산 절대 원칙' 책을 소개하고, 줄거리와 목차, 장단점, 감상평, 작가 정보, 추천 독자와 마지막으로 제 개인적으로 이 책을 통해 얻은 인사이트에 대해서 다뤄보겠습니다.
「본론」
1. 책 소개
- 제목 : 서울 부동산 절대 원칙
- 저자 : 김학렬
- 출판사 : 길벗
- 출판일 : 2023.01.11
- 장르 : 부동산/경매
- 쪽수/무게/크기 : 424쪽/1,053g/152*225*35mm
2. 줄거리
서울 부동산에 대해서 데이터와 함께 알려줍니다. 특별히 서울 부동산의 역사에 대해서 확인할 수 있습니다. 저자는 부동산 개발이 어떻게 되어 왔는지 역사적으로 보여주며, 특별히 '뉴타운'에 대해서 자세하게 분석합니다. 또한 정부에서 제시한 앞으로의 서울 개발 계획을 하나하나 확인하며 어떤 키워드를 기억하고 서울부동산을 바라봐야 하는지 알려줍니다. 마지막 장인 교통과 상권, 입지에 따른 상세 분석 파트를 18개씩이나 나누어 말 그대로 상세 분석을 해줍니다. 마지막으로 부동산 투자자들에게 어떻게 하는 것이 지혜로운 것인지 부동산 절대 원칙을 제시하면서 책이 마무리됩니다.
3. 목차
| 프롤로그 | 부동산에 정답은 없지만, 서울은 늘 모범 답안이 될 것입니다!
〈제1부: 서울만큼 완벽한 도시는 없다.〉
1장 생애주기 따라 변하는 부동산 입지
01 평생을 함께하는 부동산과 생애주기
02 생애주기별로 필요한 부동산의 입지
2장 서울의 높은 위상, 데이터로 확인해 보자!
03 |시세 데이터| 서울의 위상에 확신을 주는 데이터
04 |인구 데이터| 서울의 인구가 줄어들고 있는 이유
05 |일자리 데이터| 일자리가 곧 입지
3장 서울 부동산 프리미엄은 언제부터 시작되었나
06 아주 오래전부터 특별했던 서울
07 서울특별시 강남구의 탄생
08 위기를 딛고 더 강해진 서울(강남) 프리미엄
4장 지난 10년간 서울시의 부동산 개발
09 서울 부동산 10년의 자취
10 서울 1차 뉴타운의 도약 은평, 길음, 왕십리
11 길음뉴타운
12 은평뉴타운
13 왕십리뉴타운
14 뉴타운 이후 서울의 계획
〈제2부: 실전 투자에 활용하는 ‘2040 서울 도시기본계획’〉
5장 6대 키워드 속에 서울의 미래가 보인다!
15 2040 서울 도시기본계획의 핵심
16 |1 보행 일상권| 공간의 효율성 극대화
17 |2 수변 공간| 도시 속 수변 공간의 다양한 변화
18 |3 중심지 혁신| 서울 도심, 여의도, 강남 3도심 기능 강화
19 |4 도시계획 대전환| 다양한 도시 모습 꾀하는 규제 개편
20 |5 철도 지하화| 공간의 입체적 활용
21 |6 미래 교통 인프라| 모빌리티 허브 서울
6장 서울에 세계의 일자리를 모이게 하라!
