김학렬 ☆김학렬의 부동산 투자 절대 원칙☆ 2022.04.12 출판

독서일대기

김학렬 ☆김학렬의 부동산 투자 절대 원칙☆ 2022.04.12 출판

꿈아. 2024. 7. 12. 07:34

「서론 」

언젠가부터 아침마다 듣는 유튜브 방송이 있습니다. 바로 '스마트튜브'에서 하는 '뉴스브리핑'이라는 방송입니다. 부동산 뉴스에 대해서 명쾌하게 분석과 의견을 제시하는 방송입니다. 이 방송을 하시는 분이 오늘 책의 저자이신 김학렬(필명 빠숑)님 입니다. 어쩌면 부동산 분야에서 현재 가장 유명한 인플루언서라고 말해도 과언이 아닌 분이십니다. 그 분의 방송을 듣다보니 자연스레 그분이 쓰신 책을 읽고 싶었습니다. 이 책을 통해 부동산 투자에 대해서 본인만의 기준을 세워보시면 좋을 것 같습니다. 이 블로그에서는 '김학렬의 부동산 투자 절대 원칙'을 소개하고, 줄거리와 목차, 장점, 감상평, 작가 소개, 추천 독자와 마지막으로 이 책을 통해 제 개인적으로 얻은 인사이트를 공유하도록 하겠습니다.

「본론」

1. 책 소개

제목 : 김학렬의 부동산 투자 절대 원칙
저자 : 김학렬
출판사 : 에프앤미디어
출판일 : 2022.04.12
장르 : 부동산/경매
쪽수/무게/크기 : 536쪽/1076g/152*225*35mm

2. 줄거리

이 책을 한 단어로 표현해 보면 '깔끔하다'라고 표현할 수 있습니다. 목차와 내용들을 어렵지 않고 깔끔하게 제시하기 때문입니다. 책 제목처럼 부동산을 투자하는 데 있어서 저자가 생각하는 원칙들을 책 전체에 걸쳐 제시합니다. 원칙만 제시하는 것이 아니라 독자들에게 투자에 관해 제안도 합니다. 저자의 경험에 근거한 통계에 대한 분석과 제언은 다른 책에서는 볼 수 없는 부분이라 신선하면서도 신뢰가 갑니다. 과거와 현재 부동산 시장을 분석하고 앞으로의 부동산 시장을 예측하면서 책 내용을 마무리합니다.

3. 목차

추천사 _ 부동산과 주식, 결이 같으면서도 다른 투자 | 윤지호
프롤로그 _ 기초를 튼튼히 다져 주는, 변치 않을 부동산 교과서

1부 관점: 정답은 없다. 과정이다
1. 지금 살까? 기다릴까?
2. 통계 믿지 마라
3. 집값 폭락, 기대하지 마라
4. 주택 소유 유형별 부동산 전략
5. ‘빠숑’에 대한 세 가지 오해

2부 원칙: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라
1. 중요한 건 나만의 기준
2. ‘내 집 마련’이 최우선
3. 팔 수 없으면 사지 마라
4. 초보 부동산 투자자가 빠지기 쉬운 함정

3부 선택: 네 가지만 보면 된다
1. 교통 환경
2. 교육 환경
3. 상권 환경
4. 자연환경

4부 분석: 투기 말고 투자하라
1. 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?
2. 투자 적격 시세
3. 수요 추정 방법
4. 실수요와 투자 수요 구별법
5. 수용 가능 가격
6. 투자와 금리

5부 가치: 가격 말고 가치를 보라
1. 가격 인식 단계
2. 프리미엄 발생 조건
3. 서울의 진짜 거품
4. 부동산 시장 하락 가능성

6부 미래: 여기 말고 멀리 보라
1. 나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다
2. ‘영끌’에도 요령 필요하다
3. 비싸면 내 집 마련 안 할 것인가?
4. 규제 속에서 할 수 있는 것
5. 나이 불문! 당장 안정적으로 거주할 곳 확보하라
6. 미분양 통계는 착시다

7부 제언: 아전인수 말고 시장을 보라
1. 최악의 전세난 해결법
2. 내 집 마련 방안 4가지
3. 이유 있는 하락
4. 2020 주거실태조사 결과
5. 정부가 할 일
6. 시세는 누가 정하나?

에필로그 _ 대비하라, 부동산 시장의 블랙스완!
특별부록 _ 수도권·광역시 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트

4. 장점

줄거리 부분에서도 말했듯이, 이 책은 깔끔하다는 것이 가장 큰 장점입니다. 목차부터 제목 따라 충실하게 부동산 투자 원칙에 대해서 말합니다. 주제에 대한 소제목 개수도 거의 비슷한 것을 보면 철저하게 계산하고 깔끔하게 쓴 책이라는 느낌이 들었습니다. 다른 전문가들과는 다른 저자만의 인사이트를 보는 재미가 쏠쏠합니다. 문체에서 느껴지는 자신감은 책에 대한 신뢰도를 더욱 올려줍니다. 정리된 목차와 치밀하게 계획된 순서 덕분에 책이 술술 금방 읽힌다는 장점이 있습니다.

5. 감상평

앞서 말씀드린 바와 같이 이 책은 참 깔끔합니다. 저자가 많이 고민하고 계산해서 책을 썼다는 것이 느껴졌습니다. 왜 이분이 부동산계의 인플루언서인지 책을 보니 알 수 있었습니다. 어렵게 책을 쓰지 않고 쉽게 자신이 생각하는 부동산 절대 원칙에 대해서 제시합니다. 이 책 덕분에 통계에 대해서 다시 한번 생각해 보게 되었습니다. 기사에 나오는 통계자료를 있는 그대로 받아들이지 말고 자세히 분석하고 연구해 봐야 할 것 같습니다. 이 책은 그냥 투자 원칙만 제시하고 끝나는 것이 아니라 제시한 투자 원칙에 근거해서 독자들에게 제언까지 하는 것이 좋았습니다. 또한 부동산 공부를 해나가는 분들이 궁금해할 만한 주제에 대해서 많이 다뤄주셔서 속이 시원한 느낌이 들어 좋았습니다. 김학렬 님이 오프라인 강의도 많이 다니시던데 꼭 한번 직접 들어보고 싶다는 마음이 들었습니다.

6. 작가 소개

김학렬(빠숑)
스마트 튜브 부동산 조사연구소 및 스마트 튜브 경제 아카데미 대표. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서로 최고의 입지 전문가이며 인기 부동산 칼럼니스트입니다. 대한민국 대표 부동산 채널인 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로, 블로그 이웃 약 18만 명, 유튜브 구독자 약 20만 명입니다.
국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장으로 일했습니다. 지난 20여 년간 국토교통부, LH공사, 한국부동산원 등 공공기관과 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하고 있습니다.
지금까지 쓴 책으로 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》, 《대한민국 부동산 미래 지도》, 《이제부터는 오를 곳만 오른다.》, 《대한민국 부동산 사용 설명서》, 《수도권 알짜 부동산 답사기》, 《지금도 사야 할 아파트는 있다.》, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다.》, 《서울 부동산의 미래》 등이 있습니다.

7. 추천 독자

부동산 투자를 하고 싶은 분들께 하기 전에 꼭 읽어보시라고 말씀드리고 싶은 책입니다. 책에서 제시하는 원칙들을 체크해보시고 투자하시면 도움이 많이 되실 로 생각합니다. 책의 순서가 깔끔해서 금방 읽힐 것입니다. 단 책에서도 제시하듯이 본인만의 원칙으로 잘 정리해서 투자하시는 것이 좋을 것입니다. 또한 부동산 공부를 시작하시는 분들도 이 책을 통해 얻을 수 있는 인사이트가 매우 많을 것입니다.

8. 새로 얻은 인사이트

• 주식은 정량적인 가치분석이 유용하지만, 부동산은 숫자보다 사람들의 주택 관련 의사결정을 이해해야 한다.
• 입지 공부를 하는 것은 그 입지 안에 어떤 수요가 있는지를 확인하기 위해서다.
• 입지 밖의 수요(대기 수요)까지 파악 수 있어야 입지를 완벽하게 분석하는 것이다.
• 부동산의 시세는 수요와 비례한다.
• 미래를 예측하는 정답을 찾거나 그런 모델을 만들기보다 사람들이 어떤 식으로 주택 관련 의사결정을 하는지 공부하는 것이 투자에는 더 유리하다.