22 국제도시 경쟁력 강화 방안
23 서울의 중심지 체계 한눈에 이해하기
24 전통적 핵심 입지 - 도심 중심
25 부도심 역할 맡은 7대 광역 중심
26 6대 융ㆍ복합 산업 거점
27 신성장 산업 거점
7장 교통 · 상권 · 입지로 보는 서울 부동산 미세 분석
28 서울 교통망 발전사와 투자 교훈
29 서울 교통 호재를 투자에 활용하는 법
30 꾸준히 확장되는 서울 지하철
31 더 빠르게, 더 많이 서울로 향하는 GTX
32 구석구석 편의성을 높이는 서울 경전철
33 쾌적하고 빠르게 이동하는 서울 도로
34 상권 호재를 투자에 활용하는 법
35 주목할 만한 서울 동북권 상권
36 주목할 만한 서울 서남권 상권
37 주목할 만한 서울 서북권 상권
38 주목할 만한 서울 동남권 상권
39 주목할 만한 서울 도심권 상권
40 물, 공기, 녹지 변하지 않을 절대 프리미엄
41 서울 특유의 매력이 있는 산과 녹지
42 서울의 자존심, 한강에서 뻗은 수변 공간
43 환경 개선 공간들
44 지역별 학군 프리미엄을 확인하라
45 랜드마크 아파트는 시세를 판단하는 기준
| 에필로그 | 서울을 소유하거나 서울 같은 부동산을 소유하십시오. 지금 당장!
★특별부록 1 | 2023년 현명한 투자를 위한 투자 원칙 제안
★특별부록 2 | 서울 25개 구 재개발ㆍ재건축 정비사업 총정리
4. 장단점
예상했던 대로 책이 깔끔합니다. 서울 부동산에 대한 역사를 알 수 있습니다. 또한 앞으로 서울 부동산을 어떻게 투자해야 할지도 알 수 있습니다. 충실하게 나눠진 주제에 따라 설명합니다. 하지만 개인적으로는 조금은 과하게 주제를 나누었다는 느낌이 들기도 했습니다. 주제별로 내용이 매우 적은 부분도 있었기 때문입니다. 주제를 나눈 이유는 이해가 갔습니다. 하지만 주제를 조금 더 크게 가져가든가 분량이 나오는 주제들만 제시했어도 충분하지 않았을까 하는 생각이 들었습니다.
5. 감상평
저번 책과 마찬가지로 아주 깔끔하게 서울 부동산에 대해서 제시해 주셨습니다. 팩트체크를 한 느낌이었습니다. 부동산 역사에 대해서 다룬 책은 앞에 구만수 교수님이 쓰신 책 이후로는 처음이라서 신선했습니다. 특별히 부동산 역사를 서울에 한정해서 아주 소상하게 쓰여있어서 더욱 흥미로웠던 것 같습니다. 서울 부동산 투자에 있어서 특별히 신경을 써야 할 요소들이 무엇인지 책을 통해 알 수 있어서 좋았습니다. 앞서 제시했지만, 책의 뒷부분으로 갈수록 너무 주제를 많이 나누어 놓으셨다는 느낌이 들었습니다. 물론 당연히 주제를 나눌만했던 부분이었지만, 비슷한 주제를 묶는 것이 더 좋지 않았을까 하는 개인적인 생각이 들었습니다. 또한 앞으로 서울 부동산에 투자하게 된다면 꼭 한번 이 책을 다시 보고 투자해야 할 것 같습니다.
6. 작가 정보
김학렬(빠숑)
스마트 튜브 부동산 조사연구소 및 스마트 튜브 경제 아카데미 대표. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서로 최고의 입지 전문가이며 인기 부동산 칼럼니스트입니다. 대한민국 대표 부동산 채널인 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로, 블로그 이웃 약 18만 명, 유튜브 구독자 약 20만 명입니다.
국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장으로 일했습니다. 지난 20여 년간 국토교통부, LH공사, 한국부동산원 등 공공기관과 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하고 있습니다.
지금까지 쓴 책으로 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》, 《대한민국 부동산 미래 지도》, 《이제부터는 오를 곳만 오른다.》, 《대한민국 부동산 사용 설명서》, 《수도권 알짜 부동산 답사기》, 《지금도 사야 할 아파트는 있다.》, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다.》, 《서울 부동산의 미래》 등이 있습니다.
7. 추천 독자
서울 부동산에 관심 있는 분들이라면 꼭 보시라고 말씀드리고 싶습니다. 거의 모든 분이 서울 부동산에 관심이 있으실 테니 부동산에 관심 있는모든 분이 꼭 봐야 할 책인 것 같습니다. 개인적으로 서울은 시간이 지날수록 수요가 몰릴 것 같아 더더욱 부동산에 관심이 조금이라도 있으신 분이라면 이 책을 추천해 드립니다. 약간은 교과서적인 책이라 흥미가 떨어질 순 있지만, 서울 부동산에 대해서 깔끔하게 정리하실 수 있을 것입니다.