• 주택 가격 상승이 천만 단위가 아니라 억 단위 상승이라면, 단기 시세 차익을 목적으로 하는 투기꾼들이 올릴 수 있는 가격의 범위를 넘어간다. 장기 투자자 혹은 실수요층이 주요 매수 대기층으로 들어온 것이라 할 수 있다.

• 개발 단지, 개발 세대를 뺀 전체를 분석하면 평균 수치는 의미 없다. 부동산은 개별 입지와 개별 상품, 그리고 개별 가격을 봐야 한다.

• 앞으로 '공급이 충분하다'는 말이 들리면 어느 지역의 공급이 많은지 입지별로 꼼꼼하게 따져보기를 바란다. 읍, 면, 동 단위까지 구체적인 단지와 세대수, 평형대까지도 분석해야 한다. 통계 수치만 볼 것이 아니라 과거, 현재, 미래 입지 변화까지 함께 파악해야 제대로 된 부동산 전망을 할 수 있다.

• 서울은 2000년대 초 개발을 시작한 마곡지구를 마지막으로 대규모 택지 사업을 벌일 땅이 이제 아예 없다.
• 외부의 경제적 충격이 없을 때, 공급을 늘리지 않는 한 집값은 급락하지 않을 것이다.
• 무조건 상급 입지, 상급 상품을 목표로 이사 계획을 추진하라고 권한다. 1주택자의 이주에 대해서는 규제도, 제약도 적다.
• 투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 투자 대상에 대한 사전 학습이 되어 있는지에 달려 있다.
• 쉬운 비법을 찾기보다는 나만의 부동산 인사이트를 가져야 한다. 중요한 것은 전문가들의 조언이 아니라 나만의 기준이다.
• 결국 연구원이나 전문가는 일별 시황이 아니라 '근본적인 가치가 변화했는지'만 보면 된다. 시황 통계가 나올 때마다 '현재 가치나 미래 가치의 방향성이 바뀌지 않았는가?'를 확인하고 분석하면 된다.

• 때를 기다리라는 전문가의 의견은 무시하기를 바란다. 숨겨진 투자 노하우는 없다. 적정 타이밍은 아무도 모른다.
• 주식시장이 좋으면 부동산 시장도 좋다. 반대의 경우도 마찬가지이다.
• 지금까지 오르지 않았던 부동산보다는 오히려 지금까지 많이 오른 부동산을 살 것을 추천한다. 초단기 투자가 아니라면 미래 가치를 고려할 때, 그것이 안전해 보이기 때문이다.

• 가격만 조정해 주면 언제든 팔리는 물건을 사야 한다. 그게 결국 입지다.
• 최종 수요자는 실수요층이 되어야 한다는 것을 절대 잊어서는 안 된다. 투자자층은 부동산 시장을 활성화하는 데에는 꼭 필요한 존재지만 투자자층이 압도적으로 많으면 오히려 그 시장은 끝물이라고 보면 된다. 끝물 시장이면 정부와 공급자에도 어려운 시장이 된다.

• 자기 평가 세 가지
1. 그 도시의 인구수를 알고 있는가?
2. 어떤 지역이 가장 인기 있는지 알고, 그 인기 지역의 아파트 시세를 알고 있는가?
3. 그동안 시세 변화를 체크해 보았는가?

• 시세 변화 체크는 1년 가지고는 부족하다. 5년 이상은 비교해 보아야 한다.
• 재건축 재개발 투자는 준공 일자가 확정돼 있으면 안전한 투자가 될 확률이 높다. 만약 일정이 확정된 단지, 구역을 실거주 목적을 매수하려 한다면, 시간만 감당할 수 있으면 매수할 것을 추천한다.