8. 새로 얻은 인사이트
• 생애주기별 필요한 부동산의 입지
1. 병원과 함께하는 일상, 영, 유아기 및 어르신 단계
2. 학교, 학원, 친구가 전부인 아동, 청소년기
3. 버는 돈보다 쓰는 돈이 더 많은 청년기
• 서울은 주변에 인구를 나눠 주고 있다.
• 길음뉴타운에 투자한 사람이라면
- 길음뉴타운은 실거주 수요가 풍부하기 때문에 전세가율이 높다. (역전세 위험)
• 길음뉴타운에 투자할 계획이라면
- 시세가 아주 낮다고 판단되는 순간까지 시장을 신중하게 지켜볼 필요가 있다. 길음뉴타운의 기준은 장위뉴타운의 시세가 될 것이다. 장위뉴타운의 대장 격인 장위 4구역(장위자이레디언트)이 평당 2,834만 원 전후로 분양됐으므로 이 단지의 시세가 길음뉴타운의 하항선이 될 가능성이 높다. 따라서 장위 뉴타운의 가격이 상승하면서 그곳보다 가격이 아주 싸다고 판단될 때가 추가 매수 타이밍이다.
• 상업시설 부족을 모두 채운 은평뉴타운, 이제는 도로 교통망을 해결할 차례
• 은평뉴타운에 투자한 사람이라면
- 주변 개발 계획이 참 많다. (공급계획도 많다) 그렇다고 은평뉴타운의 수요가 분산된다는 의미는 아니다. 그만큼 강남권 위주의 수도권 중심지가 은평구 주변, 즉 서울 서북권으로도 분산될 것이라는 의미이다. 단기적인 투자 목적보다 실거주 위주로 접근한다면 은평뉴타운은 대한민국 최고의 거주지 중 하나라고 생각한다.
• 은평뉴타운에 투자할 사람이라면
- 서울 서북권 경기도의 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 다만, 수요가 얼마나 증가할지 모르는 미래에 대해 묻지마 투자보다 서울과 경기의 수요와 공급의 타이밍을 적절히 평가하면서 투자할 것을 제안한다. 그 주요 지표는 전세가 등락이 될 것이다. 전세가가 오른다면 투자 타이밍이고 전세가가 내린다면 투자에 유의해야 할 타이밍이다.
• 왕십리 뉴타운에 투자한 사람이라면
- 절대 수요가 있는 곳이다. 인플레이션 이상의 수익을 안겨 줄 지역이다.
• 왕십리 뉴타운에 투자할 사람이라면
- 믿어도 되는 입지다. 비강남권 서울 수요층과 서울로 유입되는 수요층들이 왕십리뉴타운의 미래 수요다.
• 2040 서울 도시 기본계획 6대 키워드 - 보행일상권, 수변공간, 중심지 혁신, 도시계획 대전환, 철도 지하화, 미래교통 인프라 • 서울을 분석할 때는 도심을 가장 먼저 분석하고 그다음에 향후 발전 축을 살펴봐야 서울의 구체적인 발전 방향을 가늠해 볼 수 있다.
<서울의 중심지 체계>
• 도심 중심 - 종로, 강남, 여의도
• 광역 중심 - 창동/상계, 청량리/왕십리, 상암/수색, 마곡, 용산, 가산/구로, 잠실
• 보행일상권의 LWP(live, work, play) - 일상 보행권으로 개발할 수 있는 입지의 핵심은 일자리이다. (강남구, 서초구, 송파구, 종로구, 중구, 용산구, 영등포구, 마포구 등)
• 수변 주변도 주목할 입지. -정릉천, 홍제천, 중랑천 등
• 부도심의 역할 맡은 7대 광역 - 1. 창동, 상계 2. 청량리, 왕십리 3. 상암, 수색, 4. 마곡 5. 용산 6. 가산, 구로 7. 잠실
• 6대 융, 복합 산업 거점
1. 홍릉 - 바이오 의료 클러스터
2. 상암, 수색 DMC - 문화콘텐츠 + VR/AR 등 신기술 접목 고도화
3. 마곡 M 밸리 - R&D 융, 복합
4. 가산, 구로 G밸리 - loT 중심 혁신 활동 공간
5. 양재, 개포 - AI, 빅데이터 등 신산업 R&D 캠퍼스
6. 공덕 - 블록체인 & 핀테크 벤처
• 신성장 산업 거점 -- 1. 광운대 2. 김포공항 3. 수서, 문정 4. 동대문 5. 가산, 구로 - G밸리
• 서울 미래 교통망 계획의 시사점
1. 실제는 계획과 다를 수 있다.
2. 서울은 어떻게든 개발된다
3. 서울은 수도권으로 확장되고 있다
4. 강남과 연결되면 무조건 좋다
• 투자자는 호재를 어떻게 받아들여야 할까? - 부동산 보금자리를 마련하고자 할 때 적절한 타이밍이라는 것은 없다. 매수 타이밍은 지금이다. 개별 조건에 맞춰 의사결정이 끝나고 경제적인 준비가 끝나면 그 순간이 매수 타이밍이 되는 것이다.
• 투자자 입장에서는 미래에 교통이 편리해질 지역을 예측하는 것이 무엇보다 중요하다.
• GTX의 투자 타이밍 - GTX는 서울에서 거주하는 비용이 너무 비싸 도저히 살 수 없다는 이야기들이 나와야 실질적인 필요성이 부각될 것이다. 이때가 바로 투자 타이밍이다.
• 상권 중 황제 입지는 백화점.
• 천연 환경은 황금알을 낳는 거위
• 랜드마크 아파트를 찾은 뒤 특정 아파트와 시세를 비교한다. 현재의 시세가 아니라 과거부터 지금까지 시세를 모두 비교해 본다. 이 비교 과정을 통해 내가 관심 고 있는 아파트의 시세가 어느 수준이어야 적정한지를 파악한다.
• 다세대 빌라보단 아파트
• 구 아파트보단 새 아파트
• 가격보단 삶의 질을 먼저 고려
• 최소 5년은 이사 걱정 없이 살 집을 추천
• 비 서울보다 서울을 추천.
• 빠숑이 제안하는 '흔들리지 않는' 부동산 투자의 절대 원칙
1. 정부가 규제했던 지역에 먼저 관심을 두길 바란다.
2. 결국 입지가 부동산의 핵심이다.
3. 시장의 방향성은 양극단으로 더 벌어진다.
4. 방향성을 확인했다면 흔들리지 말고 가야 한다.
5. 절대 단순한 호재에 현혹되지 않아야 한다.
「결론」
서론에서 빠숑님 같은 전문가가 되는 것은 참 대단한 것 같다고 말씀드렸습니다. 책을 읽어 나가면서도 전문가가 된다는 것에 대한 생각이 종종 들었습니다. 저 또한 부동산 전문가가 되어서 주변 분들이 적어도 부동산으로 피해는 안 보실 수 있도록 도와드리는 사람이 되고 싶다는 생각이 들었습니다. 그러기 위해서 이제 겨우 한 발을 뗐다고 생각합니다. 앞으로도 다양한 부동산 관련 서적들을 읽어나가면서 거기서 얻은 인사이트들을 공유하겠습니다. 끈기를 가지고 집중해서 꾸준히 하는 사람은 결국은 전문가가 될 거로 생각합니다. 남들에게 베풀 줄 아는 선한 부동산 전문가이면서 부자가 되고 싶습니다. 첫 책을 읽으면서 이런 생각이 들었는데, 그런 의미에서 이 책은 처음 마음을 이끌어준 고마운 책입니다. 부동산 투자를 시작하려 하시는 분들은 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다. 오늘 하루도 힘내세요!