• 입지 공부는 수요가 증가하는지 줄어드는지에 대한 미래 가치 공부다. 입지 공부와 함께 상품 공부를 해야 한다. 지금 어떤 상품들이 핫한지, 단기 트렌드인지 장기 트렌드인지 공부해야 한다. 마지막으로 적정 가격 판단을 위한 공부를 해야 한다. 싼 가격을 찾는 것이 아니라, 비싸더라도 더 비싸질 수 있는 가격대인지 판단하는 기준을 세워야 한다.

• 부동산 입지에서 가장 중요한 것은 일자리다.
• 부동산은 내부 요인도 중요하지만, 통상적으로 외부 요인에 의해 가치가 결정되는 경우가 많다.

• 외부 요인 4가지

1. 교통 환경
2. 교육 환경
3. 상권 환경
4. 자연 환경

• 지하철의 가치는 일자리 노선으로써의 역할이 기준이 되기 때문에, 일자리 노선으로서의 중요도가 떨어지면 그만큼 가치가 낮아진다.

• 앞으로 부동산 관심 지역은 지하철 확정 지역이라고 보면 된다.
• 지하철이 일자리 노선으로 가치를 발휘하려면 해당 지역으로 출퇴근하는 인구가 최소 10만 명은 되어야 한다. (중요도로 부산 50%, 그 외 지방 30% 미만 정도)

• 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄 있는 교육 환경이 되는 것이다.
• 학원가란 특정 학원의 강의를 듣기 위해 타지역에서도 학생들이 몰려드는 학원가를 의미한다.
• 학원가 순위 : 1. 대치 2. 목동 3. 중계동 4. 노량진 5. 송파구 6.분당 7. 일산 후곡마을 8. 일산 백마마을 9. 평촌 10. 수원 정자동 • 학습의 여성 우위 경향 때문에 남자고등학교로 수요가 몰린다.(남학교로 배정되는 동의 가격이 남녀공학 쪽에 배정되는 동보다 5% 이상 높다.

• 기존 도심 내 상권에서 주목해야 할 포인트는 상권의 확장과 축소다.
• 대형 유통 시설이 개발될 때는 첫째, 주거 시설의 프리미엄이 올라간다. 둘째, 지역 소형 상권, 특히 개별 상가에 악영향을 줄 가능성이 매우 크다는 점이다.

• 서울에서 풍수적으로 가장 좋은 입지 하나를 꼽으라 하면 단연 용산구다.
• 용산구가 좋은 주거 조건을 갖추었음에도 그동안 소외됐던 것은 가장 좋은 입지를 미군이 점유하고 있었기 때문이다.
• 용산구 제외하고 풍수적 장점을 보이는 입지는 광진구와 강남구 정도.
• 결국 부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 이용하느냐에 따라 정해진다. 사람이 많으면 많을수록 가치가 올라간다.

• 적정 시세인지 판단하는 방법

1. 랜드마크 아파트를 찾는다.
2. 랜드마크 아파트와 관심 있는 기존 아파트의 가격을 비교한다
3. 가격 격차가 많이 날 경우 상승할 가능성이 크다.

• 실수요층 존재 여부는 단지 내 임대 물량이 있는지 확인하고, 수요 확대 조건은 지역 내 호재(교통망 확대 등)가 있는지 확인하면 된다.

• 가격이 싸다는 이유 한 가지에 근거해서 매수 결정을 하면 안 된다. 자신만의 노하우로 매수 가격보다 더 비싸게 매도할 수 있다면 매수해도 된다. 또 가격이 비싸다는 이유만으로 관심을 거둬서도 안 된다. 더 비싸게 매도할 수 있다면 비싸도 매수해야 한다. 그것이 매수 적격 시세의 기준이다.

• 수요 추정 방법으로 지역 내 주민등록이 된 인구수에 0.5%를 곱해서 신규 필요 주택 수를 추정하는 것이 가장 보편화된 방법.
• 최종적으로 현장에서 방법을 찾아야 한다. 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 매매와 임대 물량을 본다. 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 수요가 더 많다고 판단하고, 10%를 초과하면 공급이 더 많다고 판단한다.

• 투자 수요로 시세가 변동되기보다는 실수요로 시세가 변동된다.
• 결국 아파트 매매 시세를 결정하는 실수요는 자가로 아파트를 매수해 거주하려는 수요층을 의미한다.
• 당장 입주하든, 몇 년 후 입주하든, 자녀 거주용이든, 실제 거주를 목적으로 매수하는 수요를 실수요라고 한다.
• 바닥에 사서 머리에 팔려는 생각은 버려야 한다.
• 부동산 매매는 결국 시장의 수요와 공급이 가장 중요하다. 주택 구매 심리가 어디로 움직이느냐를 봐야지, 금리를 보고 판단할 문제가 아니다.

• 최소한 그 지역의 10년간 시세를 파악해야 한다. 그래야 이 가격이 싼지 비싼지를 판단할 수 있다.
• 매수자 중에 투자자층이 많은지 실수요자층이 많은지를 먼저 판단해야 한다. 투자자층이 많다면 당연히 시세를 좀 더 상승할 가능성이 크다. 조금 더 가져가도 된다는 의미이다. 반대로 실수요자층이 많다면 매도 타이밍이 됐다는 것이다.

• 가장 중요한 것은 싼 듯한 가격에서 매수하고, 조금 비싸지만, 거래 가능한 가격에서 매도해야 한다는 것이다.

• 교통 프리미엄 확보 방법

1. 부동산 경기를 활용한다. - 경기가 좋지 않을 때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많다.
2. 교통 프리미엄이 발생할 지역을 선점한다.
3. 교통 프리미엄의 등급을 알아야 한다. 좋은 것을 매수하는 것이 안전하다.

• 주거 지역 평가 시 학군에 대한 입학 가능 여부 반드시 따져봐야 한다.
• 대형 유통시설은 프리미엄이 붙지만, 일반 상가는 주거에 마이너스 요인이다.
• 공급이 가장 주요한 하락 메시지다. 공급이 부동산 시장에서 사장 결정적인 역할을 한다.

• 임대시장 향후 트렌드

1. 매매시세가 높지 않은 곳은 전세 세입자가 주택을 매수할 것이다.
2. 매매 시세가 높고 전세 시세도 높은 곳은 매매가와 전세가가 낮은 쪽으로 이동하게 될 것이다. (도심에서 외곽으로) 3. 현 거주 입지를 유지하려는 사람은 반전세,월세를 선택하게 될 것이다. (입지를 포기하지 않는 사람이 많을수록 반전세, 월세 트렌드 가속화)

• 미래 가치가 높은 곳의 입지 조건 3가지

1. 일자리가 많은 곳
2. 일자리 많은 곳과 교통이 잘 연결된 곳
3. 구축보다는 신축

• 2015년 이후부터는 새 아파트 프리미엄이 입지 프리미엄보다 더 높다.

「결론」

부동산계의 스타라고 할 수 있는 빠숑님의 책을 읽어보았습니다. 특정 워딩이 제게 강하게 남았습니다. ' 때를 기다리라는 전문가의 의견은 무시하기 바란다. 숨겨진 투자 노하우는 없다. 적정 타이밍은 아무도 모른다.' 이 워딩이 이 책의 신뢰도를 거의 수직 상승시켜 주었다고 생각합니다. 지금 부동산 시장을 보고도 전문가들의 의견이 천차만별인 것처럼 결국은 본인만의 원칙을 가지고 투자해야 한다고 생각합니다. 저 또한 책들과 관련 영상들을 통해 저만의 부동산 투자 원칙을 세우고 싶습니다.

그런 의미에서 이 책은 제게 의미가 큽니다. 제가 부동산 책을 읽어가는 이유에 대해서 다시 한번 생각하게 해주었고, 저만의 부동산 투자 원칙을 세우자는 목표를 다시 한번 다지게 되는 책이었습니다. 깔끔한 이 책처럼 저 또한 깔끔한 투자를 하고 싶습니다. 계속 정진해서 후회 없는 선택, 후회 없는 투자하는 제가 되길 소망하고 이 글을 읽는 여러분도 그렇게 되길 바랍니다.